Недвижимость Словакии и ВНЖ. Покупка недвижимости в Словакии россиянами, как никогда раньше, связана сейчас с получением ВНЖ (разрешение на временное проживание). Раньше русские стремились в Чехию, покупали в ней до 4 тысяч квартир и домов в год. Поскольку недвижимость, кроме визы в Евросоюз, других преимуществ не дает, россияне стремятся получить вместе с недвижимостью еще ВНЖ для себя и членов семьи.
Самый простой способ для этого – учреждение фирмы в стране недвижимости. Но власти Чехии в последние годы ужесточили условия получения ВНЖ для выходов из бывшего СССР. Одной причиной этого стал слишком большой наплыв жителей России и СНГ – фирмы открывали, но налоги не платили. Проверять состоятельность и добросовестность каждого предпринимателя у властей просто не хватает административных сил. Вторая причина – европейский кризис. Раньше ВНЖ продлевали на год-два, теперь часто продлевают только на квартал. Поэтому платить россиянам за вид на жительство приходится в четыре раза чаще, а значит и средств в госбюджет поступает больше.
Это стало причиной, почему русские, имеющие недвижимость в Чехии, делать ВНЖ и закладывать бизнес приезжают в Словакию. Русские, живущие в России и СНГ, тоже все чаще стали обращать внимание на Словакию. Притягивает знание словаками русского языка – один из главных факторов при покупке русскими недвижимости за рубежом. Другими факторами являются более низкие цены жилья, чем во многих крупных городах России, в соседней со Словакией Австрии и относительная стабильность цен жилья.
Актуальное состояние
В облюбленной русскими Болгарии цены недвижимости в последние годы снижались от 20% до 6% ежегодно (см. статью «Достигли ли цены на недвижимость Болгарии дна»)
В Словакии ситуация другая – стоимость жилья в последние два года почти не меняется. В начале века цены недвижимости в Словакии стремительно росли – от 14% до 35%. ежегодно. Самые высокие цены были в середине 2008 г. Средняя цена кв. метра достигла 1 549 евро. Из-за неблагоприятных последствий финансового кризиса в 2009 г. цены недвижимости в Словакии начали снижаться, но не так стремительно и лихорадочно, как в других странах. Согласно статистике Национального банка Словакии по сравнению с предшествующим годом, в 2009 г. цена недвижимости в целом по странен упала на 11,0 %, в 2010 г. – на 3,9 %, в 2011 г. – на 3,1 %. В 3 квартале 2012 г. по сравнению с 3 кварталом 2011 г. цена не изменилась. А в 4-м квартале даже начала расти.
График. Цены недвижимости в Словакии в 2002 - 2012 г.
Если в 2008 г. средняя цена кв. метра была в Словакии 1542 евро, в 2012 г. цена держится на уровне около 1240 евро. Несмотря на финансовую напряженность в странах Евросоюза, в конце 2012 г. эксперты констатируют достаточную стабильную ситуацию на рынке недвижимости Словакии. Стоимость недвижимости в Словакии стабилизировалась и может в ближайшее время незначительно расти.
График. Цены недвижимости в Словакии в 2012 г.
Самая дорогая недвижимость на сегодняшний день – в столице Братиславе (1662 евро), самая низкая - в 90 километрах от Братиславы в Нитре (602 евро). Больше всего дорожает жилье в историческом центре Братиславы – на 15-20% в год. Квадратный метр элитного жилья в центре словацкой столицы стоит около 5000 евро. Люди покупают жилье в центре еще и потому, что смогут его еще дороже продать и следом купить более дорогое и комфортное жилье. Типичная инвестиция на западный способ, которая в балканских странах, где цены недвижимости падают, невозможна, отмечает Олег Казанков эксперт компании ООО RUSKY SK s.r.o. (Братислава, Словакия).
Изменяются предпочтения словаков в выборе покупаемого жилья. Вместо больших квартир люди предпочитают покупать дома. Дом с размером крупной 4-комнатной квартиры вместе с участком стоит не намного больше, чем квартира. Опытные застройщики строят такие дома за 80 тысяч евро, вместе с участком продают его по цене до 100 тысяч евро. В тоже время продать 4-комнатную квартиру по цены выше 100 тысяч очень трудно.
За последний год сильнее всего подорожали престижные виллы – на более, чем семь процент. И наоборот в последний год наблюдается нетрадиционное падение цены одноэтажных квартир. Квадратный метр в них стоит сейчас на 34 евро меньше, чем в прошлом годы – междугодовое падение цены 1,3 %.
Покупатели из других стран и России
Рынок недвижимости в Словакии отражает в известной мере состояние зарубежных инвестиций в экономику Словакии. В Словакии имеют свое производство известные мировые фирмы, лидеры в своих областях. Например, в автомобильной промышленности Volkswagen, PSA Peugeot Citroën a KIA Motors, в IT технологиях: Siemens, IBM, HP, Dell, Lenovo. Большой приток инвестиций наблюдался и в других областях.
Приходят в Словакию крупные инвестиции из России. Некоторые проекты России в Словакии нельзя не коснуться, потому что они связаны с переездом россиян на работу в Словакию и покупкой жилой и коммерческой недвижимости. Крупнейший банк России и 15-й банк мира Сбербанк России купил в австрийский банк Volksbank International с густой сетью отделений в Словакии и с 2013 г. начинает работать под собственным брендом Sberbank Slovakia. Сбербанк России поддерживает вступление компаний России на рынок Словакии и Европейского Союза.
Вторая по объемам нефтедобывающая компания мира Лукойл уже создала в Словакии 14 автозаправочных станций, строит следующие. Лукойл предлагает на своих бензоколонках бензин по более низким ценам, чем конкуренты, и этим притягивает автомобилистов.
ОАО "Российские железные дороги" скоро начнут строительство широкой российской 1520 мм железнодорожной колеи по территории Словакии от границы с Украиной до австрийской Вены. 450 км будет построено в Словакии, 60 км - в Австрии. Широкая колея сократит транспортировку грузов из Восточной Азии в Европу с 30 дней до 2 недель. Поставщики сэкономят на перевозке одного морского контейнера от 100 до 1000 долларов США. Стоимость проекта широкой колеи оценивается на 6,3 и больше млрд. дол. США. При строительстве и эксплуатации широкой колее будет создано 11 тысяч рабочих мест. Широкая колея станет для российских компаний своего рода окном в Европу.
Готовятся другие российские проекты в Словакии. Для российских и иностранных сотрудников, реализующих эти проекты, требуется жилье в аренду или для покупки.
Я думаю, что Россия будет оказывать влияние на рынок недвижимости в Словакии.
Сейчас жители России и российские предприниматели покупают в Словакии квартиры и дома для жилья, земельные участки и объекты для бизнеса (магазины, офисы, рестораны, кафе и т.д.), недвижимость для отдыха (апартаменты на горнолыжных курортах и лечебных курортах).
Недвижимость в Словакии позволит обеспечить будущее, свое и своей семьи, сберечь денежные средства, накопленные многолетней работой, осуществить желание чувствовать себя уверенно и спокойно. Детям позволит жить или учиться в Братиславе или в соседних европейских столицах. От Братиславы до Вены 60 км, до Будапешта 200 км, до Праги 330 км. Пенсионеры-родители будут хорошо себя чувствовать в стране с прекрасной природой, доступной стоимостью проживания, пониманием русского языка, подобным славянским менталитетом.
Словакия своим благоприятным налогообложением и экономической ситуацией, относительно благополучной по сравнению с другими странами Евросоюза, привлекает в нее известных россиян, их детей и родителей. Самую престижную и дорогую недвижимость в Словакии – пентхаусы в модерном комплексе Eurovea в центре Братиславы с террасами над Дунаем из иностранцев покупают больше всего русские. Цена 5 000 евро за квадратный метр их не смущает.
Старшая дочь Юрия Лужкова и Елены Бытуриной - Елена младшая занялась бизнесом в Словакии именно из-за более выгодного, чем в Австрии налогооблажения.
Впрочем, русские свой бизнес и покупку недвижимости в Словакии стремятся не афишировать.
Ипотека в Словакии для русских
По роду деятельности часто общаюсь с русскими, которые в Словакии покупают или берут в аренду жилье и объекты для бизнеса. Знаю их проблемы. Ипотеки для состоятельных русских – одна из них.
С одной стороны, достаточно простая система получения ипотечного кредита для граждан Евросоюза. Ставки ипотек около 6% в год. Ипотеку можно "сделать" за 2-4 недели. Дается на срок от 4 до 30 лет. Под залог банку сдается покупаемое жилье. Через год ипотеку можно преждевременно оплатить без санкций. До года - будут санкции около 4% от стоимости ипотеки.
Но для россиян ситуация сложней, хоть и тоже решаема. Словацкие банки предпринимателям из России кредиты не дают, для получении ипотеки они должны предпринимать на территории Словакии. Но зато некоторые банки дают ипотеки обычным сотрудникам в частных или государственных компаниях на основании трудового договора. К заявке на ипотеку нужно приложить 5 документов:
1. Трудовой договор, переведенный на словацкий или английский язык и заверенный у нотариуса.
2. Подтверждение работодателя о зарплате и премиях, которые он выплачивает своему сотруднику. Размер зарплаты должен быть таким, чтобы подтверждал способность человека оплачивать кредит.
3. Оригиналы выписок со счета в банке за последние 6 месяцев, подтверждающие, что человек действительно получает доход согласно подтверждению работодателя о его зарплате. Отклонения в суммах должны быть минимальными. Оригинал нужно перевести на английский или словацкий язык и заверить у нотариуса или у судебного переводчика в Словакии.
4. Оценка судебным экспертом стоимости покупаемой недвижимости
5. Проект договора на покупку конкретной квартиры или дома. Сам договор банку для рассмотрения заявки на ипотеку банку на первом этапе не нужен. Но договор понадобиться сразу же, если банк решит кредит покупателю дать.
Сбербанк России очень активно включился в процесс подготовки ипотек и других кредитов для россиян, желающих купить недвижимость в Словакии. Кредитные проценты здесь будут много ниже, чем в России. Считаю, что для россиян наступает благоприятная пора для покупки недвижимости в Словакии.
В свою очередь эксперты академии трейдинга Masterforex-V кафедры портфельных инвестиций уверены в том, прогнозы по восстановления рынка жилья повышаются. Рост цен и строительство нового жилья выше во втором полугодии 2012 года, чем ожидалось. Восстановление мирового рынка жилья набирает более агрессивный темп роста. Мы можем пересмотреть наши прогнозы несколько выше, однако соблюдаем осторожность в искусственно – заниженных темпах роста. Обращаем внимание, что чистый спрос на жилье еще достаточно слабый. Причиной такого повышенного уровня чистого спроса является ограниченное предложение, а не взрывной спрос.
Редколлегия отдела "новости России" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии Masterforex-V, проводят опрос в Диcкуссионном клубе Форекс: имеет ли недвижимость Словакии и ВНЖ в этой стране преимущества перед другими странами?
- нет, недвижимость в Словакии, как объект инвестиций не будет популярен среди россиян в ближайшее время;
- да, покупать недвижимость в Словакии надо сейчас.
