Кризис - это растущие риски и по мере того, как он, как нарастающие волны грозного шторма накрывают все большие территории и объекты, тем большее количество аналитиков СМИ, начинает предупреждать уже пострадавших людей о грозящих для них опасностях рынка.
Чем аналитики отличаются от специалистов? Тем, что первые взахлеб расписывают, что уже произошло, а специалисты составляют расчеты на будущее. Неудивительно, что первыми заполнен весь интернет, а вторых - единицы, каждый из которых знает цену себе.
Среди многочисленных статей об опасностях инвестирования на рынке недвижимости в период кризиса особо стоит выделить статью РБК "5 стран, в недвижимость которых нельзя инвестировать", построенную по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Indriksons.
Какие страны попали в ТОП-5 "опасных для инвестирования в недвижимость" и те ли опасности назвали аналитики РБК, - разбирались отделы "Новости недвижимости" и "Новости России" журнала инвесторов "Биржевой лидер".
Топ 5 стран, в которых, по мнению РБК, нельзя (?!) инвестировать в область недвижимости
Специалисты РБК, ссылаясь на консалтинговую компанию Indriksons, предложили список ряда стран, в недвижимость которых вкладывали российские инвесторы и прогорели. В частности примером могут послужить статистические данные от организации, по которым более 60 тыс. россиян свои вложения фактически потеряли, инвестировав значительные суммы в покупку недвижимости в Болгарии до финансового кризиса 2008 года, а на сегодняшний день, заметим, она так и осталась не достроенной.
ТОП-1 опасностей - Недвижимость Болгарии. Именно Болгария лидирует в списке стран, которые отличились высокими расходами на маркетинг и не менее высокими комиссиями риэлтору. Российские граждане в Болгарии также выучили такое понятие как «двойная продажа», это когда право на собственность оформляется под завершение постройки. Заметим, что, например, в Великобритании, уже на стадии котлована инвестор становится собственником.
ТОП-2 опасностей - Недвижимость Египта. Вслед за лидером пятёрки идёт Египет, который до сих пор не может стряхнуть последствия « арабской весны», критически снизившей инвестиционную доходность. Сейчас в стране ситуация такая: цены на бумаге посткризисные, а вот продать жильё возможно только с дисконтом в 60-80 процентов (от заявленной стоимости), а учитывая то, что недвижимость неликвидна не факт, что вам удастся выручить эту сумму.
ТОП-3 опасностей - Недвижимость Испании. Посмотрим что в Испании, третьей стране по списку РБК. Кризис хорошо надавил на недвижимость в этой стране, понизив её стоимость более чем на 60 процентов даже в тех регионах, которые были особенно популярны у российских инвесторов. Но тут нельзя упускать из виду тот факт, что проблемы на испанском рынке жилья были зафиксированы ещё до объявления мирового кризиса, причиной чему, уверена команда аналитиков «БЛ», стало бесконтрольное строительство на побережье. Стоит уточнить, что переоценка объектов составляла от 17 до 30 процентов, в зависимости от того, в каком регионе они находились.
ТОП-4 опасностей - Недвижимость Дубая (ОАЭ). Дубаи в списке от РБК занимают четвёртую строку рейтинга стран, инвестиции в недвижимость которых окупятся с малой вероятностью. Для иностранных инвестиций власти эмирата открыли Дубаи в 2002 году, а падение рынка недвижимости в 2008 стало самым значительным за всю его историю. На тот момент правительством была запрещена перепродажа контрактов, а рынок недвижимости эмирата, стоит заметить, был построен в рамках стратегической торговли опционами недвижимости и, конечно, когда пирамида рухнула, все те, у кого были ключи от квартир в Дубае, проиграли.
ТОП-5 опасностей - Недвижимость Италии. И так, последняя, пятая неблагополучная в плане инвестирования в недвижимость страна, это Италия, а в 2009 году её даже называли самой опасной для инвестиций страной для россиян. Если быть точными, то самым опасным назван регион Испании Калабрия, который, как и Дубаи, был придавлен виртуальным ростом цен. Уточним этот момент: стоимость недвижимости росла только в прайс-листах, а фактически рост цен на уровне поддерживали новые покупатели. Тут стоит отметить такой момент, что популярность региона была нулевой и, соответственно, туристический поток в него был таким же, что объясняло отсутствие вторичного рынка. Конечно, в развитой европейской стране раскрутить депрессивный регион и привлечь инвесторов труда бы не составило, но.. Получаем такую «абрукадабру»: растущие цены в прайс-листах манят инвесторов, которые покупают по причине того, что жильё дорожает, а дорожает оно потому, что на него возникает спрос у инвесторов. Не понятно, почему инвесторов не насторожил тот факт, что в Калабрии ипотечные кредиты банками, которые не верили в ликвидность местных объектов, не выдавались.
Те ли опасности указали инвесторам аналитики Indriksons и РБК?
Эксперты: странные критерии опасностей инвестирования в недвижимость от аналитиков РБК
Удивительно, но большая часть экспертов-специалистов по недвижимости США, России и стран ЕС, опрошенных сотрудниками отдела "новости недвижимости" журнала "Биржевой лидер" были удивлены выводами РБК. По большому счету это неудивительно: на рынке недвижимости, как правило, у двух аналитиков не менее, чем 3 мнения, - шутят специалисты.
В чем главные ошибки аналитиков РБК? Нельзя смешивать критерии опасности и если говорить о них, то на
На 1-е место нужно поставить главную опасность - это война. Это общепризнанный форс-мажор для инвесторов, пояснил известный эксперт Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, тогда было бы логичным по этому критерию поставить на 1-е место в топе опасностей инвесторов недвижимость Израиля из-за
- перманентной войны с арабами Палестины, из-за напряженных взаимоотношений практически со всеми соседями (Египет, Сирия, Иордания), а также с Ираном, для которого США и Израиль - враги №1.
2-е место по опасности - это мошенничество. Это также общепризнанный факт. Аналитики РБК на 1-е место поставили Болгарию, хотя факты мошенничества с недвижимостью существуют в Венгрии и Румынии, в России и Украине, в Китае и Узбекистане, даже в США и ЕС. Короче, везде. Так, что по этой причине не нужно вообще покупать недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге? Там мошенничества (для тех, кто не работает через риэлторские агентства) еще больше, чем в поставленной по непонятно каким критериям на первое место в топе опасностей недвижимости Болгарии.
Просто в Болгарии, как и в России, Чехии, Беларуси, Молдове, Армении, Грузии и других государствах бывшего социалистического лагеря, нужно всегда соблюдать элементарные правила безопасности при покупке недвижимости
- покупать только через риэлторские компании, имеющих собственных юристов и многолетнюю репутацию (Названы наиболее популярные риэлторские компании России - выберите любого риелтора из топ 10)
- покупать только реальные (а не строящиеся) объекты недвижимости от апартаментов до виллы. Да, они несколько дороже, чем имеющие только фундамент строящиеся объекты, но в кризис нельзя рисковать, т.к. самые устойчивые строительные корпорации при банкротстве банков могут остановиться.
- самому (или вашему доверенному лицу) нужно осмотреть покупаемых объект инвестиции
- заверить покупку у нотариуса.
Какой же может быть обман при такой системе? А если вы покупаете фьючерс на недвижимость, которая будет сдана в строй через 2-3 года, то ситуация, как в как в Дубаях в 2007-2008гг. (топ 4 опасности РБК), как правильно напомнила статья российского издания о Real Estate Option Trading, занимавшаяся стратегиями торговли опционами недвижимости), только выводы опять же не верны РБК: дело не в стране (ОАЭ), а во времени форс мажора - 2008г, мировой экономический кризим с аналогичной ситуацией в России и США, Германии и Италии, Греции и Украине. Возникает закономерный вопрос: почему аналитики РБК забыли об этих странах, вспомнив об ОАЭ, поставленных ими на 4 место.
3. Опасность покупки недвижимости в кредит в условиях кризиса. Причина банальна: увеличение процентной ставки в "самом надежном банке", пытающемся за счет клиентов разрешить собственные проблемы, в результате которых клиент не в силах будет выплачивать проценты.
При чем тут россияне, украинцы, беларусы, казахи и граждане других стран СНГ? - удивился на второй эксперт по Испании руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). В Испании массово скупают недвижимость в кредит англичане, немцы и шведы, живущие в Испании целыми колониями, граждане же России и Украины традиционно покупают недвижимость с оплатой по факту, получая при этом скидку, т.е. подобная опасность россиянам (в том числе олигархам) точно уж не грозит.
4. Покупайте, когда дешево и продавайте, когда дорого, гласит народная мудрость, о которой так же забыли аналитики РБК. Опасно покупать не тогда, когда цены на недвижимость Испании упали более чем на 60% (а когда еще покупать?), а тогда, когда они растут лет 10 подряд накануне очередной коррекции вниз и перегретости рынка, пояснила Елена Гольцова (Elena Goltsova - kvartira.es). У наших российских аналитиков все наоборот
- когда акции Apple непрерывно росли 4 года, и аналитики кричали о заработанных 600% прибыли, побуждая людей, далеких от знания технического анализа форекса и биржи покупать - подробнее в статье лучшего проекта обучения форекс Академии Masterforex-V (одна из немногих ранее предупреждавшей: не покупайте, поздно покупать эти акции) Шок на бирже: за день стоимость Apple упала на 35 млрд. долларов . Это опасно, "попасть" на падение которое будет, а не то, которое произошло.
- сейчас, когда недвижимость Испании уже (!) упала на 60% аналитики РБК говорят об... опасности. Опасно было купить 3-4 года назад недвижимость в Испании, которую в 2008г. на пике роста рекламировали все СМИ России, далекие от рынка недвижимости.
5. Аналитики РБК забыли о 5-м опережающем критерии опасности: нельзя покупать недвижимость там, где падает поток иностранных туристов (в Египет из-за революции, в Израиль из-за войны и т.д.), а в Испанию поток туристов растет, поэтому испанская недвижимость имеет мощный фундамент для роста. Для примера: за 10 месяцев 2012г.
- 52 млн туристов побывало в Испании;
- 12.5 млн. в Великобритании.
- 8.4 в Германии
- 8 млн. во Франции,
- 5.7 млн. в Крыму (за 9 месяцев) - министерство туризма которого так гордится рекордом, сравнимым с часами туристического бума Советского Союза. Получается, что это в 9 раз меньше, чем отдохнуло в Испании. Риторический вопрос к аналитикам РБК: об опасности высоких цен в Крыму (Украина) или Испании нужно предупреждать современных инвесторов? - пояснил Евгений Ольховский.
6. самая переоцененная на рынке недвижимость - 6-я опасность. На рынке недвижимости Западной Европы самой переоцененной является недвижимость Черногории, где апартаменты (квартира на языке россиян) стоит дороже, чем... вилла в Испании. Причина: "несколько лет назад виллу в Черногории от нечего делать купил Роман Абрамович и ещё несколько очень состоятельных олигархов. И черногорцы решили на этой волне взвинтить цены, что им и удалось. Эффект от этого взвинчивания цен не прошёл и сейчас", - пишет менеджер АН «Европейское» Евгений Толстоган.
Об этой опасности также забыли предупредить читателей аналитики РБК
7. для выявления опасностей важно сравнение. Что выгоднее, а что опаснее покупать
Если проанализировать стоимость недвижимости в той же Испании, например, и в Ялте, расположенные в минимальной близости от моря, то мы увидим, что в Испании самая доступная по цене, и в то же время качественно построенная и оборудованная недвижимость, будь-то: коммерческая и жилая, от застройщика, вторичная.
Сравним два объекта жилой недвижимости с примерно одинаковым расстоянием от моря, уровнем квартиры, жилой площадью, наличием развитой инфраструктуры:
1. апартаменты, Коста Бланка Юг – Торревьеха (Испания)
Общая площадь: 56.31 м2
Расстояние до моря: 100 м. Стоимость - 95 тыс. евро (1690 евро кв.м)
2. апартаменты Лагуна в Гурзуфе (Ялта)
Площадь квартиры от 50 кв.м.
С видом на море
Цена за 1 квадратный метр апартаментов- от 3400 долларов.
А если к этому добавить возможность получения ВНЖ в ЕС и Шенгенской визы после покупки недвижимости в Испании (сейчас министры правительства и депутаты парламента решают вопрос о низшей планке инвестирования в недвижимость Испании для получения ВНЖ), где опаснее покупать недвижимость - в Крыму, в Сочи и Краснодарском крае России или в Испании на 1-й полосе у моря?
Редколлегия отдела "новости России" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии Masterforex-V, проводят опрос в Диcкуссионном клубе Форекс: опасно или нет инвестировать в недвижимость после ее падения?
- аналитики РБК правы, если цена на недвижимость падает - покупать нельзя;
- наоборот, покупать нужно, когда цена на недвижимость падает.
