Все больше россиян предпочитают инвестировать в зарубежную недвижимость. Это и понятно: стабильный рост цен, обусловленный преобладанием спроса над предложением, предоставляет хорошие перспективы для получения постоянных доходов как с жилой, так и с коммерческой недвижимости. Причем в среднем по Европе прибыль составляет не менее 3-4% в месяц по коммерческим объектам и 8-10% от сдачи в аренду жилья.
А вот в Австрии, где нет налогов на недвижимое имущество, за исключением земельных участков, прибыли инвесторов могут достигать и больших значений. При том что эта страна является единственной в мире, рынок недвижимости которой не провалился даже в кризисные годы, и одной из немногих в мире с не перегретым сегодня рынком недвижимости.
Об этом свидетельствуют данные швейцарского банка UBS по собственному глобальному индексу недвижимости. Согласно им, наибольший риск возникновения пузыря наблюдается в переоцененном Лондоне, за которым идут Гонконг, Сидней, Ванкувер, Сан-Франциско, Амстердам, Женева, Цюрих, Париж, Франкфурт, Токио, Сингапур. Как видим, Вены, впрочем, как и других городов Австрии, в этом списке нет.
Недвижимость Австрии глазами экспертов
Эти данные говорят о том, что в упомянутых городах в период с 1985 по 2009 год цены на недвижимость снизились на 30%. С учетом нынешнего перегрева ожидается падение цен уже в следующем году. В Австрии за этот период ничего подобного не наблюдалось. Если не считать кризисных периодов 2008 и 2015 годов, когда цены либо оставались на одном уровне, либо снижались по разным регионам не более чем на 2-3%, в остальные годы они всегда показывали небольшой стабильный рост.
По мнению представителей одной из крупнейших австрийских компаний недвижимости VIKTOR &VICTORIA Investment Management GmbH (http://austria-home.ru), единственным исключением стала Вена, которая за последние шесть лет вот уже пятый год признается лучшим городом мира по качеству жизни. Этот фактор способствовал более существенному росту цен на недвижимость в столице по сравнению с другими регионами страны. Но в то же время сегодня стоимость квартир, домов, ресторанов, отелей в Вене существенно ниже, чем в Лондоне или Париже.
А это значит, что инвестор имеет наиболее перспективные возможности для выгодного вложения средств: купив сегодня квартиру, виллу или отель по текущей цене, через несколько лет продать их можно будет дороже практически в два раза. Или же получать с них высокую прибыль, используя для сдачи в аренду или других коммерческих целей.
Тем более что в 2009 году Австрия и вовсе стала второй страной в мире по темпам роста стоимости недвижимости. Тогда как многие государства только-только выходили с кризиса, большинство инвесторов активно направляли свои капиталы в объекты недвижимого имущества Австрии. Сегодня же инвесторам эта альпийская страна выгодна еще и тем, что:
– находясь в центре Европы, привлекает ежегодно миллионы туристов, что дает возможность получать высокие доходы за сдачу в аренду жилья или номеров в отелях. Причем не только на всемирно известных горнолыжных курортах, но и в весенний, летний, осенний сезоны, ведь уникальная природа, множество красивейших озер, незабываемые Альпы, да и сами города с глубокой историей и множеством бесценных архитектурных и культурных памятников (Вена, Грац, Зальцбург, Линц, Инсбрук и др.) «собирают» всесезонно тысячи туристов со всего мира;
– падение евро по отношению к франку и доллару поспособствовало тому, что Австрия стала дешевле для проживания;
– низкий уровень ставок по кредитам и дефицит альтернатив по стабильным инвестициям;
– рост цен на недвижимость (в этом году ожидается положительная динамика, особенно в недооцененных регионах страны) гарантирует сохранность и приумножение капитала;
– более низкая стоимость недвижимости по сравнению со многими другими государствами ЕС позволяет покупать прекрасные виллы, великолепные квартиры, роскошные отели по доступным ценам и в дальнейшем использовать их с максимальной выгодой.
Цены и тренды на рынке австрийской недвижимости
В VIKTOR &VICTORIA Investment Management GmbH добавляют, что, после небольшого падения объемов сделок по недвижимости в прошлом году, в нынешнем прогнозируется обновление рекордов. Только коммерческая недвижимость в Австрии, согласно прогнозам, привлечет до 3,8 млрд. евро.
Уже сейчас активность проявляют потенциальные покупатели из многих стран мира, и не только корпоративные инвесторы, но и частные лица. Интересно, что большинство из них не против доходности в 2% (например, отель «Империал» в первом районе Вены), также весьма популярна коммерческая недвижимость с доходностью не более 5%.
Но надо понимать, что это усредненные цифры, поскольку в разных регионах страны, при разных стратегиях управления, в зависимости от месторасположения и других факторов, прибыль может быть выше. А что касается роста цен на австрийскую недвижимость, то в этом году ожидается, как всегда, стабильный рост цен примерно на 5%.
Вообще же за последние пять лет в Вене цены на недвижимость выросли в среднем на 50%. А уровень инфляции за это время не достиг и 10% (9,7%). В настоящее время 1 квадратный метр жилья в столице страны в среднем продается за 3 896 евро, тогда как пять лет назад за него просили 2 634 евро. Однако в некоторых районах Вены цены выросли более чем на 80%, был зафиксирован показатель и в 99%.
Но самым дорогим городом в Австрии является не Вена, а Зальцбург, где средняя стоимость квадратного метра в прошлом месяце составляла 4 816 евро. На втором месте находится Инсбрук (4 501 евро) и лишь на третьем – столица (4 253 евро). А вот быстрее всего цены на недвижимость росли в Линце (за апрель поднялись на 7%) и Айзенштадте. Самые дешевые квадратные метры предлагались в Бургенланде – 1 404 евро.
Сегодня рост цен в целом по Австрии стабилен и в среднем в годовом исчислении составляет 6%. С прошлого года филиалы российского банка ВТБ – ВТБ (Австрия) и ВТБ (Франция) –начали выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья как местным жителям, так и VIP-клиентам группы ВТБ. А это значит, что россиянам стало значительно проще покупать недвижимость в Австрии. При этом ставки по ипотеке не превышают европейские – около 4-4,5 процентов.
Самыми «беспроблемными» в плане покупки жилья в Австрии в прошлом году были мансардные квартиры на последних этажах домов, особенно в Вене. Однако наибольшим спросом пользовались квартиры до 80 квадратных метров и «венская классика» (квартиры в домах, построенных с 1880 по 1920-е годы). Соответственно, поясняют в VIKTOR &VICTORIA Investment Management GmbH, подталкиваемый спросом, этот тип недвижимости обладает хорошим потенциалом для ценового роста, что предоставляет инвесторам возможность получения стабильных доходов (около 4% годовых за сдачу в аренду).
Но, пожалуй, самый большой спрос наблюдается на первичном рынке. Сегодня новостройки в престижных районах столицы и других крупных городах Австрии раскупаются еще до сдачи их в эксплуатацию. Среди данного типа недвижимости многие инвесторы отдают предпочтение таунхаусам (с земельными участками от 3 соток) в пригородах Вены стоимостью от 250 000 до 400 000 евро. Как правило, их покупают молодые семьи с детьми, а банки охотно выдают кредиты на эти цели.
Коммерческая недвижимость
– Что касается коммерческой недвижимости, то самыми популярными у инвесторов объектами являются отели. К слову, мы еще десять лет назад первыми из русскоязычных австрийских компаний начали рекламную кампанию под девизом «Купи отель в Австрии». Первый проданный нами российским инвесторам отель находится в центре Цель-ам-Зее, за прошедшее время цена его выросла примерно в 2 раза, – говорят в VIKTOR &VICTORIA Investment Management GmbH.
Такой подъем стоимости отеля не удивителен, учитывая, что он находится на одном из самых излюбленных туристами австрийских курортов, очаровывающих гостей великолепнейшим озером, удивительно красивым старым городом, великолепным термальным комплексом и, конечно же, возможностью покататься на лыжах.
После кризиса 2008 года спрос на австрийские отели у русскоязычных граждан стал заметно расти. Например, в 2009 году сотрудники компании подобрали два отеля россиянам, которых не смогли обслужить другие риелторы, и при этом консультировали ежедневно десятки других потенциальных покупателей из России и стран СНГ. А через два года специалисты компании ежедневно обрабатывали по несколько звонков с просьбами помочь подыскать хороший отель, а также оказать помощь в управлении. И они с удовольствием откликались, в том числе на обращения тех клиентов, которые изначально доверили управление не имеющим соответствующего опыта своим родственникам или друзьям, в результате чего доходность катастрофически снижалась. Всего специалисты компании продали более 10 отелей русскоязычным покупателям.
Когда за дело взялись профессиональные управляющие VIKTOR & VICTORIA Investment Management GmbH, самостоятельно или через своих партнеров – лицензированных отельеров с богатым успешным опытом деятельности в подобной сфере, в портфолио которых немало отелей, бывших достаточно посредственными, но вышедших на прибыльность и широкую известность у туристов, клиенты компании выходили на контакт и благодарили за «совсем иной уровень качества управления». А в скором времени владельцы отелей получали серьезные доходы. Бесперебойные, стабильные, высокие.
Еще одна типичная ошибка русскоязычного инвестора при покупке австрийских отелей – не зная местный рынок труда, они доверяют местным директорам, которые умалчивают о том, почему они без работы и как их прошлые отели оказались в плачевном состоянии. Конечно же, не все, но таких неумелых управляющих хватает. Были прецеденты, когда россияне, доверив им свои отели, вскоре были вынуждены искать новых директоров.
Поэтому, не зная местный рынок, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам, по крайней мере, первое время, если есть желание самому обучиться грамотному, эффективному управлению или обучить свое доверенное лицо на «живом» примере тех, кто успешно занимается этим годами.
Преимущества VIKTOR & VICTORIA Investment Management GmbH
– Мы, как компания с лицензией business advisor, окажем более широкий спектр услуг в связи с приобретением объекта недвижимости в Австрии по сравнению с классическим маклером, – обращают внимание в VIKTOR & VICTORIA Investment Management GmbH. – В том числе по эффективному управлению вашей недвижимостью.
Специалисты компании объяснят все преимущества и недостатки понравившегося вам объекта, исходя из множества объективных факторов:
– развитие курорта;
– плюсы и минусы «вашего» и других отелей в сравнении;
– экономические показатели;
– помесячная заполняемость отеля;
– качество управления, финансовых показателей, балансов, ценовой политики, технологии продаж и др.;
– издержки при обслуживании и управлении;
– необходимая документация для оформления сделки (в каждой федеральной земле свои нюансы при покупке/продаже недвижимости).
Кроме того, в компании помогут вам и вашей семье оформить вид на жительство в Австрии, оперативно обеспечат услугами высококвалифицированных адвокатов, юристов, нотариусов (для быстрого и наименее затратного оформления в собственность недвижимости), налогового консультанта (с помощью которого помогут подобрать наиболее оптимальную схему сделки с финансовой выгодой для вас), директора отеля и др.
– Известно, что приобретение жилой недвижимости в Австрии не является основанием для получения вида на жительство. Мы в числе первых предлагаем вид на жительство в Австрии, основанный на приобретении относительно недорогой коммерческой недвижимости определенных категорий и получении дохода от ее эксплуатации. Также мы решаем сопутствующие проблемы по устройству детей в австрийские школы, гимназии, университеты, по организации лечения и медицинского страхования и другие. Помимо этого:
– предоставим полный комплекс риелторских услуг с юридическим сопровождением, начиная от подбора объекта по заданным клиентом параметрам (с организацией выезда в Австрию для осмотра выбранного вами типа недвижимого имущества, включая трансфер из аэропорта, проживание, по желанию – экскурсионные программы), и заканчивая передачей недвижимого имущества в его собственность с внесением в земельную книгу;
– наши юристы оформляют разрешения на приобретение недвижимости напрямую на граждан России в тех областях Австрии, где это возможно. Если в регионе получить разрешение маловероятно, мы оформляем сделки по приобретению недвижимости легально, без разрешений с использованием законодательства Европейского Союза;
– в случае необходимости поможем в управлении вашей недвижимостью с гарантией получения стабильных доходов;
– поможем с открытием бизнеса в Австрии, регистрацией австрийских компаний, открытием банковских счетов, переводами финансовых средств, подберем бухгалтерскую компанию;
– поможем получить кредит на покупку недвижимости в любой из федеральных земель Австрии у местных банков по выгодным для покупателя условиям;
– проведем строительство или ремонт недвижимого объекта, поможем с меблировкой новых объектов;
– осуществим независимую и полноценную оценку интересующего вас недвижимого объекта;
– поможем составить оптимальную схему покупки недвижимости в Австрии с учетом конфиденциальности, минимизации налогов, эффективного развития вложенных инвестиций;
– решим ряд иных задач, в том числе по адаптации к условиям проживания в Австрии.
На сайте компании вы можете узнать более подробно обо всех услугах, которые квалифицированные специалисты оказывают российским покупателям, а также ознакомиться с некоторыми из популярных у инвесторов объектов недвижимости Австрии.
- Если в каталоге не найдется то, что хотелось бы вам, мы обязательно предложим такой вариант, связавшись с вами в индивидуальном порядке. Сегодня Австрия – это мечта, которую многие россияне воплощают в жизнь. И вы можете стать одним из них, а мы в этом с удовольствием поможем, – отметили в заключение представители VIKTOR &VICTORIA Investment Management GmbH.
