В условиях мирового экономического кризиса крупный капитал из США, Германии, Испании, Франции, России и стран СНГ устремляется в развивающиеся страны, где процент прибыли от каждого вложенного доллара значительно выше "традиционных" освоенных рынков Европы и США. Новые корпорации ищут офисы и стремятся купить недвижимость для сотрудников и в ряде разрекламированных в СМИ государств наталкиваются на... очень серьезные, порой неразрешимые проблемы рынка недвижимости.
С другой стороны, многие россияне, украинцы, белорусы, узбеки, азербайджанцы, были бы не против вложить средства в недвижимость новых "азиатских тигров", зная, что вместе с экономическим ростом вырастит и цена данной недвижимости, как это произошло с недвижимостью Черногории и Турции (подробнее в статье: "Недвижимость в Турции: что и по чем купили звезды шоу-бизнеса"), когда подарок Ани Лорак от ее мужа в виде роскошных апартаментов обошелся всего в 100 тыс. долларов 3 года назад в самом элитном районе Стамбула).
В каких странах развивающегося мира россияне реально не смогут (или не будут) покупать недвижимость не только из-за высоких инвестиционных рисков (см. статью Прав или нет РБК о ТОП-5 стран, в которых нельзя недвижимость покупать), но и потому, что иностранцам в этих государствах просто не хотят ее продавать, - отмечают аналитики разделов "новости мира" и "новости недвижимости" журнала для трейдеров и инвесторов - "Биржевой лидер".
ТОП-5 стран с запретом продажи недвижимости иностранцам
1. Недвижимость Вьетнама. Законодательство этой тропической и бурно развивающейся страны предусматривает коллективную собственность на всю землю, находящуюся в пределах государства. Следовательно, приобрести конкретный земельный участок не может ни иностранный гражданин, ни собственно говоря, гражданин Вьетнама. По той же причине, согласно законам принятым депутатами парламента Вьетнама, иностранными гражданами не может быть приобретен объект недвижимости.
Единственной возможностью получить право пользования объектом и землей является долгосрочная аренда у государства, но им могут воспользоваться только лица, получившие вид на жительство (ВНЖ). Даже если иностранец сможет арендовать дом и участок земли, то сдавать его в субаренду является противоправным действием, влекущим за собой юридическую ответственность.
Сегодня рынок недвижимости Вьетнама — это спящий великан, который рано или поздно проснется, - отмечает канадский эксперт по недвижимости Евгений Ольховский. Государство с охотой предоставляет земли под инвестиционные проекты, как индустриальные, так и туристической направленности, но только взяв их в аренду у государства на ... пятьдесят лет! Классическая Вьетнамская архитектура мало кого может заинтересовать, среди местного населения растет популярность на внешне похожие на европейские с красочным вьетнамским убранством виллы, пентхаусы, коттеджи, таунхаусы, в этом заинтересованы и застройщики. Вьетнамские девелоперы строят виллы, особняки, таунхаусы в уединенных местах, которые можно приобрести в стадии строительства по сравнительно низкой цене - цена за готовую недвижимость будет значительно выше.
Рынок кондоминиумов наиболее развит в крупных городах — Ханое и Сайгоне. Курортной недвижимости здесь практически нет - свободный сегмент, который привлекает инвесторов разных стран (США и Канады, Бразилии и Китая, Испании и Турции).
К сожалению иностранцам, по закону не разрешается владеть недвижимостью в частном порядке, допускается только аренда от 50 до 75 лет, и то разрешения выдаются тем, кто соответствует пяти категориями:
1. Работающим по договору во Вьетнаме. Но если вы покинули страну больше чем на три месяца квартира... апартаменты переходят государству!
2. Вьеткиеу - этническим вьетнамцам, которые родились и живут в диаспоре за пределами Вьетнама. Эксперты отмечают, что средства, которые вьеткиеу инвестируют в недвижимость Вьетнама значительные. Риэлторы прогнозируют, что в этом году, когда система предоставления иностранцам, вьеткиеу прав собственности на дома во Вьетнаме сдвинулась с мертвой точки, поток переводов значительно вырастет;
3. Гражданам, отмеченным государственными наградами;
4. Инвесторам вкладывающим прямые инвестиции в экономику Вьетнама. Есть рабочие схемы по созданию компании со 100% иностранным капиталом, которыми занимаются опять таки... россияне;
5. Заключившим брак с гражданином(-кой) Вьетнама.
У многих европейцев первые ассоциации с Вьетнамом связаны с войной. Последняя война осталась в памяти у всех вьетнамцев. Но от прошлых бед остались только памятники и, конечно же, сильнейшая сплоченность народа, - отмечает Евгений Ольховский. Сегодня Вьетнам занимает одни из первых позиций в мире по экспорту риса, кофе и орехов кешью.
Послевоенная социалистическая направленность осталась в стране, но направленная на глобализацию, приняла совершенно другой окрас. Конечно бедность можно встретить на каждом шагу, с ней стараются бороться, однако в удаленных районах страны на данном этапе это практически невозможно. На фоне городов странно смотрятся лачуги (бунгало), построенные буквально из отходов и мусора на первой линии курортных городов с шикарным пейзажем.
Вьетнам - страна контрастов! Удивительное соседство нищеты и роскоши. Для примера, недвижимость в Ханое, например, можно было купить за 1700 тыс. долларов за один кв.м. На 2013 г. аналитики склоняются к дальнейшему снижению цен из-за раздутого "пузыря" на рынке недвижимости. Самые роскошные апартаменты во всем Вьетнаме находятся на острове Даймонд на реке Сайгон в 10 минутах от ценра г.Хошимина. Всего там построено 1100 квартир стоимостью от 300 тыс. до 3 млн. долларов. Самые дешевые квартиры в г.Хошимине с минимумом комфорта общей площадью 50-60 кв.м. стоят 300-400 млн. донгов ($15-20 тыс.).
Апартаменты в Дананге, площадью 100 кв.м в престижном здании в центре города, на берегу реки Хан, 3 км до моря. В квартире 2 спальни - стоимость 190 000 долларов.
2. Недвижимость Сингапура. Удивлены? Город знаменитой сингапурской биржи, крупнейший порт, одна из финансовых столиц Азии так же достаточно жестко регулирует условия приобретения недвижимости и участка земли в своем государстве. К примеру, для того, чтобы купить даже квартиру в Сингапуре, покупатель должен иметь отношение к местному народу или этим местам (родственники, предки, проживавшие здесь, или член семьи). Кроме этого, возможен вариант приобретения недвижимости в случае того, если местные власти признают факт значительного позитивного влияния деятельности человека, желающего купить дом, на местную экономику.
Площадь апартаментов начинается от 60 кв.м, а стоит аналогичная недвижимость в Сингапуре примерно как 1-ком.квартира в Москве. Правда, как и в Москве, в этом островном государстве существуют как дешевые, так и дорогие элитные районы. Разница в стоимости недвижимости в самом Сингапуре по районам может доходить до 100%.
Стоит отметить, что в последнее время, российские граждане начали активно интересоваться землей в Азии, но, если власти Таиланда предоставляют иностранцам неограниченные возможности по покупке недвижимости, то многие страны их полностью блокируют.
На покупку объектов недвижимости в Сингапуре существуют некоторые ограничения. Иностранцы могут покупать квартиры, только в зданиях выше 6 этажей, купить апартаменты в малоэтажных домах удается в крайне редких случаях. А для покупки виллы, особняка требуется официальное разрешение властей.
Современный Сингапур - быстро развивающаяся туристическая страна, в том числе набирает обороты новый модный тренд - медицинский туризм. Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость Сингапура, это спровоцировано высоким спросом на жилье, в том числе и иностранных граждан.
Цены на квадратные метры в Сингапуре зависят от местоположения и возраста здания. Аренда 3-ком. квартиры, в хорошем районе города обойдется от 7 000 до 15 000 сингапурских долларов. Аренда квартир VIP уровня - от 8 300 до 13 000 сингапурских долларов. Аренда виллы, которая находится за пределами города обойдется в 3 000-5 000 сингапурских долл. Бунгало в лучших районах будет стоить 18 000-35 000 сингапурских долларов.
3. Недвижимость Кубы. Еще один нонсенс рынка недвижимости: при средней зарплате на Кубе в 12-17 долларов (!) в месяц (350—440 песо при курсе 23-25 песо за 1 доллар США), недвижимость и земельные участки должны стоить... копейки (точнее сентаво - 0.01 песо). Действительно, все цены на Кубе от автобуса до сувениров, цен меню ресторанов и проживания в гостинице поражают своей дешевизной. Но это не распространяется на недвижимость.
Причина в иной цене на недвижимость для иностранцев. Возможность купли-продажи недвижимости на островном государстве в Карибском море появилось только в прошлом году. В силу того, что тропический остров находится под контролем коммунистического руководства, длительное время имущественные отношения были вне закона, а сделки осуществлялись нелегально. Теперь же, брат всемирно известного коммунистического революционера Фиделя Кастро - Рауль, предоставил своим соотечественникам возможность продавать и покупать недвижимость, но на иностранцев эта норма закона не распространяется. Даже для кубинцев существуют серьезные ограничения. Каждый из них вправе владеть не более чем одним жилым объектом.
Разумеется, что и местное население и иностранцы, иногда прибегают к использованию услуг подставных лиц, но этот метод, особенно с учетом сурового нрава местных властей не являются особо безопасными. Стоит отметить, что стоимость роскошного имения в колониальном стиле на территории Кубы превышает 1 миллион долларов, что является значительно более высоким показателем, чем в соседнем Майями.
4. Таиланд. В этой стране существует запрет на продажу земли иностранным гражданам. Единственный способ купить землю - это открыть компанию, где 51% капитала будет принадлежать гражданину Таиланда. Можно воспользоваться правом на аренду земли, но она дает слабые гарантии права собственности.
Существуют ограничения и на покупку жилой недвижимости в Таиланде. Апартаменты в Таиланде можно приобрести лишь в том случае, если процент иностранной собственности не превышает 40% от всех квартир в доме. Иностранным гражданам крайне сложно получить ипотеку в банке, а процедура перевода денежных средств в страну при покупке недвижимости, требует особого соблюдения определенных законом правил.
Так, аренда бунгало или коттеджа на Пхукете в 45 км от аэропорта и в 100 метрах от пляжу, вам обойдется от 128 до 400 долларов в неделю. Виллы будут стоить по-дороже - начиная от 1500 долларов и выше за аренду в неделю.
5. Мексика. Вся земля в Мексике относится к одной из четырех категорий:
1. Первая - "Федеральная зона", которая принадлежит исключительно мексиканскому правительству. Сюда входит большая часть всех прибрежных зон в стране. Все что находится в этой зоне не подлежит ни покупке, ни продаже.
2. Вторая - "Зона отчуждения". Это участок земли уходящий вглубь материка от Федеральной зоны, здесь разрешено покупать земли иностранцам, но все сделки будут проведены через банковскую доверенность «fideicomiso» (свидетельство на право собственности, которое хранится в банке).
3. Третья категория "Крестьянской общины" - земли коммунальной собственности. Существует процедура преобразования в форму частной собственности, но довольно хлопотный процесс.
4. "Неограниченная зона" - категория с неограниченными правами приобретения недвижимости.
Например, виллу в Кинтана-Роо, Плая-дель-Кармен - можно купить за 79 000 евро, (общей площадью 155 м² ).
Таким образом, в силу воздействия различных факторов, таких как маленькая площадь страны, либо националистическое настроение ее правительства, некоторые представители мирового сообщества выступают против приобретения недвижимости на их территории иностранцами. Возможно, это и к лучшему с учетом специфики этих государств. Напомним, что существует множество механизмов, позволяющих сделать приобретение «обходным» путем, но не стоит забывать о том, что в дальнейшем может возникнуть вопрос продажи, который потребует значительных моральных и материальных затрат на свое решение.
Эксперты рекомендуют, при покупке недвижимости за границей важное значение имеет профессиональная помощь и грамотные рекомендации наиболее популярных риэлторских компаний России.
