Какой русский не задумывался о покупке своего домика где-то за границей? Тем более сегодня, когда эта процедура стала легкодоступной, а цель инвестиции в недвижимость понятна каждому. Вопрос в том, стоит ли вообще инвестировать в зарубежную недвижимость? Давайте посмотрим на примере такого близкого и понятного нам государства, как Болгария. Стоит отметить, что политическая и экономическая ситуация на балканском полуострове издавна была непростой и запутанной. Не углубляясь в историю заметим, что население здесь самое разнообразное - при этом все уже давно живут довольно мирно. Население Болгарии составляет чуть боле 7 млн. человек, из них болгар - 84%, турок - 9,4%, цыган - 4,7%, других национальностей - около 2%. В эти два процента входят выходцы из западноевропейских стран, России и стран СНГ, балканские народности, арабы.
По статистике, спрос на деревенские домики именно со стороны граждан России продолжает активно расти. Домик с участком в болгарской деревне в жилом состоянии можно купить за 20 тысяч евро, а если хорошо поискать, то и дешевле (см.: Недвижимость Болгарии: варианты для инвестиций - советы экспертов).
Аналитики разделов «Новости недвижимости», а так же «Новости Болгарии» экономического журнала «Биржевой лидер» искали ответ на вопрос о том, что же скрывается за низкими ценами на провинциальную болгарскую недвижимость.
Недвижимость Болгарии: цены и условия приобретения
Оценивая общую ситуацию на европейском рынке недвижимости, российские инвесторы приходят к выводу, что стоимость домов с земельными участками на территории Болгарии находится на более низком уровне, чем в других странах. Эксперты, в то же время отмечают, что уровень цен соответствует общему состоянию экономики страны и уровню зарплат ее граждан.
На первый взгляд может показаться, что приобретение подобного объекта недвижимости, стоимость которого не превышает 20 тысяч евро, по карману, очень многим инвесторам. Но, стоит напомнить, что местное законодательство предусматривает возможность приобретения недвижимости иностранцами исключительно через регистрацию юридического лица на территории государства. Таким образом, при предварительных расчетах следует учесть постоянные расходы на содержание фирмы.
Кроме этого, в объектах, находящихся в 20-ти – 30-ти километрах от побережья, выставленных на продажу по низкой цене может скрываться еще один недостаток – отсутствие инфраструктуры. В большинстве случаев приобретая подобное жилье нужно понимать, что, не имея собственного авто, пользоваться им будет достаточно сложно. В то же время, подобные объекты имеют одно бесспорное преимущество – большие земельные участки по 10 – 20 соток. В крупных городах Болгарии и в прибрежной полосе такие найти очень сложно.
Наиболее активной категорией российских граждан, формирующих спрос на сельские дома в стране, являются пенсионеры, желающие переехать сюда на ПМЖ (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). Среди желающих представлены так же и семьи среднего возраста с детьми. Основным современным трендом является перемещение спроса из прибрежной полосы в близлежащие деревни, жизнь в которых на много спокойнее, - рассказала в интервью журнала "Биржевой лидер" руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova)..
Наиболее популярными сельскими районами среди граждан России являются окрестности Варны, Бургаса и Солнечного Берега. Местное население доброжелательно относится к новым жителям, особенно, к пенсионерам. Что касается сравнения местных объектов недвижимости на периферии с российскими, то последние значительно проигрывают по соотношению цены и качества. Дополнительными факторами, склоняющими выбор инвесторов в сторону Болгарии, являются климат – более 250-ти солнечных дней в году и перспектива получения статуса жителя Евросоюза.
Если сравнивать сельскую недвижимость Болгарии и России, то становится понятным, что каменный дом на Балканском полуострове выйдет дешевле деревянного в Тверской области. Основными факторами, которые учитываются при формировании цен на деревенские дома в стране, являются расстояние до моря или до горнолыжного курорта, площадь дома и земельного участка, а так же его оборудование и состояние. В стране сформировано несколько зон, окружающих курортные города. К примеру, дома, расположенные в поясе 5 – 30 километров от курорта, продаются по 20 – 70 тысяч евро. Если объект требует капитального ремонта, то его стоимость может упасть до 15 тысяч. Такие дома, зачастую, расположены на участках площадью 4–7 соток. Такая же ситуация с ценами наблюдается в окрестностях крупных городов, таких как София, Пловдив и Велико-Тырново.
Дома и участки в менее престижных районах можно приобрести по ценам 10 - 20 тысяч евро в поселках населением до 3 тысяч человек, и 15 - 35 евро в тех, население которых находится в пределах 3 – 10-ти тысяч.
Существуют так же предложения объектов сельской местности, находящихся на расстоянии 0,5 – 1 километров от береговой линии. Они имеют более высокую стоимость, в пределах 100 – 150 тысяч евро. На расстоянии 5 – 7 километров от моря можно купить приличные объекты недвижимости за 70 – 90 тысяч евро. Среди инвесторов из России популярность набирают сельские районы Александрово, Горицы, Шкорпиловец, Рогачево и Канемара, пишет портал HomesOverseas.ru.
Основные особенности недвижимости, требующие внимания
Наиболее важной составляющей и причиной низкой цены может являться низкое развитие инфраструктуры. В указанном плане более комфортными будут поселки, расположенные в окрестностях крупных городов, так как они получают своевременное и качественное обеспечение, позволяющее содержать дороги, электротранспортную систему, а так же социальный сектор в надлежащем состоянии. Даже выезд аварийных служб, в случае непредвиденной ситуации, будет произведен более оперативно.
Во время приобретения недвижимости в болгарском селе следует понимать, что отсутствие развитой инфраструктуры приведет к необходимости добираться за продуктами, на почту, или в больницу на собственном автомобиле или другими альтернативными способами. Состояние дорожного покрытия на территории страны хорошее, но отдельные подъезды к небольшим населенным пунктам оставляют желать лучшего. Лучше всего, перед покупкой, посоветоваться с иностранцами, которые уже имеют жилье в понравившейся деревне, а в крайнем случае, с местным населением или с наиболее популярными риэлторскими компаниями России (Болгарии). Люди среднего возраста или активные пенсионеры, обладающие приличным состоянием, не будут испытывать неудобств. В случае, если человек нуждается в уходе или медицинском обслуживании, стоит обратить внимание более приближенные к городам поселки или крупные населенные пункты, имеющие всю инфраструктуру. При этом, не стоит забывать, что плохие болгарские дороги по российским меркам являются неплохими и вполне могут удовлетворить своим качеством. При осмотре заинтересовавшего объекта обязательно нужно познакомиться с потенциальными соседями, осмотреть местный магазин и проверить действие мобильной связи. Электричество и водопровод есть практически на всей территории страны. Системы газоснабжения в болгарских деревнях нет.
Объекты, стоимость которых не превышает 5 тысяч евро, зачастую находятся в деревнях, основным населением которых, являются цыгане.
Как выбрать хороший дом в Болгарии
Представители агентств недвижимости, работающих на территории страны, рекомендуют инвесторам обращать внимание на поселки, в которых проживает не менее 500 – 1000 жителей (См.: Рейтинг риэлторов Болгарии: «Бест-Недвижимость» опережает «Investment Building Group»).Наиболее популярными являются поселки, в которых проживает большая часть болгар и некоторое количество иностранцев, преимущественно, европейцев. В таких деревнях, зачастую, находятся новые или отремонтированные дома, хорошие дороги и присутствует инфраструктура. Некоторые инвесторы предпочитают не покупать новые или реконструированные дома, так как хотят реализовать собственный проект. Для этого лучше приобрести земельный участок и самостоятельно построить дом. Местные компании предлагают комплексы строительных и отделочных работ. Цена строительства 100-метрового дома находится в пределах 50 тысяч евро, плюс стоимость участка.
Объекты, стоимость которых находится в диапазоне 5–15 тысяч евро, скорее всего, имеют в себе какой-то подвох. Их состояние, а так же все документы необходимо очень тщательно проверять, а таже опросить соседей. Инвесторы, приобретающие объекты, стоимостью ниже 10 тысяч евро, должны понимать, что их придется сносить до основания и строить заново. Российские граждане не проявляют высокой заинтересованности подобными объектами. Пиковых показателей рынок сельской недвижимости Болгарии достиг в 2005-м – 2008-м году, благодаря множеству британцев, приобретающих дешевые объекты и занимающихся их реконструкцией.
Эксперты отмечают, что оптимальным вариантом приобретения жилья в небольших поселках Болгарии является дом стоимостью около 20 тысяч евро с участком в 10 – 20 соток. Если самостоятельно его отремонтировать, то общая стоимость не превысит 30-ти тысяч, а готовые отремонтированные дома имеют стоимость 40 тысяч евро, но качество работ находится на низком уровне. Такие дома зачастую построены из камня и требуют замены крыши и полов. Объекты, перекрытие железобетоном, ценятся больше других. Варианты с самостоятельным строительством и покупкой готового дома являются наименее выгодными. В то же время, подобные предложения доминируют на рынке. Самый высокий спрос наблюдается в сегменте дешевых объектов стоимостью до 10 тысяч евро, но когда покупатель осматривает предлагаемые варианты, то понимает, что они его не устраивают. Для проведения ремонта и строительных работ лучше воспользоваться услугами ремонтной бригады из того же поселка, в котором находится дом. С целью сохранения имиджа работы будут выполнены более качественно. Оплата производится по факту выполнения работ и, ни в коем случае, авансом. Эксперты оценивают капитальный ремонт дома площадью 100 квадратных метров с учетом сноса стен в 10 – 20 тысяч евро. На продажу выставлено множество объектов, реконструированных британцами, стоимость которых составляет 60 – 70 тысяч евро (см.: Недвижимость горнолыжных курортов: Болгария, Словакия или Черногория).
Риэлторские компании, реализующие недвижимое имущество в сельских районах Болгарии предлагают комплекс услуг по его содержанию, отмечает ведущий эксперт недвижимости в Канаде - Евгений Ольховский. Минимальный пакет услуг содержит уход за земельным участком и получение почты. Его стоимость может составить 20 – 30 евро в месяц. С учетом коммунальных платежей и других затрат, деревенский дом площадью 100 – 120 квадратных метров может требовать затрат в размере 1200 – 1500 евро в год. Специалисты рекомендуют устанавливать сигнализацию, и что более эффективно, наладить дружеские отношения с соседями, которые постоянно проживают в поселке.
Редколлегия отдела "новости Евросоюза" и "недвижимость Болгарии" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: будет ли расти спрос на деревенский дома в Болгарии?
- да, особенно привлекает деревенская недвижимость на склонах гор;
- да, интерес к недвижимости в этой стране будет расти, в том числе и в деревнях;
- нет, Болгария не интересует.
