Новости инвестиций, недвижимость. Ипотека сегодня очень востребована. Круг заинтересованных лиц достаточно широк: заемщик, который приобретает квартиру, строитель, который задействован в рабочем процессе по возведению дома, банкир, который приносит банку прибыль за счет выданных ипотечных средств, риелтор, который зарабатывает на жизнь заключением сделок по реализации недвижимости, страховщик, который выступает гарантом страхования имущества и т.д.
Кроме того, значение ипотечного рынка для экономики страны заключается в ликвидации объема лишних денежных средств, снижении инфляции, безработицы, улучшению благосостояния населения страны. Что произойдет со всем этим в случае прихода второй волны кризиса в Россию? Устоит ипотека или тяжелые последствия неминуемы?
Каково состояние ипотечного рынка России сейчас?
Объем выданных заемных средств в текущем году превысил показатель 2008 года и составил 349,5 тысяч кредитных операций. Общий объем выданных на ипотечном рынке России средств составил за 10 месяцев 2011 года около 537 млрд. рублей. Такие данные превысили прошлогодний уровень в 2 раза, подтверждая годовые прогнозы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, составившие 580 – 640 млрд. рублей.
Сегодняшняя тенденция развития ипотечного рынка не может не радовать – можно смело утверждать, что темпы развития вышли на докризисный уровень, и принял четкий курс к росту.
■ прогнозы. Сегодняшние прогнозы, ожидаемые аналитиками к концу года, обещают объему рынка жилищного кредитования новый рекорд – достижение уровня 2008 года в 655 млрд. рублей. Именно на таком прогнозе настаивают эксперты, несмотря на осеннее повышение ипотечных ставок некоторыми банками России;
■ проблемы регионов РФ. Особенностью ипотечной политики Москвы являются непомерно высокие процентные ставки. Власти столицы не нацелены на разрешение данного вопроса. Ситуация в регионах страны в отношении уровня процентных ставок аналогичная, только стоимость жилья значительно ниже. Политика же местных властей проинвестиционная, направленная на привлечение заемщиков различными интересными предложениями. Так, например, на Кубани с недавних пор действует программа «Накопительная ипотека», согласно которой местными властями осуществляется помощь малоимущим семьям в сборе первоначального взноса, а также оказывается содействие в предоставлении им кредитов по очень выгодным процентным ставкам.
Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации на конец периода: рублей за 1 квадратный метр общей площади:
Эксперты Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V считают, что для того, чтобы ипотечный рынок заработал, как следует, его понимание должно трансформироваться из модели зарабатывания денег в социальную программу.
■ социальная позиция. Более 90% населения России не могут себе позволить сегодня взять ипотеку в кредит. На пути доступности стоят высокие процентные ставки – среднестатистическому россиянину без детей и долговых обязательств выдают разрешение на оформление ипотечного кредита только при условии общего дохода семьи в размере 60 – 70 тысяч рублей в месяц. Соответственно, круг заинтересованных лиц достаточно узок. Хотя в России государство всячески способствует приобретению населением жилья, запуская различные социальные акции для особых категорий граждан страны – одиноких матерей, военнослужащих и т.д.;
■ долги населения по ипотеке. Центробанк России обнародовал статистику, согласно которой задолженность по итогам первой половины текущего года по ипотеке у населения составляет более 1,2 трлн. рублей. Количество просроченных долгов в этой сумме сроком более 3 месяцев превысила 50,5 млрд. рублей, формируя долю чуть более 4%. Однако динамика в отношении долгов положительна – с начала года такая доля составляла более 5,1%.
Инвесторам: как устроен ипотечный рынок в развитых странах?
В отличие от позиции российских властей, в зарубежных странах помощи от государства ждать не приходится. Иностранный гражданин придерживается заданного его государством курса – сам решил жениться, сам обеспечивай семью и недвижимостью в том числе:
■ уровень ставок. В противовес российской позиции, ситуация с ипотечными кредитами в Великобритании и США более благоприятная. Уровень процентных ставок находится в пределах 2 - 6% в зависимости от первоначальной суммы взноса. Сроки же предоставления кредитов в среднем 30 лет, но это не предел;
■ социальная структура. В капиталистических странах государство придерживается минимального вмешательства в сферу реализации недвижимости. Программ поддержки молодых семей или, скажем, материнского капитала ни в США, ни в Великобритании нет. Своеобразные социальные акции проводят банки, предоставляя обычно тем, кто впервые обращается за кредитом, средства на льготных условиях;
■ ипотека для аренды. Интересна и такая тенденция, что большинство людей, проживающих в этих странах, предпочитает проживать на съемных квартирах, поэтому большая доля в общем количестве заемщиков формируется из тех, кто приобретает недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду.
Несмотря на существенные отличия, власти всех государств обеспокоены приходом кризиса, который непременно отразится на ипотечном рынке, повысив процентные ставки.
Кто регулирует ипотечную деятельность в России?
Основное направление деятельности Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – развитие рынка ипотеки. Прошлый год характеризовался активной политикой АИЖК, направленной на ликвидацию последствий финансового кризиса 2008 года:
■ действия регулятора. Именно АИЖК выступает инициатором таких социальных программ как «Материнский капитал», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Военная ипотека» и других. Действия регулятора в первой половине прошлого года были направлены на удержание низкой процентной ставки, что определило политику ведущих игроков рынка и привело во втором полугодии 2010 года к массовым банковским снижениям ставок по ипотечным кредитам. В текущем году АИЖК-ом ставки выкупа также удерживаются на низком уровне: за 8 месяцев года средний уровень ее составил 11,8%, в то время как среднерыночный процент составлял 12,1%;
■ текущая политика АИЖК. Начиная со второй половины 2011 года регулятором были существенно снижены ставки. Такое решение было принято руководством агентства вследствие стабилизации экономической ситуации на рынке России, а также в рамках реализации курса регулятора, направленного на доступность ипотечных кредитов. Минимальная ставка рефинансирования составила 8,9% против ранее используемых 11,5%. Максимальный срок кредитования сегодня составляет 30 лет, значительно снижены размеры первоначальных взносов, имеющих влияние на процентные ставки по кредитам.
Какие ипотечные тенденции сформировал 2011 год в России?
За текущий год на ипотечный рынок России вышли 50 новых банков, расширив круг участников до 638 банков. Высокая активность рынка была отмечена текущей осенью, когда сознание россиян, подкрепленное укрепление российского рубля, переключилось, перестав верить в наступление второй волны кризиса и снижение цен на жилье.
■ уровни ставок. Декабрьская средняя ставка на приобретение ипотеки вторичного рынка жилья находится в пределах 10,5 – 14,5% в рублях и 8,8 – 13% в долларах. Ставки первичного рынка варьируются в диапазоне 12,5 – 14,25% в рублях и 9,5 – 14% в долларах;
■ взносы и сроки. Большинство банков предлагают взять кредит после взноса в 20% стоимости недвижимости, можно найти и предложения в 30%. Редко встречаются предложения от банков, готовых предоставить кредиты без первоначальных взносов (РосЕвроБанк и Балтинвестбанк). Максимальные сроки кредитования сегодня не превышают 30 лет. Банк "ВТБ 24" единственный на рынке предлагает 50-летние выплаты.
Инвесторам: прогноз состояния ипотечного рынка России в 2012 году
На сегодняшний день Агентство эмитировало четыре транша ценных бумаг. Банки, вынужденные списать активы общей суммой более триллиона рублей, повлияют на денежные потоки отечественных и иностранных инвесторов, вложивших значительные суммы денег в эти ценные бумаги. Поэтому госзащита инвестиций в сферу недвижимости сегодня находится под большим вопросом. В преддверии выборов руководством страны принята просоциальная политика, выступающая, скорее, как пиар-ход в поддержку существующей власти. Рейтинг российских ипотечных бумаг, котирующихся на мировом фондовом рынке, в скорости снизится, что незамедлительно повлияет на темпы развития ипотечного рынка страны.
■ повышение ставок. Эксперты Академии Masterforex-V высказывают мнение в сторону увеличения ипотечных процентов в предстоящем году до отметки 16%. Снижение же темпов инфляции приведет к аналогичным тенденциям касательно ипотечных ставок. Залогом успешной кредитной политики ипотечной сферы России является достаточный уровень доходов населения. Социальная направленность в реализации политики ипотечного кредитования в совокупности с грамотной экономической политикой правительства страны позволят рынку недвижимости развиваться медленными, но уверенными темпами;
■ Курс рубля на данный момент торгуется во флете 32,328-30,657, отмечают эксперты факультета изучения торговой системы Мasterforex-V, вплотную приблизившись к наклонному каналу МФ, первое пробитие которого (согласно новейшему техническому анализу Мasterforex-V) - ложное. Сохраняется возможность формирования волны в(С) волнового уровня Daily. Подтверждением этого будет пробитие наклонного канала МФ, пивота МФ 31,730, бычий ФЗР.
Редколлегия журнала «Биржевой Лидер» совместно с экспертами землячества трейдеров и инвесторов Москвы Академии Masterforex-V проводят опрос на форуме трейдеров "Биржевого лидера": как вы считаете, дорожать или дешеветь будет недвижимость в России?
▪ только дорожать, дешеветь уже некуда;
▪ дешеветь, цены на недвижимость уже достигли своего пика.
