Когда мы говорим о туризме и отдыхе, то непроизвольно представляем себе море и песчаный пляж. Однако, в течении последних десятилетий, в России и Украине, а так же других странах СНГ, все большую популярность получает горнолыжный туризм. Основной его составляющей является занятие зимними видами спорта, которые если и не дают физических результатов при редких тренировках, зато доставляют массу удовольствия. Традиционно, горнолыжный туризм предпочитают более состоятельные граждане, которые могут себе позволить отдых в таких фешенебельных курортах Европы, как Куршавель, Мерибель или Санкт-Мориц.
Достаточно часто любители лыжного спорта не желающие постоянно проживать в отелях, приобретают себе недвижимость прямо в курортных городках посреди гор (см.: Недвижимость: идеальное вложение - горнолыжные курорты Испании и Италии). Такое вложение может стать хорошим методом сохранения и приумножения капитала, но, как известно, стоимость жилья в этих местах находится на очень высоком уровне. Какую альтернативу может предложить рынок недвижимости горнолыжных курортов семьям со средним достатком?
Аналитики разделов «Новости Евросоюза» и «Новости недвижимости» экономического издания «Биржевой Лидер» разбирались в вопросе поиска менее дорогостоящих вариантов инвестирования в недвижимость горнолыжных курортов Европы, их ликвидности и рентабельности.
Недвижимость: самые демократичные цены на жилье в горах
Авторитетные специалисты в сфере недвижимости склонны считать, что самые недорогие предложения в указанном диапазоне можно найти в Болгарии. Дом, требующий ремонта и расположенный в небольшом поселке с неорганизованной застройкой можно приобрести за 5-6 тысяч долларов США, разумеется, он потребует дальнейших вложений. С отметки в 10–12 тысяч евро начинаются дома, которые сразу пригодны для проживания и не требуют никаких вложений. Намного дороже, в районе 13-ти 15-ти тысяч евро будет стоить квартира небольшой площади, качество исполнения которой, а так же наполнение будет на более высоком уровне. Такие цены сохраняются и в самых престижных горнолыжных курортах страны, таких как Банско и Пампорово. В этих городах можно приобрести объекты того же ценового диапазона, которые будут расположены в новых пятиэтажных домах с отличным качеством отделки и обставленных всей необходимой бытовой техникой и мебелью, отмечает руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova) отмечает.
К примеру, в горнолыжном курорте Банско можно приобрести студию площадью 25 квадратных метров, находящуюся в пешей досягаемости от подъемников по цене 13 тысяч евро. Кроме этого, в жилом комплексе располагаются джакузи, СПА- и массажный салоны, бассейн, ресторан, а так же парковка, прачечная, сад, детская площадка и комната для хранения лыж.
Более состоятельные граждане, которые располагают бюджетом в 20 и более тысяч долларов (приблизительно 800 тысяч рублей) могут приобрести апартаменты в комплексах, расположенных непосредственно возле подъемников. Подобными комплексами являются «Форест Нук-3» в Пампорово и «Святой Иван Рильский» в Банско. В обоих случаях комплексы расположены в центре развитой инфраструктуры. Непосредственно в самих зданиях находятся фитнес-клубы, бассейны, боулинг и все необходимые учреждения сферы услуг. В подобных комплексах предлагаются студии, а так же апартаменты с 1-и или 2-мя спальнями. Если студия имеет стоимость около 20-ти тысяч долларов, то апартаменты с двумя спальнями площадью 120 квадратных метров – 65 тысяч долларов.
Кроме Болгарии недвижимость горнолыжных курортов, находящуюся в относительно невысоком ценовом диапазоне можно найти в Словакии и Черногории (см.: Недвижимость Черногории: плюсы и минусы для инвесторов). Цены на словацкую недвижимость стартуют, так как и в Болгарии с 5-ти – 6-ти тысяч евро. В то же время, выбор на местном рынке недвижимости не такой широкий, как в Болгарии. Первичный рынок перекрывает совсем незначительную часть указанного ценового диапазона, а количество объектов на вторичном рынке очень ограничено. Недорогие квартиры имеют недостаточно комфортные условия. К примеру, существуют предложения, в которых один санузел предназначен для обслуживания двух квартир. Разница в цене между похожими по характеристикам жилыми объектами первичного и вторичного рынков в Словакии составляет 2 – 2,5 раза.
Примером нового объекта, является расположенная в обычном многоквартирном доме городского поселка Высокие Татры квартира с двумя спальнями стоимостью 40 тысяч евро. Расстояние до ближайшего горнолыжного курорта Штребске Плесо составляет 8 километров. В городе Доновалы апартаменты с двумя спальнями площадью 41 квадратный метр, расположенные возле горнолыжных подъемников 74 – 76 тысяч евро. Разумеется, на рынке представлены и более дорогие объекты в элитных домах, которые в зависимости от расстояния до спусков могут стоить 90 тысяч евро и дороже.
Черногория занимает средину ценового диапазона между Болгарией и Словакией (см.: Недвижимость Словакии: какие города предпочитают россияне). Цены хороших объектов недвижимости на вторичном рынке страны находятся на уровне 25 тысяч евро. Первичный рынок является достаточно ограниченным, и средняя стоимость объекта составляет 30 -40 тысяч евро. 50-метровый домик в курортном городе Калашин может иметь стоимость 47 тысяч евро. За те же деньги можно купить и более крупный дом площадью 62 квадратных метра и участок земли, но расстояние до ближайшего курорта будет более 10-ти километров. Одним из набирающих популярность в Черногории объектов недвижимости, являются земельные участки. К примеру, в центре города Калашин продается участок площадью 280 квадратных метров за 12 тысяч евро. Участок подготовлен под застройку, имеется проект (дом 75 квадратных метров с парковкой и садом), подведены все коммуникации, а так же налажено автобусное сообщение.
Наличие на территории Франции, Германии, Италии и Испании дорогих и престижных горнолыжных курортов не исключает существования там городов и поселков, в которых есть бюджетные объекты недвижимости. Подобные объекты, зачастую, находятся на удалении от центра курортного города, но могут быть неподалеку от крупных городов или морского побережья. Наиболее недорогие предложения в Альпийских горах можно найти в Италии. Согласно данным местной риэлторской компании «LuxuryVillaItaly», недвижимость на горнолыжных курортах страны в течении 2012-го года стала дешевле на 4 процента. (см.: Рейтинг агентств недвижимости Италии: Home and Dom опережает конкурентов). В таких курортных городах, как Моэна, средняя стоимость жилья составляет 4,0 – 4,4 тысяч евро за квадратный метр. А в городке Каназей, который сам по себе не является курортным, но соседствует с Селлой и Пордой, квадратный метр стоит 5 – 6 тысяч евро.
Налоги и коммунальные платежи
Не стоит забывать о том, что стоимость самого объекта не является окончательной суммой затрат, которые понесет покупатель. Кроме нее в число затрат войдут стоимость услуг риэлтора и нотариуса, государственные налоги и сборы, а после приобретения, жилье нужно содержать и ежегодно платить налог на имущество, который является достаточно непривычным явлением для жителей стран СНГ. Часто возникают ситуации, когда приобретенная, казалось бы за незначительную сумму недвижимость, становится серьезной обузой для своего нового владельца. После последних изменений налогового законодательства во Франции, значительно упал спрос на относительно недорогие объекты на горнолыжных курортах Secteur Maurienne и Saint-Gervais, стоимостью 80 – 100 тысяч евро (см.: Недвижимость: рейтинг стран изменивших законы и налоги в 2012г).
Наиболее выгодной страной по объему затрат на приобретенную недвижимость является Черногория. В этой стране услуги риэлтора оплачивает продавец имущества, а покупатель обязан оплатить услуги юриста – 0,01 – 0,5 процента от стоимости объекта, налог на оборот – 3 процента, а так же регистрационные сборы – 0,01 – 0,25 процента. За каждый год владения недвижимым имуществом в Черногории, владелец обязан заплатить налог то 0,08 до 0,8 процента от его кадастровой стоимости. Кроме этого, в зависимости от площади приобретенного объекта, а так же количества использованных ресурсов, необходимо оплачивать коммунальные услуги, сумма которых может составить 60 евро и более.
Законодательство Словакии не предусматривает уплаты налогов в момент приобретения жилья, но комиссию риэлтора должен оплачивать покупатель. Стоимость этих услуг составляет порядка 2-х – 5-ти процентов от стоимости объекта. Дополнительно нужно будет оплатить регистрационный и нотариальный сборы, которые составят то 0,01 до 0,5 процента стоимости. Существует так же ежегодный налог, который зависит от площади, коммунальные платежи. За один квадратный метр жилья в год придется платить около 0,1991 евро. Коммунальные платежи обойдутся владельцу от 80-ти евро в месяц.
Болгария отличается значительно более низкими коммунальными платежами и предоставлением коммунальных услуг, исключительно с использованием счетчика. При этом, покупатель обязан оплачивать нотариальный сбор (0,1-1,5 процента), регистрационный сбор (0,1 процента), комиссионные риэлтора, которые в лучшем случае составят 3 – 5 процентов, а так же муниципальный налог (2 процента). Кроме этого, существует ежегодный налог на собственность в денежном эквиваленте составляющий 0,8 евро за квадратный метр.
Несмотря на это, затраты на обслуживание и приобретение имущества в указанных странах являются достаточно демократичными. К примеру, в Италии, налог при приобретении жилья составит 8 – 10 процентов, регистрационный – 7 процентов, ипотечный -1, кадастровый – 2. в общей сложности, только в момент приобретения объекта необходимо будет заплатить около 20 процентов его стоимости различных платежей.
Перспективы и доходность
Кроме того, что приобретение недвижимости на склонах гор в районах расположения горнолыжных курортов является расходной частью бюджета, она может быть и выгодной инвестицией с перспективой приумножения капитала. Само собой разумеется, что самые высокие доходы могут обеспечивать объекты, расположенные в местах скопления наиболее состоятельных граждан, а так же в самых фешенебельных курортах мира. На какую-либо доходность от продажи «бюджетных» объектов в зоне горнолыжных курортов в краткосрочной перспективе рассчитывать не стоит. Европейская экономика, а особенно экономика восточноевропейских стран еще не полностью стабилизировалась после кризиса, поэтому рынки находятся в состоянии спада. Даже в Италии, которая занимает четвертое место в мире по размерам государственного долга, специалисты прогнозируют снижение цен на недвижимость в течении ближайших 5-ти лет.
Ситуация с арендой жилья на курортах несколько отличается. Эксперты склонны считать, что средняя доходность аренды на горнолыжных курортах может принести порядка 2 – 5 процентов прибыли. Стоит отметить, что для достижения этих показателей, необходимо будет активно заниматься продвижением своего объекта, так как горнолыжный сезон в вышеуказанных странах продолжается в течении 3-х – 4-х месяцев, а уровень конкуренции достаточно велик. В добавок ко всему, в недорогих курортах недостаточно развита инфраструктура, что так же влияет на уровень арендных ставок. К примеру, стоимость суток аренды квартиры-студии в Болгарии составит 20 евро. Более просторные апартаменты с одной и двумя спальными сдаются соответственно за 30 и 35 евро в сутки. Такие цены держатся только в течении курортного сезона, а с наступлением весенне-летнего сезона падают еще на 20 процентов. При этом количество желающих арендовать жилплощадь в межсезонье крайне невелико с учетом того, что большинство курортов не оборудовано для летнего горного отдыха. Стоит отметить, что аналогичная доходность наблюдается и в недвижимости итальянских горнолыжных курортов.
Покупка «бюджетных» объектов недвижимости в курортных поселках и городах на склонах гор, в большинстве своем может быть оправдана, если они предназначены для собственного отдыха. Если же основной целью ставится получение прибыли, то следует обратить внимание на недвижимость Австрии, которая хоть и отличается высокой стоимостью (50-метровая квартира – 170 – 250 тысяч евро), может обеспечить высокую доходность в размере 7 процентов на курортах, популярных круглый год, и 5 процентов на зимних курортах. Специалисты уверены, что 5-процентную рентабельность можно получить и при покупке более дешевых вариантов, но в таком случае придется активно заниматься сдачей жилья, как основным видом деятельности. Наиболее выгодными населенными пунктами для инвестирования являются Банско, Витошу, Боровец, Пампорово (Болгария), Бахледова Долина, Вышне Ружбахи и курорты Вратна (Словакия), а так же Колашин и Жабляк (Черногория). Наиболее высоким спросом пользуются объекты небольшой площади до 50-ти квадратных метров, размещенные на самих склонах на самой большой высоте.
Мнения экспертов. Влияние кризиса
Количество вакантных предложений в горнолыжных курортах на современном рынке недвижимости не уступает их количеству на морских побережьях. При этом, получить возможность владеть достаточно удобным и комфортным жилищем, находящимся на склоне горы в непосредственной близости к горнолыжным трассам и подъемникам можно при наличии бюджета в 30 – 40 тысяч долларов США. Проблема в том, что со столь ограниченным бюджетом можно рассчитывать только на некоторые страны Восточной Европы, которые не могут похвастаться самым длительным горнолыжным сезоном и высокими горами. Кроме этого, продолжающееся действие финансового кризиса, которое до сих пор имеет место в указанных странах, так же влияет на ситуацию на рынке, так что рассчитывать на значительный доход от их приобретения пока рано.
Редколлегия отдела "новости Европы" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: планируете ли Вы покупку недвижимости на горнолыжных курортах?
- да, ищу подходящие, недорогие варианты в Болгарии;
- да, интересует недвижимость в горнолыжных районах Черногории;
- нет, не интересуюсь горнолыжной недвижимостью.
