На протяжении последних нескольких лет, Болгария добилась значительных изменений, она стала более современной и обновленной. Что по праву позволяет ей считаться наиболее благоприятной страной для комфортного проживания, и этот факт мало кто оспорит. Расходы на проживание невысокие, что касается уровня цен, то он наиболее низкий во всей Еврозоне.
Низкие налоги, стабильность в экономике и политике, полное отсутствие конфликтов между различными представителями религиозных убеждений, доброжелательность и искренняя гостеприимность коренного населения являются неоспоримыми преимуществами этого государства. И не следует забывать об уникальном географическом положении страны, с ее живописной красотой гор, очаровательными зелеными парками и заповедниками, которые охраняются ЮНЕСКО. Также немаловажную роль в экономике государства играют черноморские курорты (см. статью: «Рейтинг самых популярных курортных комплексов Болгарии»).
Каковы особенности и ограничения при покупке объектов недвижимости неризедентами в Болгарии, - в этих вопросах постарались разобраться аналитики разделов «Новости недвижимости» и «Новости Европы» экономического издания «Биржевой лидер».
Недвижимость: советы риэлторов
Нерезидентам дозволено приобретение недвижимого имущества в Болгарии, однако существуют некоторые, причем довольно неприятные ограничения. Согласно местному законодательству, иностранные граждане-нерезиденты в качестве частных лиц, не имеют права покупать земельный участок, находящийся под зданием и прилегающий к нему участок земли. Перед тем, как принимается решение об инвестиции в недвижимость Болгарии или о покупке дома для семейного отдыха, необходимо знать эти досадные нюансы, которые могут подпортить впечатление от болгарского рынка недвижимости, особенно в том случае, если планировались инвестиции на покупку виллы. Как советуют наиболее популярные риэлторские компании Болгарии (России), из этой ситуации тоже есть выход – купить виллу, пентхаус, особняк, шале, замок или земельный участок возможно через зарегистрированное в Болгарии юридическое лицо.
Конечно же точно такая же ситуация сложилась и с квартирами в обычных жилых домах. И дом, и квартиру в обычном жилом доме приобрести можно только на юридическое лицо, которое необходимо зарегистрировать в Болгарии. Юридическим лицом не так трудно стать в Болгарии. Важно знать, что закон об иностранных инвестициях снимает ограничения относительно приобретения земли в этой стране. После того, как в Болгарии открыли фирму, иностранцы могут приобрести землю, купив ее на имя юридического лица, то есть своей компании. Что касается регистрации компании, этот процесс занимает около 3 дней, а обойдется регистрация в сумму около 270-300 евро. Можно не вести никакой хозяйственной деятельности, однако без некоторых расходов на ведение бухгалтерского баланса просто никак не обойтись. Еще один нюанс относительно оформления юридического лица в Болгарии – законодательство абсолютно не запрещает регистрацию компании по адресу проживания владельца недвижимости и т.д. Также не запрещается использование ее в качестве офиса. Немаловажно, что иностранцы – владельцы болгарской недвижимости имеют те же самые права, что и граждане Болгарии, включая право сдачи имущества в аренду, отмечает менеджер компании "Недвижимость 100%" (nedvizhimost-100-procentov) в Болгарии Александр Арнаутов.
Оформляем куплю-продажу недвижимости
Нотариальный акт, свидетельствующий о передаче, а также удостоверение права собственности на объект недвижимости необходимо подписывать у нотариуса того района, в котором расположен объект недвижимости. После того, как акт подписали продавец и покупатель, нотариус заверяет их подписи, а затем передает нотариальный акт в районный суд. Там в свою очередь в Государственный Регистр Недвижимого Имущества Болгарии судья вносит изменение обстоятельств по соответствующему объекту. Отметка о вписывании производится также и в самом нотариальном акте. Перед тем, как совершить сделку, нотариусу представляется удостоверение в форме выписки из того же регистра об отсутствии кредитных обязательств по объекту. В удостоверении фиксируется, не является ли объект залогом ипотечного кредита, имеют ли на его пользование третьи лица, не наложен ли на него запрет на продажу, не открыты ли по объекту судебные дела и т.п. Это удостоверение подтверждает, что объект принадлежит конкретному лицу – продавцу данного объекта недвижимости.
Иностранные граждане-нерезиденты, покупающие недвижимость в Болгарии, для ее оформления должны предоставить заграничный паспорт, а если покупают недвижимость в качестве юридического лица – учредительные документы компании. Еще один документ ключевой важности – государственная оценка стоимости объекта, которую выдает территориальная налоговая служба. Согласно законодательству, цена объекта недвижимости, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже оценочной стоимости. Размер госпошлины по сделке покупки-продажи и платы за нотариальные услуги определяется исходя из цены. В общей сложности эти два вида платежа составляют до 4,5 процентов цены недвижимости.
Ипотечный кредит в Болгарии
В Болгарии, также как и в других странах, есть возможность оформления ипотечного кредита под залог покупаемой недвижимости, которые выдают в евро. Для оформления кредита нерезиденту, то есть иностранному покупателю понадобятся следующие документы:
Для получения кредита для покупки недвижимости иностранцами в Болгарии необходимо наличие следующих документов:
а) документ, являющийся подтверждением намерения покупателя относительно приобретения данной недвижимости, а также отражающий стоимость объекта (первичный Договор), выписку из Регистра собственности, содержащие всеобъемлющую характеристику объекта, данные о его совладельцах (если такие есть), данные о том, нет ли у владельца задолженностей по данному объекту;
б) документы, которые являются подтверждением платежеспособности покупателя (справка о доходах), банковская выписка из финансового учреждения, клиентом которой является покупатель, в которой должны быть указаны все приходные и расходные операции за последний год, декларация о доходах за последний год, в которой следует указать размер доходов и размер выплаченных налогов.
Очень важная деталь – для получения ипотечного кредита болгарскому банку необходимо документальное доказательство того, что заемщик обладает месячным доходом, который как минимум в три раза превосходит ежемесячные платежи по кредиту вместе с процентами. Это означает, что кандидат для получения ипотеки кредитоспособен в том случае, если на погашение ипотечного кредита ежемесячно выплачивает не больше чем 33 процента от своих доходов.
Что касается максимально срока погашения кредита, то в Болгарии он составляет максимум 15 лет, и его соискатель при окончании срока кредитования не должен превышать возраст 65 лет. Это само собой означает, что крайний возраст, в котором возможно взять ипотечный кредит в Болгарии – 50 лет. Годовой процент кредита сейчас составляет 12 процентов годовых. Что касается сумм, максимальная сумма кредита обусловлена в размере до 50 процентов от рыночной оценки объекта недвижимости, принятой банком-кредитором. Стартовый капитал заемщика при оформлении должен быть равен 35 процентам от рыночной стоимости объекта недвижимости, ведь именно такую часть стоимости объекта необходимо перечислить в качестве стартовой оплаты на банковский счет продавца. Остальные 65 процентов согласно по условиям кредитования будет выплачивать банк.
Мнение экспертов
Эксперты рынка недвижимости Болгарии отмечают, что после длительного спада показались тенденции к стабилизации. Этот период, пока цены на недвижимость остаются доступными, отлично подходит для того, чтобы желающие могли купить жилье для семейного отдыха, отмечают эксперты наиболее популярных риэлторских компаний Болгарии (России).
"Сейчас у рынка недвижимости Болгарии много конкурентных преимуществ. Оптимальное сочетание цены и качества, прекрасная природа, близкий менталитет, членство Болгарии в Евросоюзе, скорое присоединение к Шенгену – эти и многие другие факторы становятся определяющими для покупателей, - отмечает менеджер болгарского АН "Джордан" (dombolgaria.com) - Виолетта Гриненко.
Также подходит он для желающих произвести инвестиции в болгарский рынок недвижимости для получения дохода, например от сдачи в аренду жилья. Для них ориентиром может быть мнение экспертов, согласно которому в ближайшее время начнется медленный, но стабильный рост рынка недвижимости Болгарии.
