Сегодня, когда мировая экономика, мягко говоря, не дает поводов для оптимизма инвесторам, фактически на всех ведущих мировых торговых площадках наблюдается высокая волатильность. А ситуация с госдолгом США грозит перерасти в дефолт крупнейшей экономики планеты, что еще плачевней скажется на капиталах инвесторов.
Инвестиции в недвижимость − всегда в тренде
Однако даже в таких обстоятельствах существует надежный и стабильный вариант, гарантирующий 100% сохранность инвестированных средств с их регулярным приумножением. Речь идет о рынке недвижимости, который в любые времена приносил доходы инвесторам. Даже во время крупнейших планетарных кризисов деньги, направленные в дома, коттеджи, вилы, квартиры, апартаменты с лихвой компенсировали затраты, принося высокие прибыли.
В России, как и в любой другой стране с рыночной экономикой, инвестировать в недвижимость означает гарантировать себе обеспеченное будущее. Правда, самостоятельно осуществить грамотное капиталовложение, подобрав добросовестного риэлтора или компетентного застройщика, оптимизировав расходы с учетом стоимости земельного участка, его расположенности по отношению к метро в крупных городах, издержки на юридическое сопровождение и т.д. довольно трудно.
Кроме того, необходимо ориентироваться в ценообразовании на жилье, ведь зачастую стоимость квартиры в одном и том же районе может существенно отличаться. Поэтому, принимая во внимание все эти и многие другие нюансы, лучше всего приступать к инвестированию в недвижимость с помощью паевых инвестиционных фондов (ПИФов) – организаций, которые всю «черновую» работу, включая бюрократические и правовые вопросы, решают сами, направляя ваши деньги в наиболее перспективные объекты недвижимости. Приобретая у них свой пай, инвестор получает стабильные дивиденды, превышающие банковские проценты по депозитам, а также некоторые иные активы финансовых рынков.
О том, насколько выгодно россиянам инвестировать в объекты недвижимость, какие из них являются сегодня наиболее перспективными, а также каким образом ПИФ поможет вам осуществить эффективное капиталовложение в данной сфере, в эксклюзивном интервью «Биржевому лидеру» рассказал управляющий Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг.
Инвестиции в новостройки – высокие и стабильные доходы
«Биржевой лидер»: – Юрий, здравствуйте. Ни для кого не секрет, что сегодня мировая экономика весьма не стабильна, особенно, в связи с проблемами госдолга США. Имеют ли данные тенденции негативные последствия для рынка недвижимости?
Юрий Гольдберг: – Здравствуйте. Рынок недвижимости гораздо менее волатильный, чем фондовый рынок. Это связано с незначительной долей инвесторов на этом рынке, с большими транзакционными издержками и длинными инвестиционными проектами. На рынке недвижимости ценовые тренды более устойчивы к внешним факторам и более длинные. Поэтому существенные колебания финансовых рынков могут повлиять на рынок недвижимости с лагом 3-6 месяцев.
«Биржевой лидер»: – Скажите, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в России с учетом темпов роста инфляции?
Юрий Гольдберг: – Все зависит от недвижимости и инструментов инвестирования в нее. Если говорить о коммерческой недвижимости, то реальная ставка (фактическая доходность минус инфляция) может составить 3-5%, если говорить о жилой недвижимости на вторичном рынке, то средняя реальная доходность будет отрицательной, инвестиции в строящееся жилье могут принести от 10% до 20% реального дохода. Инвестиции в жилье с целью сдачи в аренду принесут отрицательную доходность. Но можно отметить, что на любой недвижимости можно прилично заработать, если находить недооцененные объекты, в которых по каким-либо причинам цены существенно ниже рыночных, но всегда при таких покупках нужно оценивать риски. Получить доходность выше рынка могут либо везунчики, либо профессионалы.
«Биржевой лидер»: – Многих инвесторов интересует, какие основные факторы влияют на ценообразование в сфере недвижимости в мегаполисах России? И отличаются ли параметры формирования стоимости квартиры, коттеджа, новостройки в целом в Москве от аналогичных параметров в других менее крупных городах России?
Юрий Гольдберг: – Доходность в больших городах всегда будет выше, но и риски выше. Это связано с ограничениями, которые существуют в больших городах, такие как ограниченные земельные ресурсы, ограниченный доступ к инфраструктуре, ограниченная транспортная доступность и т.д. Т.е. доходность в малых городах более стабильна и зависит от инфляции и ставки кредитования, а в больших городах доходность зависит от изменения спроса и предложения.
«Биржевой лидер»: – Насколько выгодно инвестировать в недооцененные объекты недвижимости? Оправданы ли риски подобного капиталовложения?
Юрий Гольдберг: – Риски надо правильно оценивать и знать, как их снизить, и что делать при их реализации. Только симбиоз оценки потенциала роста стоимости объекта и оценки рисков, связанных с ним, могут принести высокую ожидаемую доходность.
«Биржевой лидер»: – Доступно ли среднестатистическому россиянину самостоятельное эффективное инвестирование, скажем, в новостройки Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и других крупных городов?
Юрий Гольдберг: – Возможность такая есть, хотя порог входа существенно выше, чем при инвестировании в акции, валюту, облигации и другие инструменты фондового и срочного рынка. А вот сформировать портфель из квартир, я уже не говорю о качественном подборе объектов и оценке рисков, могут только единицы.
«Биржевой лидер»:– Сегодня все большую популярность приобретают паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В чем заключается их преимущество для желающих инвестировать на российских рынках, в том числе, недвижимости?
Юрий Гольдберг: – Основным преимуществом ПИФов недвижимости, да и любого ПИФа является то, что, имея небольшую сумму денег, инвестор (пайщик) получает возможности, какие получают инвесторы с состоянием в сотни миллионов долларов. ПИФы же придуманы, чтобы разрушить одно из основных правил рынка «Богатые – богатеют, бедные – беднеют». Возьмем простой пример. ПИФ недвижимости при покупке квартир оптом получает скидку за объем от 10% до 20%, что не может получить покупатель одной-двух квартир, т.е. пайщики получат ту же доходность, что и просто крупный богатый инвестор, который может купить квартир на 10 млн. долларов.
«Биржевой лидер»:– Расскажите, пожалуйста, о деятельности вашей компании − «НСКА Новостройки». С какой целью была создана компания, какие условия сотрудничества предлагает инвесторам, какова реальная доходность с вложенных клиентами средств?
Юрий Гольдберг: – Мы первая компания на рынке, которая запустила в декабре 2012 года фонд, инвестирующий в строящееся жилье для неквалифицированных инвесторов (частных инвесторов) с порогом входа 100 тыс. руб. На сегодняшний день доходность, которую получили наши пайщики составляет 25% годовых. Уже в марте 2013 года мы вывели фонд на биржу ММВБ-РТС, и теперь большинство сделок совершаются через биржу, что существенно уменьшает транзакционные издержки.
Сфера инвестиций в строящееся жилье проста и понятна каждому, но простота и доступность такого рода инвестиций с появлением нашего фонда, стала на порядок выше. Еще один момент, который повлиял на популярность нашего фонда, то обстоятельство, что если до 2008 года можно было купить любую новостройку на котловане и заработать, то теперь, чтобы получить доходность выше инфляции надо очень сильно потрудиться.
«Биржевой лидер»: – В какие объекты ваша компания уже осуществила инвестирование, и какова их доходность на текущий момент?
Юрий Гольдберг: – Мы проинвестировали в 4 объекта: ЖК «Гусарская баллада», текущая доходность 24,1%, ЖК «Новая Трехгорка» - 40,4%, ЖК «Сакраменто» - 37% и ЖК «Геолог» (1-ая очередь) – 24,4%.
«Биржевой лидер»: – Есть ли у вас планы инвестировать в новые объекты недвижимости?
Юрий Гольдберг: – Мы планируем вложить новые деньги в одну новостройку до конца года, а в начале следующего года реинвестировать деньги, которые мы получим в результате продажи части существующих объектов еще в один объект. Хочется отметить, что в отличие от самостоятельных инвесторов, которые заплатили бы после продажи квартир 13% налога, фонд не заплатит налог на прибыль, т. к. паевые фонды освобождены от налога на прибыль.
«Биржевой лидер»: – Ваша компания работает только по Москве и области или предлагает инвестирование и в других регионах России?
Юрий Гольдберг: – У нас клиенты со всей России и не только, т. к. процесс покупки паев осуществляется через биржу, а к ней доступ имеет и может получить любой человек в мире. У нас среди инвесторов есть и международные инвестиционные фонды, и частные оффшорные компании. А сам фонд инвестирует пока только в Московском регионе.
«Биржевой лидер»: – Юрий, а какова инвестиционная стратегия ПИФа: агрессивная с повышенными рисками и большей доходностью, или, напротив, умеренными рисками и доходами для пайщиков?
Юрий Гольдберг: – Стратегия достаточно агрессивная, что позволяет получить высокую доходность, но агрессивность не предполагает принятие высоких рисков, а предполагает большое количество операций с недвижимостью с целью обеспечить высокую доходность. Мы не рассматриваем варианты, при которых после покупки приходится ждать 3 года, когда объект достроится и его можно будет продать. Что касается рисков, то такого рода инвестиции с первого января 2014 года будут застрахованы государством по типу АСВ с депозитами, т.е. все застройщики скидываются с каждой продажи квартиры в общий котел, и в случае банкротства деньги инвесторам возвращаются. Иными словами, уйти в минус нельзя, риском может стать только низкая доходность.
«Биржевой лидер»: – Кто и на каких условиях может стать пайщиком ЗПИФ «НСКА Новостройки»?
Юрий Гольдберг: – У нас нет ограничений для инвесторов.
«Биржевой лидер»:– В чем заключаются преимущества вашей компании по сравнению с иными ПИФами, работающими с недвижимостью?
Юрий Гольдберг: – Мы − независимый фонд. А это значит, что мы не связаны ни с застройщиками, вкладывающими деньги пайщиков в объекты, которые строят, ни с банками, которые вкладывают деньги пайщиков в кредитуемые объекты. Независимость означает для нас то, что мы заинтересованы в доходности клиентов и свое вознаграждение мы получаем от того, сколько мы заработали нашим пайщикам. Если коротко, то у нас нет конфликта интересов ни с одной из заинтересованных сторон.
Кроме того, наша команда объединила в себе 3 составляющие успешного управления такого рода фонда: большой опыт управления большими деньгами, многолетнюю экспертизу на рынке жилья и опыт страховых компаний по оценке рисков недостроя.
«Биржевой лидер»: – Можно ли приобрести паи вашего фонда на бирже?
Юрий Гольдберг: – Купить паи можно через любой терминал интернет-трейдинга или через любого брокера. Если у Вас нету счета на бирже, позвоните нам − мы поможем Вам открыть счет и приобрести паи в любом регионе России. Реквизиты паев:
«Биржевой лидер»: – Юрий, и последний вопрос. Каков размер дивидендов ваших вкладчиков от прибыли фонда?
Юрий Гольдберг: – Первые дивиденды мы планируем выплатить в начале следующего года. На дивиденды предполагается направлять 20-50% прибыли фонда, что должно составить около 10-15% дивидендной доходности.
