Недвижимость традиционно считается выгодным объектом для инвестиций, который приносит небольшой, но стабильный доход. Однако даже в этой «тихой гавани» для капитала имеются свои, пусть невысокие, но все-таки риски и опасности. Ведь даже самый уютный и перспективный уголок планеты может постигнуть катастрофа, которая превратит процветающий город или курорт в покинутое место, о котором будут слагать мистические легенды.
Брошенные населенные пункты часто называют «городами-призраками». Все они полностью или в большей части покинуты своими обитателями вследствие разных причин. Это могут быть и спад экономической активности, войны, природные или техногенные катастрофы. В общем, все то, что делает проживание в этом городе некомфортным или невозможным. Не следует путать «город-призрак» с исчезнувшим городом, так как последний просто исчезает с местности или превращается в неопознанные руины, тогда как «призраки» сохраняют свой архитектурный облик и находятся в том состоянии, которое было на момент ухода жителей.
Как выглядят эти города, по каким причинам, некогда шумные улицы превращаются в безжизненную пустыню, на какие признаки стоит обращать внимание инвесторам при покупке недвижимости, - попробуем рассмотреть эту тонкую грань вместе с экспертами разделов "новости недвижимости" и "новости мира" журнала "Биржевой лидер".
ТОП-5 «городов-призраков»
ТОП-1. Остров Гункандзима (Япония). Одним из самых примечательных заброшенных городов стал некогда обитаемый японский остров. И хотя в официальных документах его именуют Хашима, из-за формы ландшафта, напоминающей военный корабль, его принято называть Гункандзима, что на японском означает «крейсер».
В начале прошлого века компания Mitsubishi приобрела этот остров с намерением добывать здесь уголь. Вместе со строительством шахт, началась активная застройка жилыми комплексами и привлечением рабочих, в том числе, из других стран Азии (Китай, Корея, Сингапур, Гонконг и пр.). Примечательно, что строительство многоэтажек здесь было значительно более развито, чем в других регионах страны. В итоге, к середине прошлого века этот остров стал самым густонаселенным местом Земли: на 15 акрах территории проживало более 5 тыс. человек. Можно назвать это «золотым» периодом в истории острова.
Начиная с 60-х годов угольная промышленность постепенно приходит в упадок, уступая место на мировом рынке нефти, газа и нефтепродуктам. В 1974 году в Mitsubishi официально объявили о закрытии угольных шахт, и жители острова покинули его в поисках лучшей жизни. В 2002 компания передала остров государству, который вошел в состав города Нагасаки.
В настоящее время запрещено посещать остров из-за ветхости и аварийности зданий, но его заброшенные пейзажи постоянно привлекают известных фотохудожников и режиссеров для съемок фильмов о постапокалиптическом будущем.
ТОП-2. Детройт (США). Об этом городе-призраке знают многие и что примечательно – находится он на территории одной из самых экономически развитых стран. В начале 20-го века город особенно активно развивался за счет бутлегеров, которые в период «сухого закона» сделали из него подобие штаб-квартиры. Зарабатываемые капиталы на незаконных продажах спиртного щедро инвестировались в развитие города. В результате Детройт стали называть «западным Парижем» за изысканную архитектуру и широкие улицы. Впрочем, это был далеко не единственный период роста города. Именно здесь ковался бурный рост рынка автомобилестроения, когда Генри Форд, Уолтер Крайслер и братья Додж разместили свои заводы по производству авто. Это позволило стать Детройту одним из самых богатейших городов США.
Но вскоре все пошло на спад. Начался кризис со сложной транспортной обстановки: дороги не справлялись с количеством авто, парковок было недостаточно. Все это стало причиной решения властей о сносе исторических зданий в центре. Такой шаг переключил внимание платежеспособной аудитории на пригород города, куда начали перетекать инвестиции и капиталы. Чтобы заселить центр, было принято решение привлечь в город выходцев из стран Латинской Америки, что мгновенно отразилось на ухудшении криминогенной обстановки. Ну и как апофеоз падения, можно назвать нефтяной кризис 1973 года, ставшей причиной отказа от «прожорливых» крупнолитражных авто, бывших долгое время визитной карточкой американского авторынка. В результате автомобильные компании сократили производство, уволили персонал и город начал пустеть.
Правда стоит учесть, что этот город не полностью покинут жителями и в некоторых районах еще теплится жизнь. Например, необычно осмотрится витрина магазина рядом с заброшенным многоэтажным домом. Впрочем, правительство США не оставляет надежд реанимировать его активную жизнедеятельность, но все это пока что планы, - пояснил в интервью корреспонденту журнала "Биржевой лидер" известный эксперт Канады Евгений Ольховский.
ТОП-3. Вароша (Кипр). Этот кипрский курорт был известен всему миру своими отелями и пляжами. Здесь предусмотрительные англичане и немцы бронировали номера в отелях на много лет вперед. И тогдашняя предусмотрительность сыграла злую шутку. В 70- х годах прошлого столетия именно этот городок превратился в жертву военного конфликта между Грецией и Турцией (см. статью("Недвижимость: какие страны опасны для инвестиций?"), став одним из самых известных «городов-призраков» мира.
В 1974 году Варошу расселяли по-военному жестко, где не было места каким-либо церемониям. Ходят слухи, что в местных магазинах до сих пор висят на «плечиках» наряды 70-х, которые так и не нашли своих покупателей. Из 16 тыс. местных греков в городе никого не осталось и по сей день он закрыт для свободного посещения. Единственными его редкими обитателями являются представители ООН и военное из турецкого воинского контингента, которые каждые полчаса патрулируют квартал на джипе.
За многие годы на «курорте-призраке» побывало множество «сталкеров», которые за небольшую плату водят в «зону» туристов и тем есть что посмотреть. Скелеты шикарных вилл, особняков, таунхаусов, остовы роскошных отелей, греческий храм - все это заросло кустарником, среди зарослей которого шныряют бродячие коты и крысы.
Вообще, вопрос по городу неоднократно выносился на обсуждение правительств двух стран, но каждый раз переговоры завершаются ничем. Греки уверены, что полученный город-призрак является недостаточной ценой за снятие эмбарго с территории Северного Кипра. Турецкая же сторона справедливо опасается, что отданная Вароша абсолютно ничего не изменит в политическом раскладе между странами.
ТОП-4. Балестрино, Италия. Балестрино единственный «город-призрак» в мире с по-настоящему богатой историей. Первое упоминание о нем датируется 11 веком. Тогда деревушка принадлежала бенедиктинскому аббатству Сан-Пьетро дей Монти. В 1860 году там проживало около 850 человек и это было пиковым населением городка.
Далее была череда землетрясений, которые постоянно приносили разрушения. Городок был оставлен жителями в 1953 из-за неустойчивой сейсмологической обстановки. Правда, большинство населения обустроилось поблизости, буквально в нескольких десятках километров от Балестрино, но сама деревня до сих пор остается покинутой.
ТОП-5. Припять (Украина). Есть свой «город-призрак» и в Украине, название которого Припять. Находится он на севере Украины, как раз в зоне Чернобыльской аварии, которая и стала причиной его упадка. До аварии в 1986 году населения составляло порядка 50 тыс. человек, большая часть которых работала на Чернобыльской АЭС. Все они были эвакуированы и ныне город остается пустым.
Пустующие здания Припяти постепенно приходят в аварийное состояние и уже зафиксировано несколько случае обрушения. После комплекса дезактивационных мер, некоторые здания использовались для организаций Зоны отчуждения, но сейчас они все заброшены. В городе действует спецпрачечная, станция обезжелезивания и фторирования воды, а также гараж спецтехники.
Примечательно, что Припять до сих пор находится в статусе населенного пункта и считается городом областного значения, который подчиняется Киевскому областному совету.
Эксперты предупреждают. Инвестиции в города-призраки
С одной стороны, «города-призраки» стали причиной потери недвижимости как объекта жилья или получения пассивного дохода. Но с другой – именно жилье в «призраках» сегодня рассматривается как объект инвестирования. Наиболее ярким примером выгодного вложения в города-призраки стал Китай. Здесь из года в год создаются города, которые заселены менее чем на четверть и это на фоне общей перенаселенности в стране! Пример тому - район Дая города Хуэйчжоу провинции Гуандун, которые занимает площадь более 20 кв. км. На протяжении нескольких лет он активно застраивался и имеет отлично развитую инфраструктуру.Но при этом уже несколько лет там пустует около 70% жилплощади, что превратило его настоящий «город-призрак».
Этот район расположен в 70 километрах от мегаполиса Шэньчжэнь и цены на жилье здесь были в 4-5 раз ниже, чем в обустроенном и населенном городе. И те люди, которые в свое время приобрели здесь квартиры, сумели грамотно распорядиться своими деньгами. Последние несколько лет стоимость апартаментов в Дае растет каждый год и сегодня стоимость одного «квадрата» насчитывает порядка 5 тыс. юаней или около 700 долларов. Но так везет не всегда и не всем!
Так, мировой финансовый кризис и связанный с ним крах рынка недвижимости в Испании привел к тому, что во многих городах остаются невостребованными значительные объемы жилой площади. В следствие чего стали появляться целые заброшенные города, - комментирует руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).
Пример тому - пригород Мадрида, в котором планировалось построить город на 30 тыс. жителей. Здесь, по сообщениям зарубежных СМИ, должны были появиться примерно 13 тыс. квартир. На сегодняшний день построенных оказалось 5 тысяч, большая часть из которых остается невостребованными, а новоиспеченные хозяева реализованных квартир в спешке стараются от них избавиться. Однако новых покупателей, в новых кризисных условиях с 23% уровнем безработицы в стране, и при низкой покупательской способности населения найти совсем непросто. Уровень продаж в сравнении с аналогичным годом упал на 25 процентов.
Многие эксперты в области экономики и наиболее популярные риэлторские компании России строят неутешительные предположения. По их мнению в ближайшие годы обстановка не улучшится. Исправить ситуацию возможно, но лишь в том случае, когда банки перестанут испытывать нарастающий кризис и очистят свои активы. А на это могут уйти годы.
