Одним из самых любимых мест для отдыха среднего класса граждан России, Украины, Беларуси и других стран бывшего СССР в течении десятилетий является Болгария. Кроме климата, морского побережья и горных минеральных источников, их сюда привлекает достаточно низкая стоимость товаров и услуг. Если раньше граждане стран бывшего Советского Союза посещали Болгарию только с целью отдыха и туризма, то в течении последнего десятилетия значительно увеличился интерес к объектам местной недвижимости. Отсутствие ограничений для иностранцев по ее покупке, а так же низкие цены, поддерживают рынок на достаточно высоком уровне в течении длительного периода. Стоит отметить, что в 2008 году многие инвесторы, которые вложили средства в постройку новых объектов, столкнулись с рядом проблем, которые были вызваны наступлением мирового финансового кризиса. В настоящее время местные власти практически полностью ликвидировали последствия тех событий и разрабатывают изменения в национальное законодательство, направленные на предупреждение подобных неприятностей в будущем.
Сейчас поток иностранцев, особенно жителей стран СНГ, желающих приобрести недвижимость в Болгарии снова начал увеличиваться, и его рост стабилен. Стоимость жилья в стране является достаточно низкой по сравнению, к примеру, со средней Россией, поэтому большинство инвесторов имеют достаточно средств для разовой оплаты полной стоимости объектов, те же, кто не может себе позволить заплатить сразу всю сумму, могут воспользоваться ипотечным кредитованием в местном банке.
Аналитики разделов «Новости недвижимости» и «Недвижимость Болгарии» разбирались в особенностях ипотечного кредитования банками Болгарии, а так же страхования приобретенных объектов.
Недвижимость Болгарии. Порядок получения займа
Еще в 2007 году правительство Болгарии разработало специальные нормы, регулирующие процедуру получения ипотечных займов в местных банках, иностранцами. До первой волны мирового кризиса большинство программ предусматривало выдачу средств в размере 80 – 90 процентов от стоимости объекта сроком на 20 – 25 лет под 8 и меньше процентов в годовых в евро. Процентные ставки в национальной валюте были несколько выше. В период 2008 – 2009-го годов кредитование переживало тяжелый период и практически не проводилось. В настоящий момент временные трудности преодолены, и ипотечный портфель банков растет.
В отличие от многих стран, иностранные инвесторы в Болгарии имеют право приобретать коммерческую недвижимость в кредит. Кроме обычной ипотеки для приобретения жилья, существуют кредитные программы, позволяющие приобрести все (пентхаусы, таунхаусы, виллы, бунгало, шале, особняки, замки) вплоть до гостиниц на побережье.
Кроме этого, законодательная норма, которая стала проблемой множества инвесторов в 2008 году, действует до сих пор. Дело в том, что на территории Болгарии право собственности на строящийся объект можно оформить только после того, как он достигнет состояния 80-процентной готовности. В это момент объекту выдается акт «Образец 14». Получить ипотеку на строящийся объект, не имеющий указанного акта невозможно.
Процедура подачи документов на рассмотрение банка предельно проста и требует стандартный перечень документов. В их число входят:
1. паспорт, подтверждающий личность и гражданство, заграничный паспорт;
2. справка о доходах, в частности для россиян установлены ограничения (20 тысяч евро в год для москвичей и 10 тысяч для жителей России);
3. выписка с банковского счета, на который клиент получает доход, за последние 6 месяцев;
4. справка от работодателя об уплате налогов за наемного работника, которая так же, подтверждает трудоустройство;
5. если есть, документ, подтверждающий кредитную историю в России.
В момент подачи документов, все оригиналы должны быть предоставлены, кроме этого подается официальный перевод на болгарский язык.
В настоящее время банки выдают займы до 70 процентов от требуемой суммы. В случае наличия положительной кредитной истории в России, может рассматриваться вариант предоставления 80-процентного займа. Сроки кредитования для общего числа клиентов составляют до 20-ти лет, в описанной ситуации с российской кредитной историей, могут быть продлены до 25 лет. Возраст покупателя на момент оформления ипотеки должен превышать 21 год, а на момент завершения выплат, не должен превышать 65 лет.
В послекризисный период болгарские банки предоставляют ипотечные кредиты с одинаковыми процентными ставками, как для местного населения, так и для иностранцев. Займы предоставляются в трех видах валют: левах, евро и долларах, для каждой валюты действуют различные процентные ставки:
- ипотечный кредит в национальной валюте, сумма которого составляет 50 тысяч левов, а срок 20 лет можно получить по ставке 9,5 процента, что с учетом всех комиссий и страхования составит порядка 10,4 процента годовых;
- ипотека в 50 тысяч евро на 20 лет может быть выдана под 8,5 процентов годовых, что реально составит 9 процентов годовых;
- заем на приобретение жилья в размере 50 тысяч долларов выдается под 7,5 процентов годовых, что реальном пересчете составит 7,9 – 8 процентов.
Для погашения кредита используется счет, с которого банк будет ежемесячно снимать необходимую сумму. На момент подписания договора сумма на счету не может быть меньше, чем три ежемесячных платежа. Характерно, что некоторые банки могут предоставить ипотеку без участия покупателя, в случае предоставления его представителем доверенности местного нотариуса, либо переведенной на болгарский язык.
Страхование и налогообложение
При покупке объекта недвижимости на территории Болгарии необходимо оплатить нотариальные затраты, а так же государственный налог. Эти суммы не являются фиксированными. В зависимости от нотариуса у которого будет оформляться сделка, ее стоимость может колебаться в районе 2 процентов от стоимости. Налог так же зависит от стоимости и месторасположения объекта, и в большинстве случаев составляет 2 – 4 процента от стоимости.
Законодательством не предусмотрено обязательное страхование объектов недвижимости кроме государственной и муниципальной форм собственности, но все банки требуют заключения договора страхования со страховыми компаниями. В настоящий момент, правительство обдумывает вопрос введения обязательного страхования недвижимости, как и транспортных средств. В качестве примера они указывают опыт Турции и Румынии.
Недвижимость: почему именно Болгария, где и что по чем?
Болгария по праву занимает одно из первых мест в рейтинге государств пользующейся особой популярностью у россиян, украинцев, белорусов, пишут многие зарубежные СМИ. В последние годы бывшие граждане постсоветского пространства стали собственниками недвижимости в Болгарии, из них только 300 тыс. россиян (олигархи, политики, звезды шоу-бизнеса и спорта, подробности в статьеСобственность в Болгарии - элитно и дешево) купили дома, апартаменты, нежилые объекты на территории болгарской республики, общей стоимостью в 1 млрд. евро.
Повышенный интерес к покупке недвижимости в одном из красивых и уютных городов или курортов этой страны обусловлено многими причинами, среди которых следующие:
- территориальная близость страны;
- равнозначное сочетание стоимости и качества жилья;
- возможность сдачи в аренду апартаментов, коттеджей, расположенных на побережье Черного моря и на горнолыжных курортах;
- Болгария хоть и является членом Евросоюза с 2007 года, и цены на недвижимость выросли, однако до сих пор считаются одними из самых доступных в Европе;
- развитая туристическая инфраструктура делает болгарские курорты действительно европейского уровня, ежегодный ввод в эксплуатацию большого количества строительных объектов, открывает широкий выбор на рынке недвижимости;
- прибыльные и перспективные инвестиции, признанные экспертами рынка;
- легко преодолимый языковой барьер, схожие с российскими православные традиции и национальные особенности.
Эксперты утверждают, что наибольшей популярностью пользуется недвижимость в курортных зонах. Конечно, апартаменты в Софии также в ходу, однако принято считать, что россиян больше интересуют дома и виллы "на первой линии" в таких курортах как Варна, Солнечный берег, Золотые пески, Созополь, Бургас, тем более, что здесь ее легче сдавать в аренду во время летнего сезона:
- Недвижимость Болгарии, Бургас (Несебыр) — квартира - стоимость 99 995 евро, общая площадь 70 м² — (1 428 евро /м²). Расстояние до моря 50 метров. Общая парковка, фитнес-центр, супермаркет, бассейн. Аренда 8% годовых (в зависимости от сезона) - 8000 евро в год.
- Апартаменты в Варне. Стоимость 119 000 евро, общая площадь 92 кв.м — (1 294 евро /м²). Расстояние до моря 50 метров. Горы в 150 метрах.
Если сравнивать квартиры и дома на побережье Черного моря с подобным жильем в Сочи, например или в Коста-Бланка (Испании), нельзя не признать, что болгарская недвижимость выгодно отличается в цене, - пояснила в интервью аналитикам журнала "Биржевой лидер" Елена Гольцова (Elena Goltsova) - руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es). Средняя стоимость кв. метра в многоквартирных домах в Болгарии стартует с 550 евро. В то время как цена за квадратный метр в Сочи будет стоить от 1100 евро и выше.
В спальных районах Симферополя квадратный метр жилья обойдется в 600 евро, а за элитная недвижимость в Севастополе и Ялте придется заплатить не меньше чем 1,2 тыс. евро.
Конечно в Болгарии есть и более дорогие объекты: пентхаусы, таунхаусы, виллы, особняки и замки, которые считаются элитной и дорогой недвижимостью.
Стоит учитывать и тот факт, что присматривая недвижимость на территории другого государства надо помнить о существовании недобросовестных застройщиках и посредниках, покупая недвижимость в Болгарии есть вероятность стать жертвой мошеннической аферы, продажа недвижимости - прерогатива наиболее популярных риэлторских компаний.
Прогнозы по рынку болгарской недвижимости на 2013-й год
С учетом того, что банковская система государства преодолела кризисные явления и начала восстанавливать свою деятельность, правительство страны работает над решением проблемы получения права собственности на недвижимость, в ближайшее время планируется продолжение динамики увеличения количества зарубежных инвесторов, а так же стабилизации рынка и выхода на постепенный рост цен, - отметил ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский.
Как известно, Болгария является страной-участницей Евросоюза, которая претендует на вступление в Шенгенскую зону. В настоящий момент, законодательство страны предусматривает возможность получения вида на жительство для тех, кто внесет 500 тысяч евро инвестиций в экономику государства, в том числе в виде инвестиций в недвижимость. Этот факт делает Болгарию определенным трамплином в Евросоюз для множества состоятельных людей из стран СНГ, которые не могут себе позволить выполнение требований Великобритании или Франции.
На состоянии рынка недвижимости Болгарии может отразиться введение испанскими властями минимума в 160 тысяч евро инвестиций за получение ВМЖ (читайте также ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране), но пока, эта норма не утверждена.
