Недвижимость Болгарии – для среднего класса! Это аксиома! Болгария – лучшая страна, для того чтобы спокойно встретить старость и насладится жизнью после 60-ти. Это – вторая аксиома!
На сегодня собственниками жилья в Болгарии уже стали примерно 340 тысяч россиян и свыше 24-х тыс. – украинцев. Ежегодно сюда приезжают более шести миллионов туристов со всего мира (из них почти по миллиону греков, немцев и англичан). А наши звезды здесь охотно не только арендуют жилье на летний сезон, но и покупают недвижимость. Количество вполне приличное чтобы сформировать статистику, проанализировать ее и получить ответы на главные вопросы для тех представителей среднего класса, кто еще только подумывает о собственности за рубежом.
Ведь основная черта болгарского проперти-маркета — невысокие, в сравнении с Россией и Украиной, цены на жилье – примерно раза в два меньше. И это, даже в курортных зонах - на морском побережье или горах. В городах и в сельской местности еще меньше - не превышая 600-700 евро/м². А вот дальнейшие рекомендации зависят от Ваших ответов на главные вопросы.
Где выгоднее всего покупать болгарскую недвижимость, от чего зависят цены, и какие объекты недвижимости пользуются популярностью среди россиян, украинцев, белорусов, - на эти и другие вопросы попытались найти ответы аналитики и эксперты разделов "недвижимость Болгарии" и "новости Европы" журнала инвесторов "Биржевой лидер".
Недвижимость Болгарии. На сколько перспективен этот рынок
Как и на любом рынке недвижимости основные две группы покупателей среди иностранцев на рынке Болгарии: покупающие жилье для собственных нужд (как правило длительный летний отдых или постоянное проживание), и для сдачи ее в аренду туристам. Причем доля «жильцов» (и тех кто комбинирует два направления), представленных в основном россиянами, чрезвычайно велика – 85-90%. Со времен СССР Болгария считается лучшим местом, где можно и нужно «спокойно встретить старость», в сравнении с Крымом, Прибалтикой, Турцией или югом России.
Бренд Болгарии начал формироваться еще во времена СССР и выдержал испытание конкуренцией с новыми направлениями – Кипром, Турцией и Испанией благодаря целому ряду факторов, включая и ценности «русского мира». Сегодня, его пожилые представители, приобретают жильё в основном в районах Варны, Бургаса, Помории, Солнечного Берега, Обзоре, Бяле. Что постепенно спровоцировало рост цен от начальных 450 до 1 000 евро/кв.м в этих городах. Целевое назначение покупок жилья россиянами (по опросам местных риэлтеров) примерно такое - 80 % объектов приобретается «и для себя, и для сдачи в аренду»; примерно 15 % — только для личного пользования, 5% — для аренды и перепродажи.
В разогрев рынка недвижимости, вызванного туристическим спросом, активно включились и местные жители, особенно, когда после вступления страны в ЕС, дешевый отдых в Болгарии стал популярен и у европейцев, среди которых немало небогатых. Доля местных покупателей недвижимости в курортных зонах составляет 85%, а иностранцев – 15% из которых 4/5 (то-есть 12%)— россияне. Помимо пенсионеров недвижимость покупают предприниматели и владельцы бизнеса – для летнего семейного отдыха. На долю остальных национальностей - ирландцев, граждан Британии, скандинавских стран и соседней Румынии приходится не более 5% - утверждает руководитель проекта недвижимость в Испании и Болгарии (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova), хотя еще 3 года назад граждане Великобритании и Ирландии приносили 60 % всех инвестиций в недвижимость.
У кого из российских звезд шоу-бизнеса недвижимость в Болгарии?
Кроме Испании и Турции, в число самых любимых стран для отдыха российских и украинских туристов входит и Болгария. Кроме обычных туристов, лето в Болгарии любят проводить и наши звезды шоу-бизнеса и кино. Они зачастую предпочитают приобретать жилье, нежели арендовать его.
Кроме красоты морских пейзажей и солнечной погоды, Болгария славится низкими ценами на жилье и его обслуживание. При грамотном подходе, в этой стране можно отдохнуть, потратив при этом достаточно скромную сумму денег. Низкие цены распространяются не только на жилье, но и на все остальное. Если сравнивать цены на жилье в Болгарии, с ценами на него в элитных поселках средней России, то первая выигрывает с преимуществом. Приличный особнячок в курортном Бургасе можно приобрести в несколько раз дешевле, чем обычный коттедж под Москвой или Санкт-Петербургом. Радуют так же не слишком высокие сборы за покупку и содержание имущества.
Бывает и такое, что российские звезды, которых привлекает пляжный песок и низкая цена попадают в не совсем приятные ситуации. К примеру, совсем недавно, несколько звезд российской эстрады одновременно приобрели апартаменты в современном жилом комплексе, что в 30-ти километрах от Бургаса. В их число вошли, Лолита, Борис Моисеев, Надежда Бабкина, а так же человек для которого эти места являются родными – Филипп Киркоров.
Как оказалось, низкая цена не является единственным критерием отбора. В связи с тем, что покупатели плохо ознакомились с условиями контракта, управляющая компания оставила за собой право повышать цены на обслуживание апартаментов. Через год стоимость обслуживания приобретенных звездами объектов составляла 7 тысяч евро в месяц. Следом начались другие проблемы, перед комплексом развернулась масштабная стройка, которая перекрыла вид на море, и в результате жилой комплекс, находившейся в первой линии от моря, «переехал» в четвертую.
Звезды признают, что допустили ошибку, при покупке недвижимости за рубежом особое внимание нужно обращать на юридический аспект, обратившись к наиболее популярным риэлторским компаниям России.
Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость Болгарии?
Итак, будем ориентироваться на самую многочисленную группу покупателей – русскоговорящих представителей среднего класса стран СНГ (России, Украины, Беларуси, Казахстана, Узбекистана, Молдовы и т.д), приобретающих жилье для летнего (или постоянного) проживания с прицелом на временную сдачу в аренду (при случае) и продажу (дарение) в далекой перспективе. Каждый из нас задумывается о том где и как хотел бы спокойно встретить старость?
Для этого стоит уяснить, благодаря каким фактором недвижимость Болгарии стала «чисто российской инвестиционной вотчиной» и насколько она таковой останется?
1. Политико-экономические:
- Болгария — является членом ЕС, со всеми вытекающими последствиями;
- Падение привлекательности недвижимости (и летнего отдыха) на Юге бывшего СССР – в Крыму и на Кавказе;
- Выгодное для безвизового туризма в сопредельные страны ЕС географическое положение, фактическая реализация поездок «на выходные» в Македонию Сербию, Грецию, Румынию и Турцию;
- Российские пенсионеры могут получить вид на жительство (ВНЖ). Им приобрести этот документ проще, чем другим категориям граждан. Военные, вышедшие на пенсию в 45 лет, тоже могут на него претендовать (также читайте "ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране").
2. Культурно-бытовые:
- Вся эта небольшая страна с развитой туристической инфраструктурой – фактический 2-х сезонный курорт «море летом и горнолыжный зимой». Мягкий климат, горный и морской воздух, хорошая экология – причины того, что средняя продолжительность жизни в Болгарии на 4 года больше, чем в мире (на 7 лет чем в России);
- Языковой и ментальный барьер почти отсутствует из-за схожести болгарского с русским, а также общего исторического прошлого.
- Уровень комфорта жизни в стране постоянно растет, а цены остаются самыми гуманными в странах ЕС, ведь правительство все больше развивает туризм и связанную с ним инфраструктуру.
Рисковые факторы - прогнозируемые и «привычные»:
- Чистоту сделки на предмет того, что недвижимость заложена банку, легко проверить с помощью квалифицированного юриста, «титульного» риска, характерного для России и Украины нет!
- Выставляемая квартира может оказаться гораздо меньше, чем ожидаешь поскольку применяются следующие «хитрости»:
1) в жилую площадь помещения включается площадь балконов и террас;
2) внутренние промеры делаются от середины кирпичной кладки;
3) внешние стены здания полностью включаются в полезную площадь, а толщина внутренних стен делится пополам и распределяется между соседними квартирами. Но личное знакомство с объектом перед заключением сделки помогает установить истину;
Тренд на падение цен на недвижимость, продлится на ближайшее 10-летие, поэтому покупать Недвижимость имеет смысл для собственного проживания, а не перепродажи в средне-срочной перспективе, - отметил ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский:
- Болгария менее экономически развита, чем в других странах ЕС, поэтому коммерческая недвижимость – торговая, офисная и отельная пользуется небольшим спросом;
- Рекреационная недвижимость (яхтенные марины, горнолыжные комплексы, бассейны и СПА-салоны) развивается неравномерно и трудно просчитать эффект от инвестирования в нее;
- В последние годы страна ощущает эффект «пылесоса» от соседних курортов Турции, оттягивающих более платеже способный сегмент туристического потока.
Какую недвижимость и в каких районах покупать?
Статистика приобретений свидетельствует: наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса - квартиры в городах, стоимостью до $40 тыс. Можно найти и очень недорогие апартаменты, виллы, пентхаусы, шале. Такие цены существует и на вторичном рынке и на новострои, даже в курортных зонах. Их можно найти и на морском курорте Солнечный Берег, и в горнолыжном Банско-Быстрица, расположенном в Родопах. Причина таких цен – временный спад из-за избытка вводимых в эксплуатацию новостроек .
Еще более дешевое жилье - от $15 тыс. за 1-комн. квартиру площадью 28-30 м² можно найти на окраинах курортов, сельских зонах и многих других городах. Конечно такое жилье находится далеко от моря и невелико по площади. Да и продать его в перспективе будет сложно. Но и на него есть спрос!
А вот новые 1-ком. квартиры площадью 33-35 кв. м в «инвестиционных» комплексах построенных с расчетом на иностранцев обойдутся от 28-30 тыс. дол США. Такие комплекса включают бассейны, парковки, фитнес-центр и внутренний сад (детскую зону). Большее жилье в расположенных ближе к морю комплексах, рассчитанное на категорию инвесторов «бизнес-класс», «бизнес +», олигархов, политиков, звезд шоу-бизнеса, обойдется еще в двое дороже.
Пример: курорт Балчик, 2-комнаты (57 м в 150 м от моря), 60 тыс. дол. Стоит учесть что парковка, бассейн, магазины, фитнес-центры, рестораны в таких комплексах сопровождаются оплатой услуг управляющей компании, равных за год примерно 3–3,5% от стоимости купленной недвижимости (от 1500 долл. США), плюс коммунальные расходы на воду и электричество. За 90-дневный летний сезон, аренда такого жилья обойдется в 800 долл. США.
- Недвижимость Болгарии, Добричская область, Балчик - стоимость апартаментов - 66 000 евро, общая площадь 72 кв.м — (цена за 1 кв.м. - 916 евро). С окон квартиры открывается вид на море.
В Болгарии аренда приносит 2,8-6% годовых. Нередко потенциальным покупателям обещают как минимум 6-8% дохода, однако профессионалы рынка предостерегают доверять таким заявлениям, считая их некорректными.
- Бургас, Несебыр — апартаменты стоимостью 40 500 евро, общая площадь 63 кв.м — (1 кв.м 642 евро). Расстояние до моря 250 метров. Аренда 12% годовых - 4860 евро, можно сдавать посуточно.
Львиная доля (более 110 тыс. россиян) приобрели жилье на черноморском побережье Болгарии (данные Болгарской национальной ассоциации по недвижимости). И хотя наиболее востребованы квартиры в жилых комплексах рядом с пляжем, но также покупают и дома с большими садами на побережье курортов Свети-Влас и Солнечный Берег, окраинах приморских городов Созополь, Бургас, Поморие , Варне. В последнем городе «средний» дом с площадью 140-150 м² с участком 400-500 м² тянет на 150 тыс. долл. США. При этом покупатель получит - три спальни (каждая со своей ванной), две террасы с видом на море, кухню и гостиную.
Конечно, на побережье начиная с 1 млн. долл. США можно приобрести и особняки класса «премиум» или «элит» с общей жилой площадью 400 – 1000 кв. м и площадью участке 1000-2000 кв. м, но такие сделки пока единичные.
И наконец, недвижимость в Софии – ее выбирают исключительно для деловых целей и цены в столице сопоставимы со стоимостью «квадратных метров» в виллах на побережье. Например, многокомнатная квартира ( площадь 300-380 кв. м) обойдется в 300-350 тыс. долл. США.
Таблица 1. Распределение российских инвесторов по типам имеющейся на рынке болгарской недвижимости
Прогнозы экспертов. Ценовые тренды на 2013г.?
Если раньше, подогреваемые спросом, цены на недвижимость росли, то весь 2012 г. они падают. За год средневзвешенные цены на недвижимость по всей Болгарии на 2,2 % (данные Национального института статистики Болгарии). На конец 2012 средняя цена за квадратный метр в Болгарии опустилась до 450 евро. Дороже всего стоит жилье в Софии — 740,0 евро/кв. м. Далее следуют Варна (729,0 евро/м) и Бургас (580,7 евро/м). В Пловдиве цены упали на 1,66 % до 478,2 евро/м.
Причина такого тренда – избыточное предложение жилья в новостройка (комплексах) и коттеджах курортных зон, опередившее рост туристов и желающих инвестировать из стран СНГ. Как результат – там где новостроек вводилось в эксплуатацию недостаточно, цены продолжают расти: в Велико-Тырново (до 444 долл./кв м, ), Стара-Загоре (до 562 дол./кв м,) и Русе (до 575 долл./кв м, ). В Хасково цены остались прежними (530 долл./кв м).
Болгарскую экономику обошли те потрясения, которые застигли врасплох Грецию, Испанию, Португалию. Её экономика уверенно растет а вместе с нею растут и цены на недвижимость и на земельные участки в Болгарии. Вложив денежные средства в недвижимость этой страны, Вы сделаете мудрый выбор, создав прекрасный задел в виде инвестиций на будущее.
Редколлегия отдела "новости недвижимости" и "недвижимость Болгарии" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: готовы ли вы инвестировать в болгарскую недвижимость?
- нет, это еще не самое подходящее время с учетом финансово кризиса в еврорегионе;
- да, именно с цель последующей сдачи в аренду - отличный вариант для инвестирования в болгарскую недвижимость.
