Где могут резко вырасти цены на недвижимость? Там, где по объективным причинам появляется массовый спрос, просчитать который для инвестора означает первым увидеть и выгодно вложить свои инвестиции.
Что изменили в мире арабские революции?(см. статью "Африканские революции: парадоксальные уроки для России и мира".) О негативном влиянии мусульманских революций в Ливии, Тунисе и Египте, повлекших мощный импульс роста на нефть и продукты питания написано много, но, не менее важно, что Тунис и Египет являлись крупными туристическими оазисами мира, уже потерявшими своих клиентов в 2011 г. Куда хлынет поток туристов? Верно, на пляжи тех стран с аналогичным климатом, более высоким сервисом, конкурентными ценами и спокойной политической обстановкой при которой отдыхающим не грозит экстренная эвакуация самолетами МЧС под дулами автоматов опьяненных дурманами наркотиков и свободы, национальных повстанцев. (см. статью "Болгария не Египет: каким будет туристический тренд после "цветных" революций?").
Таких стран в мире, неожиданно получивших уникальный шанс стать признанными международными курортами в мире не много. Именно в них и начнет резко расти спрос, а затем цены на недвижимость в ближайшее время, пояснили эксперты академии трейдинга и биржевой торговли Masterforex-V. Это Крым (Украина), Хорватия, Болгария, Словения. Три последние страны – члены ЕС, политически стабильны, имеют опыт организации туристического бизнеса и приличную инфраструктуру, в отличие от Албании, Ливана и Сирии.
Почему инвесторы выбирают Болгарию?
Болгарская недвижимость привлекательна для различных инвесторов – и тех, кто хочет приумножить свои капиталы, и те, кто выбирает новое качество жизни:
•привлекательность для покупки второго жилья за границей. По оценке Primelocation International Search Index, Болгария входит в ТОП-10 стран, наиболее привлекательных для иностранных инвестиций и покупателей второго жилья за границей. С прошлого года регистрируется возросший интерес к болгарской недвижимости среди покупателей из Турции, Греции, Македонии и Польши;
•Высокое качество жизни. Болгария – это симбиоз одних из самых низких цен в Европе, хорошей экологии, мягкого климата и политической стабильности. Среди стран, наиболее привлекательных для россиян по совокупности юридических, социальных и экономических факторов, Болгария находится на 1-м месте, согласно рейтингу агентства Gordon Rock.
•стабильно высокий рост стоимости недвижимости. За 10 лет стоимость недвижимости в Болгарии увеличилась более чем на 300%, и тем не менее на сегодня остается самой низкой в Европе: на сегодняшний день стоимость жилой площади в курортных зонах колеблется от €500 до €2000 за кв.м.;
•государственные гарантии инвестиций. Более 40 законов Болгарии защищают права инвесторов. При продаже недвижимости нет никаких ограничений на вывод денежных средств из страны. Процедура инвестирования в недвижимость максимально упрощена. Недвижимость в Болгарии, в отличие от других стран, можно купить, даже не въезжая в страну. Не существует требований по обязательному проживанию в собственном жилье;
•низкие налоги. Один из самых низких налогов на недвижимость в Европе – всего 0,15% от стоимости жилья. При реинвестиции прибыли – нулевая ставка налога;
•скидки. Сейчас можно получить хорошие скидки (до 20% по введенным в эксплуатацию объектам) или удобные условия рассрочки на год и более;
•визовые привилегии. Болгария – член Шенгенской зоны, что дает право владельцу недвижимости в стране беспрепятственного передвижения практически по всей Европе;
•выгодная ипотека. В Болгарии ставки на кредиты в 2,5 – 3,5 раза ниже, чем в России или Украине.
Набирающий обороты туристический бум в Болгарии обусловлен серьезными вложениями местных властей и бизнесменов в создание современной инфраструктуры. Причем условия, отвечающие самым высоким требованиям, создаются не только на всемирно известных черноморских курортах этой балканской страны, но и практически по всей стране – всё больше людей в мире открывают для себя прелести горнолыжных курортов и SPA-здравниц страны, активно развивается новое направление – гольф-туризм, серьезные средства вкладываются в создание современной инфраструктуры в исторических местах, которыми столь богата древняя Болгария. Иностранные инвестиции в болгарскую индустрию отдыха резко возросли после вступления страны в 2007 году в Европейский союз.
По оценке Primelocation International Search Index, Болгария входит в ТОП-10 стран, наиболее привлекательных для иностранных инвестиций и покупателей второго жилья за границей. Эксперты академии Форекс и аналитики факультета инвестиций Masterfоrex-V изучили потенциал рынка недвижимости курортной Болгарии и сделали вывод, что побывав в Болгарии хоть один, многие туристы загораются идеей приобрести здесь жилую недвижимость. Болгарская жилая недвижимость пользуется большим спросом у граждан из Германии, Великобритании, Ирландии, Бельгии, Румынии, России, Украины, Беларуси и даже столь далеких граждан США, Канады, Австралии. Но главный иностранный покупатель жилья в Болгарии – россияне, на долю которых приходится почти половина (46%) рынка. Только в предкризисные годы граждане России вложили в жилую недвижимость Болгарии €5,7 млрд. Более 300 солнечных дней в году, делает Болгарию одной из самых привлекательных стран для сотни туристов. Сезон отдыха в Болгарии длится с мая по октябрь включительно, отсюда и постоянно растущий спрос на недвижимость.
Как повлиял финансовый кризис на строительную индустрию в Болгарии?
Глобальный кризис не обошел стороной Болгарию, но здесь его последствия оказались значительно менее пагубными, чем в других странах:
• снизилась цена на недвижимость. На фоне падения цен на жилье в восточноевропейских странах на 50-85% снижение стоимости жилья в Болгарии всего на 20% кажется невероятным, но это так. Одной из главных причин этого являются цены на жилье в стране – и до кризиса риэлторский рынок не был перегретым: в стране строилось много жилья и существовала серьезная конкуренция, что не давало возможности для спекулятивного подъема цен;
• туризм незначительно ощутил влияние кризиса. Даже в самый тяжелый 2009 год туристический поток в Болгарию практически не изменился (было зафиксировано его падение всего на 0,7%). В прошлом году количество иностранных туристов не просто достигло докризисного уровня (8,5 млн. чел.), но и значительно превзошло его, достигнув показателя в 10 млн. чел.;
• жилищное строительство продолжало развиваться. 2010 год стал годом стабилизации рынка жилья, и текущий год обещает стать годом восстановления роста жилищного строительства в Болгарии. Из рецессии выходят экономики Великобритании и Германии – основных инвесторов болгарской экономики.
До кризиса цены на жилье в стране росли быстро: за 2006 год стоимость жилья в среднем возросла на 15%, за 2007 год – на 26%. Но на отдельных объектах болгарские риэлторы фиксировали просто фантастические цифры роста стоимости квадратных метров – до 300%. После кризиса в 2009 году квадратные метры в продаже и аренде подешевели на 1/5.
Следует отметить, что более всего подешевели старое жилье и квартиры в микрорайонах типовой застройки. Спрос же на элитное жилье сократился незначительно.
На сколько цены на квартиры в Болгарии отличаются от цен в России, Украине, в Европе? Что сегодня может предложить болгарский рынок недвижимости?
Болгарские реалии таковы, что здесь жилье стоит значительно дешевле, чем в России и Украине. Невозможно выделить какой-то один сегмент рынка жилья, пользующийся наибольшим спросом, – местные застройщики предлагают очень широкий выбор квартир, особняков в коттеджных городках, вилл, апартаментов и т.п. В Болгарии есть жилье и за миллион евро, и за 20 тысяч. Представим краткий перечень того, что пользуется наибольшей популярностью:
• модная тенденция - закрытые городки. Состоятельные покупатели отдают предпочтение не массовым застройкам, а закрытым городкам, которые не оторваны от основной инфраструктуры – как на черноморских курортах, так и в самых дорогих городах страны – Софии, Варне и Бургасе. Такие городки на побережья моря устроены таким образом, что их жители не страдают от наплыва туристов в сезон (они находятся на первой линии и имеют собственные закрытые пляжи, супермаркеты, рестораны, бассейны, детские и спортивные площадки, оздоровительно-развлекательные комплексы и т.п.) и при этом располагаются недалеко от крупных населенных пунктов и транспортных магистралей;
• недвижимость у моря. В столице Болгарии, в Варне и Бургасе средняя цена за квадратный метр составляет €900, а минимальная колеблется в районе € 300-350. Самые популярные черноморские курорты Болгарии – Солнечный Берег (Слънчев Бряг, 40 километров от Бургаса) и Золотые Пески (Златни Пясыци, 18 километров от Варны). Сейчас стоимость одного квадратного метра в новостройках в среднем составляет €700 на Солнечном Берегу и около €1.200 на Золотых Песках;
• недвижимость на горнолыжных курортах. На самых известных горнолыжных курортах – в Банско и Боровце – стоимость квадратного метра нового жилья составляет немногим более €500. В Боровце можно купить квартиру класса «люкс» в жилом комплексе, который расположен буквально в 150 метрах от горнолыжного подъемника, за €45 тыс. Жилой комплекс находится под круглосуточной охраной, имеет паркинг, ресторан, бар, фитнесс-клуб, сауну, прокат лыжного снаряжения;
• гольф-городки. В последние годы в стране много строят гольф-городков, размещенных возле гольф-клубов, которые проектируют лучшие специалисты мира. Гольф-городки разбросаны по всей стране – как на берегу моря, так и в горах.
• домик в деревне для тихого образа жизни. Есть свои покупатели и домиков в деревне. Приличный просторный сельский дом можно купить за €20 тыс. Владельцы таких домов сдают их целиком или частично не только иностранным почитателям «зеленого туризма», но и местным жителям из крупных городов. Особенно привлекательно такое жилье для пенсионеров.
• гарантией качества выступают зарубежные строительные компании. Во многих новых жилых комплексах управляющими организациями являются западные компании, что гарантирует самый высокий уровень обслуживания жильцов. Управляющие компании также занимаются сдачей жилья в аренду, когда хозяева квартир отсутствуют. В сезон на лучших болгарских морских курортах стоимость аренды одно- и двухкомнатной квартиры доходит до €240 и €470 соответственно, зимой ставки падают до €100.
В Болгарии много фирм профессионально занимаются сдачей временно свободного жилья в аренду, поэтому срок «простоя» квартиры можно свести до минимума.
Ориентировочная стоимость квартир в Болгарии (покупка и аренда):
Ипотечные кредиты иностранцам выдают многие болгарские и иностранные банки, работающие в этой стране. Вот стандартные условия по выдаче ипотечных кредитов иностранцам, болгарскими банками:.gif)
Какие права приобретают иностранные владельцы недвижимости в Болгарии?
Болгарское законодательство разрешает иностранным физическим и юридическим лицам приобретать недвижимость, в том числе жилую. Разрешается также использование квартиры для юридического адреса компании и использование ее как офисного помещения. При этом все затраты на такую квартиру относятся на юридическое лицо.
• болгарское законодательство. Согласно болгарским законам, приобретение недвижимости не дает привилегий на получение вида на жительство (ВНЖ) в этой стране. Но наличие собственной недвижимости позволяет получать ВНЖ по обычной визе не на 90, а до 180 дней в году.
• условия для получения ПМЖ. Постоянный вид на жительство (ПМЖ) в Болгарии могут получить лица, связанные родственными узами с гражданами этой страны, или же за особые заслуги;
• ПМЖ для крупных инвесторов. Кроме того, в целях привлечения иностранных инвесторов здесь можно получить статус ПМЖ при вложении в местную экономику не менее €500 тыс., в том числе и путем покупки недвижимости. Через пять лет обладатели статуса ПМЖ могут рассчитывать на болгарское гражданство. Регулируется Законом о стимулировании инвестиций:
• законодательство Болгарии предусматривает, что иностранные инвестиции должны быть гарантированы от последующих законодательных изменений;
• регистрация фирмы. Согласно болгарскому законодательству, физическое иностранное лицо имеет право регистрировать фирму по адресу квартиры и использовать ее в качестве офиса. Иностранные граждане имеют те же самые права, что и болгары, в том числе и право сдачи жилья в аренду;
• земельный вопрос. В Болгарии запрещена продажа земли и лесных массивов частным иностранным лицам как участков под новое строительство, так и земли сельскохозяйственного назначения. Однако разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее площади, минимальный срок сдачи земли в аренду - 4 года, максимальный не установлен;
• юридические земельные нюансы. Как и при любом законодательстве, если очень надо и хочется - то можно. Иностранная фирма с болгарским участием хотя бы в 1% капитала, принадлежащего болгарским гражданам или юрлицам Болгарии, имеет право на покупку земли и лесов. По всей видимости, процедура относительно купли-продажи земельных участков иностранными гражданами будет пересмотрена;
• особенности оформления. Оформление покупки и права собственности на жилье в Болгарии прост. Местный районный нотариус заверяет факт сделки купли-продажи и через районный суд получает изменения в Государственный регистр недвижимого имущества, что юридически подтверждает чистоту сделки. Покупатель жилья также получает государственную оценку стоимости купленного жилья от местной налоговой службы. Совокупно госпошлины и услуги нотариуса обходятся примерно в 4,5% от стоимости купленного жилья.
• ЖКХ услуги. Владелец жилья оплачивает ежегодно налог на недвижимость и стоимость вывоза бытовых отходов. Понятия «квартплата» для собственного жилья в Болгарии нет. Потребление воды, водоотвод, электроэнергия и теплоснабжение оплачиваются согласно показаниям счетчиков.
Отметим также, что весной нынешнего года Болгария планирует станет полноправным членом Шенгенской зоны.
Для более объективной оценки ситуации редколлегия журнала "Биржевой лидер" предлагает опрос: Почему стоит инвестировать в недвижимость в Болгарии?
• потому что никакая другая европейская страна не предлагает лучшую стоимость ваших денег
• Болгария является перспективным направление для инвестиций в недвижимость и с годами будет только расти в цене
