Новости банков, Россия. Эксперты сходятся во мнении, что мировой финансовый кризис в Соединенных Штатах Америки начался на почве невозможности населения вернуть ипотечные кредиты. Но и в России не все гладко. За 2011 год просроченная задолженность выросла на 1/3. Невнимательность банкиров к финансовой платежеспособности клиента при выдаче кредитов на жилье перед упадком 2008 года уже привела к значительной просроченной задолженности.
Недавно банкам прибыль приносили дополнительные объемы выдачи кредитов и они сами были заинтересованы, чтобы клиенты показывали дополнительный «серый» доход, для получения заветного кредита.
Но в тяжелые кризисные времена, пряник оказался кнутом: возросло число неплатежей и, как следствие, количество судебных разбирательств. На сайте любого из судов России полно обращений банков о взыскании средств с ипотечного должника. Чем чревата данная ситуация для российской экономики и как инвесторы реагируют на происходящее?
Какова ситуация с ипотечным кредитованием сейчас?
Эксперты землячества трейдеров и инвесторов Москвы и ЦФО России Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V объясняют, что за первое полугодие 2011 года количество кредитов на жилье, выданных физическим лицам увеличилось на 6%, по сравнению с началом года. Однако за этот же период возросла и просроченная задолженность на 2,5% (по отношению к 1 января 2011 года):
■ спад ипотечного кредитования. Сегодня наблюдается спад выдачи ипотечных кредитов. Так, с начала года объем валютных кредитов на жилье снижался в среднем на 4,7% за месяц, за этот же период количество валютных ссуд упало на 15,6%: со 193 млрд. руб. на начало года до 162 млрд. руб. к концу полугодия.
■ спрос на кредиты. Однако, за полугодие сравнительно вырос спрос на рублевые ссуды для строительства жилья. За январь-июнь рост составил почти 10% (1,21 трлн. руб.). После кризисного 2008 банки без особого желания выдают валютные кредиты, это объясняется нестабильным положением доллара и критическим положением некоторых стран в еврозоне.
За первое полугодие 2011 процент просроченной задолженности составил 3,5%. Эта цифра не страшна, но настораживает. Объемы выдачи ипотечных кредитов за 2011 год почти достигли уровня пикового 2008 года:
■ 2011 год — 580-640 млрд. руб.;
■ 2008 год — 655,8 млрд. руб.
Что будет с ипотечным рынком в дальнейшем?
Аналитики компании MIG Bank склоняются к мнению, что в период после кризиса ипотека обязана сдерживать растущие на недвижимость цены, не подталкивать их вверх. В период бума на рынке жилья банки предоставляли ипотеку без тщательной проверки кредитной истории и финансового положения клиентов.
Также аналитики отмечают, что банки устанавливали небольшой минимальный взнос или вовсе отказывались от него. По этой причине ипотечным кредитованием мог воспользоваться каждый, даже тот, у кого финансовая стабильность пошатнулась в период кризиса, и тот, кто находился на грани катастрофы:
■ сегодня финансовая нестабильность клиента передается банкам. Но, как видим, ошибки их не учат, и вместо того, чтобы придерживаться стабильной политики кредитования «30-10-30» (срок кредита, процент, по кредиту первый взнос), опять начинается погоня за клиентом. Снова потребительское внимание привлекают слоганы «ипотека без первого взноса»…
■ условия выдачи кредитов. Важным условием при выдаче кредита на жилье является наличие и размер первоначального взноса. Скажем, у человека есть сумма в размере 100 тыс. долларов.
■ первый взнос. Банки устанавливают размер первого взноса в размере 30%, следовательно, человек может себе позволить квартиру стоимостью 330 тыс. долларов. Но если банку достаточно 10 % средств, то клиент уже претендует на недвижимость ценою в 1 млн. долларов.
К тому же появление на рынке недвижимости покупателей с «большими деньгами» как способствует повышению цен для продавца, так и увеличивают процент просроченных кредитных выплат. Такие условия для открытия ипотечного кредита подталкивали цены на недвижимость вверх как в России, так и в США. Уже весь мир узнал, чем обернулась выдача sub-prime кредитов в Соединенных Штатах, и половина жителей Европы и США расплачиваются за непродуманную политику американских банков.
Договоренности банков: что нужно знать инвесторам?
Некоторые банки отказываются брать всю ответственность на себя и делят ее с партнерами.
Ипотеку на выгодных условиях они выдают в кооперации с риелторами или застройщиками — сегодня подобное происходит повсеместно, и информация о данных банковских программах появляется ежедневно.
По оценке экспертов, такие договоренности, несомненно, помогают при строительстве и продаже недвижимости, однако не гарантируют того, что заемщик сможет расплатиться. Есть в этом соглашении одна хитрость: риелторы или застройщики оговаривают период своей беспроцентной рассрочки (обычно от 3 до 12 месяцев). Если же клиент не может выплатить определенную застройщиком сумму за этот срок, он лишается льготных условий кредитования и ему остается обратиться за кредитом в банк, где ему будут предложены менее привлекательные условия.
Надежность ипотеки объясняется прежде всего характером недвижимости - это имущество, стоимость которого имеет относительно долгосрочный характер:
■ существенно не меняется в зависимости от политической или экономической ситуации;
■ исключается, в основном, риск кражи или исчезновения других обстоятельств; требует меньших затрат по страхованию имущества благодаря меньшему перечня страховых случаев.
Эффективность объясняется прежде всего:
■ неизменностью стоимости имущества;
■ относительно высокой ликвидностью;
■ простотой контроля за заложенной недвижимостью;
■ отсутствием расходов по содержанию у залогодержателя.
Значительным преимуществом является возможность точного определения стоимости имущества и, в основном, относительно несложной процедуре оценки.
Предметом ипотеки является имущество, связанное с землей - здания, сооружения, квартиры, предприятия как целостный имущественный комплекс, земельные участки, иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимости.
Особенность предмета ипотеки в том, что он остается в собственности, а по большей части и в распоряжении залогодателя и, соответственно, требует от банка только надлежащего качества выездного или иного контроля за состоянием предмета залога. Следующей существенной особенностью ипотеки как разновидности залога, является процесс возникновения взаимоотношений между сторонами договора. А именно, договор ипотеки обязательно должен быть удостоверен нотариусом по месту нахождения имущества. Отношения сторон возникают не после подписания договора, а лишь после его нотариального удостоверения, что вызывает определенные затруднения в процессе одновременного заключения кредитного соглашения и договора ипотеки.
Таким образом, ипотека является сложным, но достаточно эффективный и надежным способом инвестирования либо вложения средств.
Редколлегия журнала "Биржевой лидер" и эксперты академии биржевой торговли Masterforex-V проводят опрос на форуме Forex: как по вашему мнению: будут ли процентные ставки на ипотеку падать и можно ли брать кредиты?
• да, финансовый кризис закончился;
• нет, банки не заинтересованы в низких процентных ставках, ипотечный кредит пока брать не стоит.
