Израиль трудно назвать страной столь же благоприятной для инвестирования в недвижимость как, скажем, Испания, Италия, Болгария или Турция. Этому способствует постоянная политическая нестабильность, в которой это государство живет с момента создания в 1947 г. Однако, с 2007 года по 2011 г. цены на объекты недвижимости стремительно начали идти вверх, доходя до отметки в 63%! Немудрено, что и стоимость аренды в некоторых регионах, особенно в прибрежных и местах скопления туристов, также растет.
За шесть последних лет прирост арендных ставок составил 49% - в Тель-Авиве, 33% - в Иерусалиме, 37% - в Шароне. Справедливости ради заметим, что за 10 прошедших лет были и периоды снижения цен. Так, ослабление израильской экономики с 2000 до середины 2003 годов вызвало падение цен на недвижимость на 6,5%. Начало Израилем боевых действий в Ливане в июле 2006 г. также вызвало падение цен на недвижимость, еще значительнее - на 11,6%. Однозначно, инвестиции в эту страну – для опытных и разбирающихся в ближневосточной ситуации инвесторов!
На сколько, рынок недвижимости Израиля может быть не только привлекательным, но еще и безопасным в плане инвестиций, - в этом вопросе разбирались аналитики разделов "недвижимость Израиля" и "новости Ближнего Востока" журнала инвесторов "Биржевой лидер".
Гид по регионам. Принципы выбора объекта
Рассматривая Израиль как страну для выгодных инвестиций не стоит забывать, что страна стоит в ТОПе самых опасных стран для инвесторов из-за постоянных военных конфликтов в палестинскими с арабами, из-за сложных отношений практически со всеми соседними государствами (Иордания, Сирия, Египет, Ирак), в том числе Иран, для которого США и Израиль стоят в списке врагов №1 (см. статью "Прав или нет РБК о ТОП-5 стран, в которых нельзя недвижимость).
Несмотря на нестабильную ситуацию в регионе основными покупателями израильского жилья являются американцы, россияне, украинцы, белорусы (особенно активные после отмены визового режима гражданам России в сентябре 2008 года) и европейцы: англичане и французы. Не смотря на то, что Израиль – крохотное государство, цены в разных регионах страны существенно отличаются. Причем не только в зависимости от города, но даже района и дома. Стоимость «неплохой» недвижимости начинается от $600 тыс. Но исключений больше, чем правил: в Ашдоде 2-х комнатную квартиру около 75 м2 можно купить и за $3750 тыс., новый дом – за $750 тыс. В Хайфе цены могут быть в несколько раз ниже. В Герцлии для такого жилья нужно будет иметь несколько миллионов.
Поэтому, выбор региона должен зависеть от вкусовых предпочтений и целей покупки. Возьмем Тель-Авив - достаточно шумный деловой мегаполис с вечными пробками, не подходящий для отдыха. Купленную здесь недвижимость всегда можно сдать в долгосрочную аренду.
На выгодную аренду можно ориентироваться в Ашдоде – важном региональном промышленном центре, где обитает немало русских, для русскоязычного населения издаются газеты и открыты «наши» рестораны. Особенность Ащдода - отсутствие первичного жилья. Коттедж на 3 комнаты с участком земли в Ашдоде и окрестностях можно приобрести начиная с $300 тыс. Севернее Тель-Авива на берегу Средиземного моря расположены курорты Герцлия, Нетания, Хайфа. Нетания – это крупнейший израильский средиземноморский курорт, Герцлии поменьше, но и престижнее. Элитная ее часть – «поселок миллионеров Питуах». Изюминкой Хайфы, северной столице Израиля, является крупнейший национальный парк – Кармель. Еще один курорт, на побережье Красного моря - Эйлат выделяется климатическими особенностями: благодаря сверхсухому воздуху легко переносится жара. Но и недвижимость здесь – самая дорогая.
А вот цены на недвижимость Иерусалима – столицы государства, зависят от расположенных здесь правительственных учреждений, памятников истории и архитектуры, дислокации религиозных общин иудеев, христиан и мусульман.
Специфику регионов характеризует израильская поговорка, гласящая: Иерусалим – молится, Хайфа – работает, Тель-Авив – развлекается, Эйлат – отдыхает.
Недвижимость Израиля. Ипотека и Аренда
В Израиле существует три вида ипотечных кредитов (ссуд). Первый вид ипотеки - машканта, финансируется из госбюджета. Предоставляется любому гражданину, который не имеет своей жилплощади в Израиле. Ссуда обойдется иностранцам дороже, чем гражданам Израиля, но ставки - выгодные:
1. Ссуда на приобретение квартиры стоит от 2,4 процентов годовых – на 5 лет до 4 процентов, на 20 и более (до 70) лет! Кредит покрывает до 70 процентов от стоимости недвижимости, при первоначальном взносе не менее 30 процентов. Приобретаемые по ипотеке объекты недвижимости передаются в качестве залога банку, но остаются собственностью покупателя. С письменного согласия банка недвижимость можно сдавать в аренду.
2. Государственная ипотечная ссуда. Выдается израильским правительством на покупку жилья в конкретно оговоренном районе, часто промышленно не развитом.
3. Целевые ипотечные ссуды - выдаются израильскими коммерческими банками.
Если цель приобретения - последующая сдача жилья в аренду, то лучше покупать недвижимость в прибрежных районах. При разумном подходе возможно получать прибыль 3 – 4,5 тыс. долларов в месяц, что составляет 4,1–5,2 процентов годовых. Иностранные граждане могут беспрепятственно снимать в аренду жилую недвижимость в Израиле. Сезонная (краткосрочная) аренда жилья в курортных зонах обойдется примерно в 90–560 долларов в сутки, долгосрочная аренда, например, престижных апартаментов в Нетании – 1,6–3,1 тыс. долларов в месяц.
- Недвижимость Израиля. Апартаменты в Нетании - 300 000 евро, общая площадь135 м² — 2 222 евро /м² - аренда под 6% годовых (прибыль 18 000 евро).
- Пентхаус в Ашдоде - стоимость 300 000 евро, общая площадь 100 м² — 3 000 евро /м². Аренда под 7% годовых - (прибыль 21 000 евро в год).
Согласно израильскому законодательству, договор аренды сроком до 5 лет может быть заключен в устной форме. Чтобы избежать конфликтных ситуаций и грамотного составления договора аренды лучше всего обращаться к адвокату или к наиболее популярным риэлторским компаниям России.
Процедура покупки недвижимости в Израиле
Иностранные граждане могут приобретать любую недвижимость в Израиле - апартаменты или виллы, таунхаусы и коттеджы, шале или бунгало, земельные участки либо коммерческие объекты. Однако им не избежать посредничества местного агентства недвижимости, которое будет сопровождать сделку. Почему так? Положим, что после предварительного знакомства с объектами с помощью интернета, печатных публикаций, тематических выставок Вы решили инвестировать «в Израиль». Тогда, по ряду причин, разумно будет выбрать профессионального посредника расположенного непосредственно в Израиле. Во-первых, многие израильские агентства имеют в своем штате русскоязычных сотрудников, глубокие знания и связи на местах. Вам остается при выборе убедиться только в наличии у компании необходимой лицензии, - отметил ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский.
Далее, обычно местные агентства предлагают потенциальным клиентам смотровой тур, который предполагает встречу в аэропорту и размещение в номере гостиницы за счет компании! Показ объектов недвижимости, сопровождение и консультации входят в обязанности риэлторов. Многие агентства недвижимости, в случае если сделка совершается, готовы компенсировать покупателю затраты на перелет и проживание!
Удобно, что для покупки недвижимости из документов требуется только заграничный паспорт. В случае, если покупатель не может находиться в Израиле на протяжении всей сделки, оформляется нотариально заверенная доверенность на своего представителя (родственник или адвокат), уполномоченного подписывать все документы. После того, как покупатель определился с объектом покупки, выбор адвоката – это главный этап сделки. Именно этот человек обеспечивает юридическую чистоту сделки. Но когда застройщики предлагают услуги своего адвоката, следует помнить, что он отстаивает интерес строительной компании, а не Ваш.
Размер налога на покупку недвижимости для физических лиц варьируется. Если недвижимость на территории этой страны приобретается впервые, налог исчисляется следующим образом:
- при стоимости до 907 700 шекелей (234,9 тыс. долларов) – 0 процентов;
- при стоимости от 907 700 шекелей до 1 275 690 шекелей (от 234,9 до 330,1 тыс. долларов) – 3,5 процентов от суммы сделки;
- свыше 1 275 690 шекелей (330,1 тыс. долларов) – 5 процентов от суммы сделки.
Сумма налога часто меняются, да и в случае имеющейся в собственности иной недвижимости в Израиле взимается больший налог - посему при планировании сделки узнайте актуальную информацию. Гонорар адвоката составляет 0,5-2 процентов от суммы сделки, агентства по недвижимости – 2 процента. Официальные платежи в Бюро регистрации недвижимости не превышают 1 тыс. шекелей (260 долларов).
Расходы по владению недвижимостью в Израиле
Собственник недвижимости платит муниципальный налог – арнону. Его ставка зависит от местоположения и размера жилья, ориентировочно для квартиры площадью около 100 кв. м составляет 50 долларов в месяц. При весьма незначительном расходе коммунальные платежи составят порядка 100 долларов в месяц. Если квартира оснащена хорошим кондиционером, эта сумма может быть больше. Расходы ориентировочно составят:
- электроэнергия – 0,5 шекеля (0,13 долларов) за кВт;
- вода – 3 шекеля за куб. м (0,8 долларов);
- газ – 10-20 шекелей (2,6–5,2 долларов) в месяц;
- установка телефонной линии обойдется примерно в 37 долларов, ежемесячная плата – около 12 долларов;
- поручение недвижимости, в зависимости от объема услуг, управляющей компании обойдется от 9 до 150 долларов в месяц;
- страховые взносы составят 180-300 долларов в год, при базовом страховании на сумму от 30 тыс. до 60 тыс. долларов;
- есть еще налогообложение доходов.
Прибыль от сдачи недвижимости в аренду не облагается налоговой ставкой, в том случае, если полученная с аренды сумма не превышает 800 долларов в месяц. При большем доходе применяется льготное налогообложение, поскольку правительство Израиля заинтересовано в улучшении жилищных условий своих граждан, арендующих жилье.
Иностранные граждане освобождены от уплаты налогов на прирост стоимости имущества при продаже единичного жилья и его последующих продажах раз в четыре года.
С 2013г. лавры первенства в покупке недвижимости у Израиля может забрать Испания, правительство страны установило ценовой порог для покупателей недвижимости на сумму от 160 тыс. евро взамен на право получения ВНЖ и Шенгенской визы. Испания не Израиль - влиятельное государство в Европе, главное - безопасное в политическом плане, а перспективы роста цен на объекты недвижимости в Испании куда выше, чем для Израиля, или Турции (приток туристов на курорты Испании за последние десять месяцев 2012г. достиг рекордной цифры), - сообщила в интервью журнала "Биржевой лидер" руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). Для сравнения с ценами на недвижимость Израиля приведем стоимость нескольких объектов в Испании:
- за 268 500 тыс. евро можно приобрести апартаменты в Испании - Коста Бланка Север/Кальпе. Общая площадь: 150 м2, расстояние до моря: 150 м
- в низшем ценовом диапазоне: стоимостью от 160 тыс. евро, можно рассматривать на примере апартаментов в Коста Бланка Юг/Гуардамар. Общая площадь: 110 кв. м, жилая площадь: 70 кв. м, расстояние до моря: 200 м.
Прогнозы экспертов. Что ожидает рынок недвижимости Израиля в 2013г.
Так стоит ли овчинка выделки, а Израиль Ваших инвестиций? Большинство специалистов по недвижимости Ближнего Востока предсказывает, что в 2013 году цены на израильскую недвижимость будут расти (одним из факторов способствующих росту - повышенный интерес к израильской недвижимости с боку русских олигархов (Валерия Когана - скупивший пять вилл в районе Кейсарии, Романа Абрамовича и др.), звезд шоу-бизнеса, политики и спорта). Несущественный спад ожидается лишь в «перегретых» городах Тель-Авив, Петах-Тиква, Нетания, Беэр-Шева, Явне и Иерусалим.
Поскольку многие сетуют на "рыночный пузырь", Банк Израиля уже предпринял меры по его «охлаждению», - были введены дополнительные ограничения на выдачу ипотечных кредитов. Однако квартиры по-прежнему растут в цене: в 2012 г. стоимость самых востребованных – 4-х комнатных квартир поднялась на 2 процента в среднем по стране. Прирост зафиксирован в 11 из 16 крупных городов страны, а по городам составил - в Тель-Авиве на 6 процентов до 2,44 млн. шекелей (порядка 499,5 тыс. долларов), в Модиин и Эйлата прирост составил 5 процентов, в Иерусалиме и Беэр-Шеве – 2 процента. В докладе Казначейства Израиля отмечен рост числа сделок с недвижимостью - на 15% в годовом исчислении по всей стране и на 30% в центральной части Израиля (за исключением Тель-Авива где рост не превысил 8 процентов за год.)
Редколлегия отдела "новости недвижимости" и "недвижимость Израиля" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: готовы ли вы инвестировать в Израиль с целью последующей сдачи в аренду?
- нет, это не самый лучший вариант с учетом военной обстановки в этом регионе;
- да, именно с цель последующей сдачи в аренду - отличный вариант для инвестирования в израильскую недвижимость.
