Инвестиционный риск - это риск связанный с обесцениванием или даже потерей капиталовложений из-за агрессивных действий государственной власти и управления, - поясняют экономисты и риелторы. Формируя инвестиционный портфель инвестор планирует прежде всего сохранить, а лишь затем увеличить его рыночную стоимость. Недвижимость, наряду с инвестициями в банковские депозиты, страхование, золото и драгоценные металлы, венчурным капиталом (наука, медицина, игры) форексом и фондовыми индексами биржи, антиквариатом, - один из объектов инвестиций, прибыль из которой можно получать, как из роста цены каждый год, так и от сдачи в аренду.
Россияне, украинцы, белорусы, в отличие от американцев или французов, всегда считаются более осторожными при покупке недвижимости, относясь со значительно большой осторожностью к заключению сделок такого типа. Ведь никому не хочется остаться без своих денег или имущества, подарив его злоумышленникам.
Это утверждение касается и сделок, связанных с приобретением либо же продажей недвижимости, ведь даже в США и ЕС (не говоря уже о странах СНГ) ежегодно вскрываются факты мошенничества.
В каких странах мира россиянам нужно быть предельно осторожными при покупке недвижимости и почему, - разбирались аналитики разделов "новости России" и "новости недвижимости" журнала инвесторов "Биржевой лидер".
ТОП-5 стран с высоким инвестиционным риском
В разных странах мира есть разные, хотя и схожие между собой формы финансового мошенничества в области недвижимости, - пояснил аналитикам отдела "новости недвижимости" экономического издания «Биржевой лидер» известный эксперт Канады Евгений Ольховский. Какой топ риска инвесторов и в чем он заключается.
1. Недвижимость Болгарии. Эксперты утверждают, что в течении последних нескольких лет, Болгария вышла на максимальный уровень риска для инвесторов, желающих вложить средства в строительство. Это связано с тем, что стоимость готового объекта недвижимости в два раза превышает уровень необходимых инвестиций для постройки аналогичного. Подобное обстоятельство толкнуло значительное число российских граждан на размещение своих средств в местных строительных компаниях, решивших таким образом по демпинговым ценам приобрести растущую из года в год недвижимость в Болгарии.
1-я опасность инвестирования в недвижимость Болгарии: не финансируйте то, что еще не построено. Чудес не бывает, у инвесторов в первую очередь. Результатом подобного массового инвестирования "вперед" (часто объектов, не имеющих "нулевого цикла") стало то, что до 2008 года более 60-ти тысяч россиян инвестировали в болгарскую недвижимость и до сих пор ничего не получили. И получат ли - очень спорный вопрос
В связи с наступлением экономического кризиса большинство объектов являются недостроенными, и средств на продолжение работ нет.
2-я опасность: незнание местного законодательства при инвестировании в недвижимость Болгарии. Причина: Болгария, вступив в ЕС, еще не изменила все законодательные акты под нормы закона Франции, Германии, Испании и т.д. Например, по местному законодательству, инвестор становится официальным собственником не раньше момента... 80-процентной готовности объекта. К примеру, при инвестировании в недвижимость Великобритании право собственности присваивается в момент начала работ.
3-я опасность: уровень цен на риэлтерские услуги в Болгарии один из наиболее высоких в мире. Иногда их доля составляет 45 процентов от стоимости объекта.
Цены на недвижимость в Болгарии самые разные. Маленькую студию в отдаленном районе в старом доме можно приобрести за 20 тысяч евро. Цены же на элитное жилье на верхних этажах (петхаусы), виллы, шале, апартаменты, таунхаус, особняки, с которых открывается прекрасный вид на море, стартуют с отметки 200 тысяч евро. К примеру:
Пентхаус в Болгарии с видом на море, общей площадью 142,96 кв. м,терраса 52 кв.м., в новом комплексе класса люкс, панорамный вид на море - стоимость 256,470 евро.
Безусловно, такую цену нельзя сравнить со стоимостью недвижимости Италии, Турции, Израиля или Великобритании. К примеру, такой пентхаус в Испании обойдется покупателю, панорамным видом в Кальпе, расстояние до моря - 300 метров - стоимость 210 000 евро, пояснила в интервью аналитикам "Биржевого лидера" Елена Гольцова (Elena Goltsova) - руководитель проекта Недвижимость в Испании ( www.kvartira.es ).
2. недвижимость Египта. Указанное государство попало в этот рейтинг из-за возникших в нем недавно революции, вооруженных конфликтов и фактического хауса, при котором власти (от Президента до силовых министров) часто не в силах контролировать ситуацию после «арабской весны» 2011-м года, в значительной мере повлияла на рынок недвижимости в регионе (Египет, Сирия, Иордания), с негативной стороны.
По оценкам экспертов на территории Египта находились объекты недвижимости, принадлежащие 40 тысячам россиян. Преимущественно, они не были застрахованы. С учетом того, что в течении двух недель массовых демонстраций протеста в стране были разграблены и сожжены тысячи зданий, в том числе тех, которые принадлежали иностранцам. Это привело к десяткам миллионов долларов ущерба. В настоящее время риэлторы хоть и заявляют докризисные цены на недвижимость, продать ее можно только «скинув» сразу 60 – 80 процентов на любой из объектов недвижимости Египта.
Цена пентхауса в Египте площадью 139 кв. м., на первой береговой линии, можно приобрести за 296.717 евро.
3. недвижимость Израиля - одна из дорогих и престижных в мире, но многие риелтеры забывают предупредить о 2-х опасностях инвесторов
1-я опасность: не став гражданином Израиля вы не можете жить в своей (!) вилле, пентхаусе или апартаментах круглогодично. Парламент страны, установив безвизовый режим с Россией, Украиной и другими государствами бывшего СНГ, вместе с тем не убрал другое важное ограничение - ограничение пребывания иностранного гражданина до 90 дней. Итого: купить вы сможете, как будете жить?
2-я опасность: усиливающееся вооруженное противостояние Израиля и враждебного арабского мусульманского окружения (Палестина, Сирия, Иордания, Египет, не говоря о враге №1 Иране) с регулярными ракетными обстрелами с территории палестинских земель, террористические акты (см. статью "Эксперты: война - форс-мажор для инвесторов Израиля"). В связи с этим, любой объект недвижимости Израиля, теоретически, в любой момент может быть уничтожен. Что касается возможности его страхования, то тут есть отдельные нюансы, которые должны обсуждаться отдельно, с учетом того, что законодательство всех стран мира считает войну форс-мажорным обстоятельством и освобождает стороны от выполнения взятых по договору обязательств.
Пентхаус в элитном районе Северного Тель Авива, площадью от 180 кв.м. приобретет за 1000.000 долларов (в 4-5 раз дороже, чем аналогичный объект недвижимости Болгарии).
4. недвижимость Ирана, Узбекистана и ряда других стран с приставкой в СМИ "не демократический режим власти". Причины разные - суть для инвесторов недвижимости одна - огромные риски. Иран находится в состоянии изоляции от внешнего мира, связанная с этим ядерная программ усугубила его положение, стране предъявляют жесткие санкции США, НАТО и их количество растет постоянно. К примеру, энергокомпаниям запрещены инвестиции в нефтепромышленность Ирана, страховым компаниям нельзя страховать грузы и перевозки идущие в Иран, банковские счета иранских компаний и физических лиц замораживаются. Стоит ли покупать недвижимость в этой стране, ответ очевиден.
Узбекистану хоть и удалось избежать "цветной революции", прав у инвесторов иностранцев в стране... ни каких, - отметил ведущий финансовый эксперт Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, риски связанные с этой страной описаны подробно в статьях "Миф или реальность - "арабская весна" в Узбекистане" и МТС возвращается в Узбекистан: уроки инвесторам . Опыт МТС показателен: богатейший и известнейший бренд России лишь при поддержки правительства и лично Президента России Владимира Путина сумел вернуться в страну, где ему... запретили работать без каких либо серьезных оснований. Есть ли у более мелкого (по отношению к МТС) инвестора иностранца хоть какие либо гарантии прав на его собственность в Узбекистане, - задал риторический вопрос канадский эксперт.
Пентхаус в Ташкенте , Узбекистан - стоимость 505 615 евро... дороже, чем в Болгарии, но дешевле, чем аналогичная недвижимость Турции, Италии, Израиля.
5. Недвижимость в Сирии, Ливии, Сомали, Нигерии, Ираке и других государствах, где продолжается гражданская война и эти страны никто не рассматривает в качестве стран с благоприятным инвестиционным климатом.
Война - это форм-мажор, в результате которой недвижимость может быть разрушена частично или полностью, а в случае победы оппозиции, могут быть аннулированы договора купли-продажи недвижимости прежним правительством страны.
Что делать инвестору, если есть необходимость покупки недвижимости именно в этих странах? Работать только через серьезные и наиболее популярные риэлторские компании России ,- считает канадский эксперт
