- Зачем нужны агентства недвижимости и риэлторы, по сути посредники, которые наживаются на продавцах и покупателях? – этот вопрос, по-видимому будет существовать столько, сколько существует рынок недвижимости. Почему-то по поводу врачей-терапевтов или сантехников, электриков, такой вопрос не возникает, хотя любителей все делать самим хватает и ИНОГДА у них это получается не хуже чем у профессионалов.
Профессионалу-риэлтору же приходится объяснять неспециалисту, за что именно он платит комиссию, и почему назваться риэлтором просто, но БЫТЬ – сложно!
Как же покупателю отличить мошенника-«риэлтора» от настоящего профессионала? Тем более, если речь идет о зарубежном рынке недвижимости, отделенным от нас языковым и юридическим барьером, - попробуем разобраться вместе с экспертами разделов "новости недвижимости" и "новости России" журнала "Биржевой лидер".
Риэлтор - стратегия бизнеса
Руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova), агенства работающего в Испании, привела такой пример: «При моем десятилетнем стаже работы на этом рынке я знаю только 1 случай, когда человек самостоятельно, УСПЕШНО приобрел жилье в Испании. У него было безукоризненное знание испанского языка, богатый деловой опыт в сфере недвижимости и немалые финансовые возможности. Зато знаю свыше 100 самостоятельных НЕУДАЧНЫХ сделок».
Риэлтор, если он настоящий профессионал, в обмен за деньги клиента предоставляет то, без чего невозможен успешный результат: свои знания, навыки, опыт и связи. Как минимум, зная местный язык и обычаи, он осуществляет коммуникации с разными участниками процесса – чиновниками, нотариусами, юристами, ипотечными брокерами и т. д. Это дает клиенту, как минимум, снятие риска мошенничества и неприятных неожиданностей. Как максимум – экономию времени и средств.
Далее, риэлтор помогает покупателю сделать выбор, правильно оценив все варианты и связанные с ними перспективы владения, перепродажи, а затем осуществляет необходимые действия. Мало кто из нас, специалистов в своей области, но ранее не приобретавших недвижимость за рубежом, рискнет самостоятельно разбираться в тонкостях этого рынка без профессионала. Тем более никто не захочет брать на себя ответственность за риск потери денег.
Как отличить профессионала от "черного маклера"?
На рынке недвижимости работает сотни агенств. Но существует ряд критериев по которым можно отличить мошенников от профессионалов:
- Профессионализм персонала. Агенства недвижимости постоянно проводят обучение, аттестацию сотрудников, уделяя массу времени их профессиональному росту;
- Профессиональные агенства недвижимости ведут прозрачный и честный бизнес;
- Компания имеет более 10-летний опыт работы с недвижимостью и отличную репутацию;
- Сотрудники компании внимательны и доброжелательны к каждому клиенту;
- Агенство сотрудничает с лучшими дизайнерами и архитекторами;
- Своим клиентам компания предлагает самый лучший выбор объектов недвижимости по лучшим рыночным ценам;
- Компания предоставляет консультации в области ипотечного кредитования, юридические консультации, решает технические и административные вопросы;
Все эти критерии говорят о высоком профессионализме агенств недвижимости.
Покупаем недвижимость: с риэлтором или без
«- Риэлтор – Ваша надежная защита от мошенничества» - так звучит дословный перевод одной из реклам. И уже этого достаточно! Он ОБЯЗАН определить скрытие факта, незаконности строения или правообладания им, а также незавершенных судебных споров. Иначе что-либо изменить будет поздно. Именно риэлторы организуют проверку юридической чистоты прав собственности и сделки. В ходе которой проверяется наличие залоговых обязательств и задолженности по оплате счетов за коммунальные услуги. Оценивается также состояние жилья (отделка, состояние водопровода, крыши, полов, окон).
При этом, если в Израиле, Болгарии, Германии, Греции, Италии, Турции, Франции, Хорватии покупатель платит комиссию до 6 % от стоимости недвижимости с каждого участника сделки наравне с продавцом. То в других странах покупатель не оплачивают услуги риэлторов оплачивая лишь сам объект и налоги - ОАЭ, Великобритания, США, Таиланд Испания, Дания, Португалия, Кипр, Чехия. Финляндия. И мотива заключить сделку с продавцом без риэлтора нет, а часто это просто невозможно сделать. Так в Англии покупатели должны работать только через риэлтора. И все объекты, выставленные в СМИ и Интернете продают только риэлторы.
Определение стоимости и торг
Среди продавцов всегда есть люди предпочитающие продавать по сильно завышенным ценам, в надежде словить на крючок нувориша из стран СНГ или Востока, способного без раздумий переплатить на 40–50 % дороже реальной стоимости. Риэлтор поможет избежать такой ситуации и «опустить на землю» такого хитреца.
Ведь они сами или при помощи оценщиков тщательно изучают факторы, определяющие цену недвижимости, которая интересна клиенту: состояние имущества, местоположение, инфраструктуру (наличие магазинов, школ, детских садов и больниц), конкурентоспособность на рынке, текущий спрос, цены конкурирующих объектов. Такое исследование позволяет определить адекватность цены продавца.
И даже при покупке новой недвижимости у застройщиков риэлтор может получить бóльшую скидку чем покупатель. Не только деньги, но и время экономит хороший риэлтор своему клиенту. Сам процесс покупки может занимать месяцы ведь состоит из ряда длительных стадий - поиска объекта, консультации у юристов и оценщиков, проверка юридической чистоты, оформление рассрочки или кредита
Быстрее всего определиться с бюджетом сделки, предоплатой и графиком платежей.
Но этап поиска может растянуться на срок от одного до 12 месяцев и может потребовать просмотра до 12–18 объектов. Это самый затратный по времени и усилиям этап. Риэлтору приходится обзванивать десятки различных продавцов, организовать просмотры, сидеть в интернете часами и анализировать десятки предложений.
Проверка юридической чистоты короче - до двух недель. Оформление ипотеки - один день (первичное) и 45 дней – на проверку банка и составление письменного обязательства, заключение сделки может занять до 10-14 дней.
И самое главное – для постоянных клиентов агенства недвижимости предлагают стратегию управления капиталом: то-есть рекомендуется когда продавать недвижимость и затем покупать новую, чтобы зарабатывать на этом. Например:
1. Недвижимость Испании - Апартамент, Коста Бланка Юг (Торревьеха) - стоимость объекта 165 тыс. евро (как вариант для получения ВНЖ в Испании см. статью ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). Общая площадь: 84 кв. м, расст. до моря: 500 м, свой бассейн. Расстояние до моря 500 метров. Рядом больница, супермаркет. Возможно сдавать в аренду под 9-12% годовых.
2. Бунгало, Коста Бланка Юг (Торревьеха) - стоимость 550 евро. Расстояние до моря 500 метров. Джакузи, салон - столовая с камином, винный погреб. Общая площадь - 290 кв.м.
Тонкости работы с эксклюзивом
Самые дорогие и уникальные объекты как правило в открытую не анонсируются, - отметил ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский. Стратегию их продажи и продвижения разрабатывают риэлторы, самостоятельно найти такой эксклюзив покупатели не могут. Часто в престижных районах Лондона (Белгравиа или Мейфеер) продаются сверхдорогие квартиры и дома, но об этом знают лишь единицы. Здесь важна строгая конфиденциальность сделок. При работе с риэлторами и продавцы, и третьи лица остаются в неведении о том, кто является конечным покупателем. Это позволяет известным людям сохранить в секрете сделку и место будущего проживания.
В таких случаях агенты работают с 2-х сторон – покупки и продажи. Риэлторы от покупателей, желающих приобрести «что-то особенное», связываются со всеми знакомыми риэлторами-коллегами, чтобы узнать об актуальных предложениях. Часто опрашивают и бывших клиентов, которые не собирались продавать свой дом. Ведь заявленная цена покупки может убедить их это сделать.
Дополнительные сервисы
Многие агентства предоставляют сопутствующие сделке по недвижимости услуги. Например, как агенты банка помогают клиентам получить кредит или ипотеку на выгодных условиях.
Востребован и «послепродажный» сервис, когда требуется перепланировка или ремонт. Тогда агенство недвижимости может привлечь дизайнеров и мастеров, организовать ремонтные работы, помочь приобрести мебель и т.д.
Ну и конечно такие многочисленные бытовые мелочи, как покупка авиабилетов, встреча в аэропорту, бронирование гостиниц ложатся на плечи риэлторов. Впрочем и более серьезные вещи - подбор переводчиков, наем обслуживающего персонала, помощь в открытии фирмы или оформлении виз и вида на жительство (см. статью ВНЖ в Латвии: интересна ли эта страна для покупки недвижимости?), организация консультаций с юристами и нотариусами, сдача жилья в аренду, оформление договоров на подключение коммунальных услуг – тоже выполняются ими.
Знания, навыки, опыт и связи риэлтора стоят гораздо больше комиссии. Они стоят РЕЗУЛЬТАТА СДЕЛКИ (а уже потом – Ваших нервов и времени)!
