Прошлый год эксперты уже назвали периодом перелома для рынка недвижимости Болгарии. По некоторым прогнозам, средняя стоимость квадратного метра ликвидного жилья в ближайшие 12 месяцев здесь может увеличиться не менее, чем на 10%. Как отмечают эксперты, к этому должно привести не только удачное соотношение спроса и предложения, но и новые строительные стандарты, начавшие действовать на территории страны.
Россияне продолжают оставаться наиболее значимой по численности группой иностранных инвесторов в недвижимость Болгарии. По данным статистики, на долю наших соотечественников сегодня приходится около 40% приобретений среди нерезидентов. Больше всего в Болгарии привлекают достаточно низкие цены на качественное жилье, расположенное в престижных районах больших городов и курортных зонах. Однако, кроме экономии средств на покупках, россияне желали бы получить еще и перспективу роста своего капитала, вложенного в объекты.
Динамика цен вселяет оптимизм
– В этом году условия складываются так, что на рынке недвижимости Болгарии действительно следует ожидать разворота тренда, – рассказывает в интервью журналистам «Биржевого лидера» Полина Малышева - генеральный директор АН Premium Group. – Аналитики рассматривают динамику изменения цен за последние десять лет и напоминают, что еще в 2003-2004 гг. средняя стоимость квадратного метра жилья в Болгарии составляла всего 200 евро. До наступления мирового кризиса в 2008 году недвижимость резко подорожала в 3,5 раза, достигнув отметки в 700 евро за квадратный метр. Затем, в силу объективных причин, она стала стремительно дешеветь, опустившись до нынешних примерно 440-450 евро.
До недавнего времени у потенциальных инвесторов возникал вполне логичный вопрос: стоит ли вкладывать капиталы в болгарскую недвижимость сейчас или лучше все-таки подождать дальнейшего падения цен? Ответ на него дают данные о средних ценах, которые складывались в стране за последние два года.
Так, по информации Национального статистического института Болгарии, в 2012 году средняя стоимость квадратного метра жилья в Болгарии снизилась всего на 8 евро. В 2013 году колебания цен была практически незаметной. В первом квартале зафиксирован уровень 443,2 евро, во втором – 443 евро, в третьем – 442,3 евро. Если это не признак стабильности, то что же? - риторически спрашивает Полина Малышева.
В то же время наиболее ликвидные объекты пошли в рост. Квартиры в Софии за год квадратный метр подорожал в среднем на 12 евро. Скорее всего, такая тенденция усилится, если при нынешнем уровне предложения спрос начнет расти более быстрыми темпами. А это может случиться хотя бы из-за либерализации миграционной политики и увеличения количества выданных видов на жительство.
Время инвестировать, но не мифологизировать
За сколько же можно сейчас купить недвижимость в Болгарии? Казалось бы, все просто. Нужно лишь среднюю стоимость квадратного метра помножить на желаемую жилплощадь. И действительно, получаются весьма привлекательные цены, например: 440 евро х 50 кв. м = 22 000 евро. Всего-то! В Интернете также еще можно найти достаточное количество предложений за каких-то 25 тыс. евро. Но тут же рядом похожие по описанию объекты почему-то продают в три-четыре раза дороже. Здравый смысл подсказывает не переплачивать за жилье. Однако эксперты советуют не спешить с выводами и напоминают, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Специалисты компании Premium Group объясняют такую разницу цен очень просто. Дело, прежде всего, в ликвидности объектов, которая в Болгарии определяется не только качеством недвижимости, но и местом ее расположения.
При анализе ситуации на рынке используются средние цены – между домами в селах и недвижимостью в престижных районах Софии, Бургаса, Варны, в первой линии от морских пляжей и т. д. Поэтому инвестору, решившему приобрести собственное жилье в Болгарии, все-таки нужно хорошенько подумать, во что именно ему нужно вкладывать свои деньги.
Действительно, еще года три назад в курортных зонах еще можно было найти на вторичном рынке неплохие объекты по 25 тыс. евро. Но, как уточняют в Premium Group, они давно раскуплены, и надеяться, что в наше время можно найти нечто подобное из ликвидных предложений, наивно.
Дешевое жилье сегодня – это потенциальный неликвид. Найти на него покупателя будет трудно, оно вряд ли существенно подорожает, сдать в аренду из-за, как правило, неудачного расположения, также будет практически невозможно. Еще один важный вопрос: предоставят ли вам вид на жительство, если вы станете обладателем дешевого жилья? Вряд ли найдется хоть один человек, который в здравом уме пожелает потратить даже относительно небольшую сумму на приобретение объекта, чтобы просто платить налоги и коммунальные услуги…
Нужно, наконец, внимательно посмотреть, как ведут себя представители многочисленной русской диаспоры в Болгарии. Только в таком курортном городе, как Поморье, уже есть целый микрорайон, называемый местными жителями Малой Москвой. Там осели около 5 тысяч наших соотечественников. Но никто из них в последнее время не покупал дома и квартиры по 25 тыс. евро.
Выводы экспертов рынка недвижимости
По данным риэлторских компаний, еще в 2011 году средняя цена объекта, приобретаемого гражданами России в Болгарии, составляла 48 тыс. евро, в 2012 году – 55 тыс. евро, а сейчас – около 70 тысяч.
По сравнению со стоимостью квартир в Москве или российских городах-миллионниках, это очень дешево.
Конечно, покупка таких объектов не обеспечивает гарантированной ежегодной прибыли от сделанных инвестиций, тут все зависит от ликвидности выбранных объектов. Но то, что со временем объекты поднимутся в цене – несомненно. Береговая линия не настолько большая, застройку близко к морю по новым законам производить запрещено, интерес к приморским объектам только увеличивается.
В Софии за прошлый год жилье подорожало примерно на 2%, а на Солнечном берегу в третьем квартале 2013 г. «средний» квадратный метр стоил уже 570 евро – на 80 евро дороже, чем годом ранее.
Вот как выглядит динамика увеличения количество сделок на черноморских курортах Болгарии в 2012-2013 гг.:
- Поморие (+20%);
- Бургас (+13%);
- Несебр (+13%);
- Царево (+13%);
- Варна (+11%).
Разумеется, основу роста обеспечивают именно высоколиквидные объекты, которые, по оценкам аналитиков, продолжат дорожать у в 2014 году.
Журналисты отделов "Новости недвижимости" и "Недвижимость Болгарии" журнала для инвесторов "Биржевой лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе: какую недвижимость в Болгарии вы рассматриваете для инвестиций?
- готов(-а) инвестировать в жилье на берегу моря по цене не выше 400 евро за кв. м;
- интересны инвестиции в жилье на элитных горнолыжных курортах;
- сомневаюсь, что Болгария подходит для инвестиций в недвижимость.
