Насколько дешевой может быть качественная недвижимость в Болгарии? То, что цены здесь значительно ниже, чем в Москве или других больших городах России, известно всем. Но в Интернете порой встречаются просто-таки поразительные предложения чуть ли не элитных квартир, где-то по 500-600 евро. Что же, на самом деле, можно приобрести за такие деньги, и сколько нужно заплатить за качественное ликвидное жилье?
«Аппетит приходит во время еды».
По словам экспертов, многие риэлторы занижают стоимость недвижимости в своих предложениях исключительно с рекламной целью. Если вы работаете на российского клиента, то должны учитывать то, что многие инвесторы не так богаты, как хотелось бы. Для них очень часто именно низкая цена является главным фактором принятия решения. Таким образом, если сразу честно сказать, во что обойдется приобретение качественного объекта, появляется риск, что большая часть инвесторов просто уйдет к тому конкуренту, который, по крайней мере, пытается демпинговать.
Затем происходит следующее: клиенту объясняют, что в Болгарии очень дешевая недвижимость, а потому нет ничего странного, что за свои скромные сбережения он может приобрести хорошую квартиру или небольшой домик где-нибудь у моря. На фотографиях и рекламных проспектах все выглядит отлично. Остается только поехать на место, убедиться в реальности предложения и заключить договор купли-продажи.
Для этого большинство агентств недвижимости организует так называемые ознакомительные поездки, во время которых потенциальному инвестору показывают разные дома и квартиры с надеждой, что он что-нибудь да купит.
Кстати, ознакомительные поездки абсолютно бесплатны, если покупка состоится. Ведь стоимость поездки фактически является частью услуг риэлтора, а потом она погашается за счет комиссионных. Если же сделка не состоится, компания ничего не теряет, поскольку клиент сам платит за билеты, визы и проживание.
На месте же оказывается, что «все не так красиво», как представлял себе инвестор в самом начале. Либо район не совсем, либо жилье не настолько хорошее, либо еще что-нибудь. Что делать? Разворачиваться и ехать домой ни с чем? Давно подмечено, что так поступают немногие. Разгоряченный желанием инвестировать в зарубежную недвижимость клиент или соглашается на серьезные компромиссы, или же решается потратить гораздо большую сумму на приобретение, лишь бы оно соответствовало его первоначальным пожеланиям.
Что можно получить за 500 евро?
– Нельзя сказать, что 500-600 евро за «квадрат» - нереальное предложение для Болгарии. Такие объекты действительно есть, и риэлторы никого не обманывают, когда говорят об этом уровне цен. Однако, здесь возникает небольшой нюанс, – рассказывает журналистам «Биржевого лидера» Полина Малышева - генеральный директор АН «Премиум Групп».
Низкие цены – это почти всегда низкая ликвидность недвижимости. И причина может быть не только в малопрестижном районе или плохо оформленных документах. Очень часто в Болгарии приходится иметь дело с низким качеством строительства, когда внешне вполне добросовестно возведенное новое здание буквально начнет сыпаться уже через несколько лет, потому что были использованы некачественные материалы или допускались нарушения при строительстве.
В Болгарии себестоимость строительства составляет около 500 евро за квадратный метр. Квадратный метр земельного участка, на котором будет стоять здание, также стоит 100 евро. Нужно еще заплатить налоги и получить прибыль для компании. Поэтому клиенты могут себе представить, какие проблемы должны возникать на объекте, если компания продает недвижимость себе в убыток. На самом деле, чтобы цифра 500 евро за квадратный метр стала рентабельной, себестоимость строительства не должна превышать 200 евро. Но это просто-таки невозможно совместить хотя бы с минимальными стандартами качества.
В действительности, сейчас хорошие дома и квартиры в Болгарии продают от 1,1-1,4 тыс. евро за «квадрат». Согласитесь, это тоже дешево по сравнению с Россией и большинством стран Евросоюза. Меньшие цены в высококачественном сегменте есть только на вторичном рынке.
Сколько стоит хорошая квартира в Болгарии.
Вернемся к рекламе «качественного жилья» за 25 тыс. евро. В Интернете, напомним, такие предложения встречаются довольно часто. Но специалисты предупреждают, что в городах за такие деньги трудно купить даже откровенный неликвид. Как правило, квартиры по таким ценам находятся за городом, часто это обычные студии около 25-30 кв. м., иногда даже без кухонной зоны или привычной для Болгарии полной чистовой отделке и санузле под ключ. Квартиры большей площади по бросовой стоимости продают либо в районах с плохой репутацией, либо это все те же проблемные объекты – некачественные материалы, спорные права собственности и т. д.
По данным агентств недвижимости, нормальная стоимость двухкомнатной квартиры в Софии или Бургасе сегодня составляет 60-70 тыс. евро. Еще в 2011 году средняя цена жилья, которое покупали россияне в Болгарии, составляла 74 тыс. евро. В 2012 г. эта цифра выросла примерно до 81 тыс. евро, а сейчас находится около отметки 100 тысяч. Причем речь идет о домах и квартирах примерно той же площади и качества.
Как видим, всего за три года средняя стоимость приобретенных объектов значительно выросла. По прогнозам экспертов, тенденция подорожания болгарской недвижимости продолжится и в дальнейшем. Поэтому вложенные инвестиции в большой долей вероятности не только не пропадут, но и принесут хорошие прибыли. Исключение составят лишь квартиры и дома плохого качества или расположенные в районах низкой ликвидности. Первые могут просто не дотянуть до ближайшего будущего. Вторые же вряд ли подорожают при отсутствии спроса в том или ином месте.
