Рынок жилой недвижимости Болгарии активно «накачивается» зарубежными инвесторами, львиная доля которых россияне. Парадокс заключается в том, что из-за высоких темпов ввода в эксплуатацию строящегося нового жилья, средние цены на недвижимость не растут, а падают! Конечно, новостройки – апартаменты в многоквартирных комплексах или коттеджи и таунхаусы в курортных городах все-равно чуть-чуть дороже, чем то, что введено 3-5 лет назад и уже продается на вторичном рынке. Но они и качественнее и комфортнее. А вот на более старое жилье вторичного рынка падение цен существеннее.
Вступление страны в ЕС сказалось на стране своеобразно: немногочисленные инвесторы из стран Евросоюза (англичане, ирландцы и скандинавы) были окончательно вытеснены инвесторами из России. «Наши» покупают не для перепродажи (при падающих ценах) а для жизни! И правительство Болгарии идет навстречу россиянам – предоставляя вид на жительство для пенсионеров. Европейские банки охотно финансируют туристические и строительные проекты Болгарии по низким ставкам, предоставляя и ипотеку на жилье даже для иностранцев. Ожесточенная конкуренция в финансовой сфере на руку конечному потребителю услуг - ведь в стране крайне дешевы и продукты и услуги, а не только жилье.
Низкая ставка по кредитам и одна из самых небольших (всего 10%) в мире подоходный налог, обеспечивает интерес инвесторов к вложениям в строительство жилья и курортных объектов. Особенный интерес страна вызывает у представителей среднего класса (тех кто располагает суммой до 15 000-40 000 долларов/США и источником доходов 800-2000 долларов/мес.) среди жителей США, России, Украины, Казахстана, Белоруссии. Помимо специфического отношения и языка к гражданам бывшего СССР, жизнь и отдых для них (а не только недвижимость) обходится почти вполовину дешевле, чем в других странах Европы.
Сравним, как выглядит Болгария и Турция с точки зрения массового интереса русскоязычных пользователей Интернет с помощью проведенного анализа экспертами разделов «новости Европы» и «недвижимость Болгарии» интернет-портала «Биржевой лидер».
Недвижимость: Болгария популярнее Турции?
Болгария и Турция – конкурирующие направления в сфере туризма и покупки курортной недвижимости. Пока что Болгария интереснее для основной массы российских инвесторов (примерно на 35% в количественном выражении). Мы говорим «пока» поскольку все меняется. И прежде всего «мода» на туризм и курортную недвижимость. Скажем, число продаж пакетов для русских туристов в Турцию выросло на 10% за год, популярность Египта осталась на уровне 2011 г. А вот прирост турпотока из России в Болгарию составляет 35%, в Грецию - почти 25%, в Италию и Хорватию – примерно на 20%, - отмечает руководитель проекта недвижимость в Испании и Болгарии (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). Удвоение российского турпотока (и значительный рост продаж недвижимости), показала Черногория (см. также статью: Недвижимость Черногории: плюсы и минусы для инвесторов). Посмотрим статистику запросов за месяц по поисковику Яндекс для Болгарии и Турции. Для мусульманской Турции она показывает:
А теперь, для Болгарии : « Что искали со словами «недвижимость Болгарии» — 43144 показа в месяц (почти в 5 раз больше чем для Турции!):
Как видно из запросов – примерно 15,5% сводятся к покупке, плюс 5% - уточняют, что желательна недорогая недвижимость! Еще меньше – недвижимость от застройщиков, аренда недвижимости и т.д. Поиск «элитной недвижимости» задавало 127, а «лучшей» - 112 человек – примерно в 20 раз меньше, чем тех кто искал «недорогую», «для пенсионеров», «от застройщиков» и т.д. То есть спрос на нее составляет едва ли 5% от общего спроса на покупку недвижимости.
Проявился еще один сегмент – «недвижимость для пенсионеров» (около 600 запросов) и сравнительно много тех, кто ищет специализированные сайты по недвижимости в Болгарии (почти 100). А вот по городам рейтинг интересов такой (по убыванию)– Солнечный Берег, Варна, Святой Влас, Бургас, Несерб, Поморие, Золотые пески, «в городах», Созополь. Интересно, что этот порядок мало коррелирует с качеством пляжей и курортов. Известно, что "Голубых флагов" (знак экологической чистоты Евросоюза) удостоились пляжи Албены, Златни-Пясыци, Ривьеры, Слънчев-Ден, Дюни, Елените, Градина, Каваците, Поморие и Слынчев-Бряг. Но если вы все же готовы купить недвижимость вам непременно придется воспользоваться услугами АН. Но по каким критериям определить с кем стоит работать?
Как через интернет найти информацию об АН Болгарии?
Сегодня потенциальный покупатель недвижимости в Болгарии начинает с выхода в сеть интернет, чтобы составить первоначальное представление о рынке – объектах, ценах и операторах – АН и застройщиках. Как же вести себя не-специалисту, чтобы найти важную, тревожную (часто негативную) информацию, которая часто предупреждает многие проблемы, не упомянутые в рекламном, настроенном на позитив потоке:
1. Во-первых, для поиска негативной информации хорошо подходят самые распространенные поисковики Google и Яндекс, социальные сети: Twitter, Facebook, Одноклассники, вКонтакте. Алгоритм выдачи результатов по поисковым запросам, «по названиям» риэлторов и застройщиков, который на первые позиции выводит наиболее популярные результаты - часто выводит в лидеры негативные упоминания!
2. Во-вторых, если первый вариант не дал результата и по запросу ничего подходящего нет добавьте в новый поисковый запрос (к исходному) слово "форум". Как правило, пострадавшие жалуются на разного рода форумах о своей беде, стараясь предупредить или услышать сочувствие (совет).
3. В-третьих, если риэлтор или застройщик фигурировали в громких делах, тоинформация о них просочилась в СМИ или на новостные блоги. В этом случае к поисковому запросу с названием фирмы следует добавить слова "новости Болгарии" или на местной кириллице -"новини България". Правда результаты придется читать с помощью on-line переводчика. Зато Вы получите информацию, которая может быть ключевой, но при этом не известна иностранцам!
4. В-четвёртых, если вы обнаружили негатив (на риэлтора или застройщика) – не останавливайтесь! События развиваются во времени, поэтому если Вы будете продолжать «копать» (иногда на таких сайтах есть дополнительная функция - окошечко "поиск") , то Вы ее найдете и сможете проанализировать развитие процесса.
Какие риэлторские компании в Болгарии работают прозрачно?
В Болгарии, как и на любом активном рынке, происходит хаотичное движение - десятки новых компаний возникают и не меньше "умирают". Да и те, которые вроде-бы стабильны имеют как различия, так и общие черты. Остановимся на последних, характерных для крупных и мелких компаний. Первое, нужно понимать, что большой размер компании (косвенно можно судить по адресу в Интернет - типа "БЕСТ-Недвижимость", "IBG-Property" и др. - не гарантирует качество услуги, осуществляемой конкретным, заинтересованным человеком.
Например, компания "БЕСТ-Недвижимость" ведет нейтральную кадровую политику и имеет много поисковых запросов из Интернета - 34, а "RentSale" - не очень, и как следствие ее результат – всего пять запросов за месяц. Однако популярность агентства по числу поисковых запросов все равно – косвенная характеристика. Этот показатель может вывести агентство в лидеры мнений, но не гарантирует Вам прозрачной работы со стороны его штатного сотрудника. Правда, если клиент не доволен, то можно агентство просить о его замене на более результативного. Недостатком же работы таких компании считается «манипулятивная подготовка» их персонала – в части владения техниками "промывания мозга" клиента, наличие штата опытных юристов, которые всегда будут отстаивать интересы бизнеса в любой конфликтной ситуации, а не Ваши. Поэтому задумайтесь, когда крупное агентство недвижимости рекомендует Вам «своего адвоката», - выясните насколько он мотивирован «своим риэлтором» и выберите независимого!
Данная таблица демонстрирует фактический проигрыш отдельных крупных АН Болгарии в сравнении с наиболее активно продвигаемыми порталами недвижимости, которые призваны служить прикрытием для сомнительных компаний. В то время как пустующую нишу в сфере риэлтерских услуг могут и должны занять те, кто их действительно оказывает. Исходя из данных видно, что среди агентств недвижимости, которые предлагают купить объекты (виллы, пентхаусы, шале, бунгало, таунхаусы, осоняки, замки) в Болгарии лидером по популярности запросов Яндекс является:
1. компания БЕСТ-Недвижимость с 7618 запросами;
2. на втором месте с 2738 запросами компания IBG;
3. на третьем - компания D-Estate с 1108 запросами.
Из всех представленных в рейтинге, серьезных игроков на рынке недвижимости, себе создает имя, пытаясь работать открыто, только одна компания - БЕСТ-Недвижимость. На сколько это важно, судите сами, ведь для создания положительного имиджа путем продвижения и PR компании - определяющий фактор в достижении цели, тем более если она направлена не только на внутренний рынок страны, отмечают аналитики.
В рейтинг аутсайдеров и слабо известных агентств попали: PINES BEACH RESORT, Domika, IBG-Property, AVD Group, MyBGAgent, Sun Real и другие. Есть такие компании, кого в России не искали вообще: FORSTATE.RU, Premium Properties BG, Dream Bulgarian Property Ltd, Stroyinvest Group BG Ltd, Remix, ZAN, FORSTATE.RU, Siesta Bulgaria Properties, ФОРОС - Национальная Компания Недвижимости, BG Hot Property и др. Эксперты сходятся во мнении, при купле-продаже объектов недвижимости за рубежом особое значение имеет профессиональная поддержка и грамотные рекомендации наиболее популярных риэлторских компаний России (Болгарии).
Покупка недвижимости через агентство: «за» и «против»
Рассмотрим преимущество агентств:
- наличие большой базы объектов дает значительный выбор;
- наличие многих клиентов-застройщиков позволяет им отстаивать интересы и сбивать цену для клиента;
- агентство может найти недвижимость действительно необходимую клиенту;
- агентство, может подобрать компании или лиц осуществляющих дополнительные услуги;
- в ориентированных на россиян компаниях работают русскоязычные сотрудники;
- агентства лучше разбираются в проблемах и желаниях клиента.
Есть и недостатки, проистекающие из отсутствия некоторых достоинств:
- иностранное агенство может ошибиться с действительными потребностями своих иностранных покупателей;
- возможен языковый барьер, когда в иностранном агентстве, работающем на российском рынке, уровень знания русского недостаточен
- после завершения сделки, агентство может забыть о клиенте в пользу новых, и если потребуется «послепродажный сервис», когда клиенту объяснят, что не входит в обязанности агентства;
- агентство может профессионально уступать местным агентствам той страны где находятся объекты недвижимости в области знания объектов или нюансов сделок.
Мнение экспертов. Перспективы рынка недвижимости Болгарии
Декабрь, который традиционно считается самым успешным по продажам объектов недвижимости, в 2012 г. наоборот – стал самым не успешным по числу продаж жилья. Эксперты болгарского Национального Содружества Агентств Недвижимости, зафиксировали снижение числа сделок с недвижимостью, в том числе и с сельхозземлей на 5,6%. И это при том, что в 2012 году Болгария стала рекордсменом всего ЕС по темпам роста объемов строительства: на 5,7% (по метражу) за год, опережая Испанию (на 3,4%) и Венгрию (на 1,3%).
В декабре 2012 г,, как и на протяжении года, пик спроса и сделок пришелся на апартаменты в диапазоне 60 000 до 90 000 дол. США . Сюда попадают, в основном, 2-х комнатные квартиры, приобретаемые для собственного проживания, а не для инвестиций. По данным статистики, именно сектор недвижимости Болгарии привлек больше всего иностранных инвестиций. На сегодня гражданам России уже принадлежит около 110 000 объектов в основном на черноморском побережье. При средней стоимости апартамента в 65000 долларов США из России было закачано инвестиций более чем на 7, 2 млрд. долларов! При этом риэлторы считают, что основной мотив приобретения россиянами – «для сезонного отдыха». И количество отдыхающих из России тоже продолжает расти, пишут зарубежные СМИ.
Поскольку большую часть года такое жилье простаивает, россияне создают спрос на услуги управляющих недвижимостью агентств. Их количество («property management» агентства) стремительно растет. И эти агентства, совместно с россиянами–собственниками, становятся мощным источником информации по рынку для тех, кто задумывается о покупке недвижимости в Болгарии, - пояснил в интервью "Биржевому лидеру" известный эксперт Канады Евгений Ольховский.
Таким образом, видим, что рядовому агентству по недвижимости (тем более застройщику) опаздывать с завоеванием собственной ниши в русскоязычном Интернете – смерти подобно! На первых порах (пока сайт еще слаб или вообще отсутствует) сгодятся специализированные сайты и площадки по недвижимости, имеющие высокую посещаемость русскоязычными пользователями.
