Значительная часть рынков зарубежной недвижимости, наиболее популярных у россиян, украинцев, белорусов, представляет реальную опасность для частных инвестиций.
Покупая недвижимость за рубежом, некоторые из наших соотечественников пожинают плоды глобализации, становясь жертвами неблагоприятных особенностей местных рынков или «схем», придуманных местными мошенниками. Чаще всего в таких случаях, инвесторы из России, Украины, Беларуси, стран Европы лишаются денег, но в некоторых случаях и свободы (попадая в тюрьму) и даже здоровья и жизни. Наш долг – накапливать и делится информацией, о том в каких странах используются те или иные схемы обмана покупателей. А Вам уже решать, что делать с этой информацией.
Итак, пройдемся по списку «неблагонодежных» стран (также читайте Недвижимость: какие страны опасны для инвестиций?) с помощью аналитиков разделов «недвижимости недвижимости» и «Новости мира» экономического издания «Биржевой лидер».
Египет: осторожно, религиозный фундаментализм
Приобретении недвижимости и просто отдых в этой арабской стране – две «большие разницы», специалисты предупреждали туристов, что заработать на перепродаже или аренде недвижимости – практически невозможно. И потому дальше немногих случаев аренды «для себя» дело не шло. Ситуация еще более ухудшилась в начале 2011 г., после произошедшей исламской революции (аналогичная ситуация и развитие событий и в Тунисе). Местные политики пытаются о ввести законы шариата, причем и для приезжих. Возникшая политическая нестабильность проявляется в участившихся случаях разрушения магазинов и домов, которые принадлежат не мусульманам. Это привело к тому, что начался отток туристов и инвесторов, а стоимость недвижимости снизилась на 30%, продолжая падать. Сегодня ее средняя цена - 500 евро/м кв. Например:
- Недвижимость Египта. Апартаменты - стоимость 14400 евро, общая площадь - 32 кв.м (449 евро/кв.м). Расстояние до моря 100 метров. Терраса, общий сад, парковка.
Но что значат деньги, если Ваша инвестиция станет причиной проблем с властями или гибели – если вы окажетесь в неудачном месте в неподходящее время ?
Турецкую Республику Северного Кипра занимающую 38% территории острова признают только Турция и Абхазия. (Наверное потому, что у Абхазии существует практически аналогичная проблема. Ведь это государство возникло в результате конфликта и Грузия до сих пор его не признает и преследует за любые контакты с ним. Приехав в Грузию с паспортом с абхазской визой вы можете попасть в тюрьму.) Однако, вернемся к Северному Кипру: на этой территории расположена масса брошенных прежними владельцами объектов. Правительство Республики Кипр не признает их нынешних владельцев законными. И их продажа тоже незаконна (с октября 2006г. местный Уголовный кодекс рассматривает реализацию жилья, брошенного коренными киприотами во время наступления турецких войск, уголовным деянием. Быстро возник и правовой прецедент: когда один из беженцев, узнал, что на принадлежавшей ему земле была построена, а затем продана супругам из Великобритании вилла.
Грек добился решения суда Никосии, предписывающего покупателям виллу снести, а ему выплатить компенсацию. Это решение поддержал и Апелляционный суд Великобритании создав опасный прецедент. Теперь на всей территории ЕС супругов будут принуждать к выполнению решения.
Поэтому с недвижимостью Северного Кипра со спорным имущественным статусом лучше не иметь дел. Впрочем, те, кто эту недвижимость продает, рассказывают о временности проблем, ссылаются на решение Европейский суд по правам человека (марте 2010г.) не рассматривать претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передать все полномочия в их отношении Комиссии по недвижимому имуществу ТРСК.
Однако, опыт говорит о том, что и на Кипре «береженого – бог бережет»!
Где доходы от под вопросом? В Болгарии, Испании, Франции…
Страны, которые переживали бурный рост на рынке недвижимости, со временем попадают в период спада. Когда предложение намного превышает спрос цены снижаются и количество инвесторов, которые пытаются избавиться от своих объектов не смотря на потерю денег, тоже растет. Это вполне закономерно и стоит учитывать тем, кто решил заработать на перепродаже. Если у Вас есть недвижимость в Болгарии, то продать ее без потерь в ближайшие лет пятнадцать – не реально. Слишком уж предложение превышает спрос. И хотя цены уж очень низкие, их рост в ближайшее время маловероятен. Для отдыха (и проживания) же, наоборот, приобретать можно (подробности в статье Собственность в Болгарии - элитно и дешево).
1. Недвижимость Испании, стала стремительно обесцениваться в кризис, начавшийся в 2007г., после периода стремительного роста цен. За последние 5 лет ее стоимость снизилась на 30% в среднем, а на побережье сильнее - 37%. Многие эксперты утверждаю, что именно в период спада стоит покупать недвижимость, - комментирует руководитель проекта недвижимость в Испании(www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). Тем более, что испанское правительство установило норму для получения ВНЖ при покупке квартиры от 160 000 евро (см. статью ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). Так когда же покупать, если не сейчас?
- Таунхаус - Андалусия, Марбелья (Коста-дель-Соль). Стоимость 190 000 евро, площадь - 168 кв.м. Расположен на побережье. Всего в нескольких минутах от восхитительного Порта Кабопино со 170 причалами, песчаный пляж и рестораны с интернациональной и испанской кухней. Местный пляж урбанизации Артола знаменитые песчаные дюны.
2. Недвижимость Греции. Сходные проблемы сейчас переживает и Греция – лидер по задолженности среди стран Евросоюза, которую потрясают социальные возмущения, неминуемо сказывающиеся на рынке недвижимости.
3. Недвижимость Италии. В Италии есть целая провинция - Калабрия, где местные воротилы, при поддержке мафии, под лозунгом «Купить дешевую недвижимость на море в Италии», активно «раздували» локальный «пузырь» на рынке недвижимости. Потому что, он ничем не был подкреплен - инфраструктура хлипкая и уровень жизни в этой провинции невысок. Вторичного рынка практически нет, спрос так и не вырос до ожидаемых величин, деньги вложенные в строительство оказались замороженными – ведь настроенного жилья теперь хватит на годы вперед.
4. Недвижимость Франции. Проблемы возникли и во Франции, после избрания Президентом Франсуа Олланда в 2011г., который попытался с 2013 г. учредить «справедливый налог на роскошь» со ставкой в 75% для богачей (чей годовой доход более 1 млн. евро). Естественно эти люди (которые и создают тренд на рынке недвижимости) стали эмигрировать в соседние страны, где существуют более выгодные условия. Даже в Великобритании налоги для данной категории только 50%, и будут снижены до 40%. По оценке аналитиков, следующий ход нового Президента, ищущего источники наполнения бюджета, тоже предсказуем - увеличение налогообложения недвижимость. Поэтому с ее приобретением в этой стране лучше подождать.
Никарагуа и Таиланд: бедность – главный порок
Тонкости местного законодательства и менталитета особенно критичны для стран Азии. Так в Таиланде не вся недвижимость продается нерезидентам. И для них изобретаются «схемы», на которых наживаются аферисты. В принципе, нерезидент может купить в Таиланде недвижимость и оформить ее на свое имя если это отдельная квартира в многоквартирном доме (кондоминиуме). Владеть землей в Таиланде иностранцам нельзя. Поэтому, чтобы избежать мошенничества нужно покупать только квартиры в кондоминиуме. Что же существует в реалиях?
Покупки недвижимости на юридическое лицо - компанию. Жилые объекты покупают подставные фирмы, в которых контрольный пакет держит гражданин Таиланда, а затем передаются иностранным гражданам (см. статью Недвижимость Таиланда: сколько стоит бунгало на берегу океана?).
Можно купить и долю в инвестиционном проекте нового жилья в целом жилом комплексе. При этом доля всех иностранцев не должны превышать 49%, а 51% должен быть продан резидентам страны, или остаться на балансе у застройщика. Это жилье он будет сдавать в аренду.
- Недвижимость Таиланда. Апартаменты - Пхукет, Mueang Phuket — стоимость 291 000 евро, площадь 107 кв. м — (2 721 евро /м²). Из окон каждой квартиры открывается превосходный вид. Блестящее море, яркая тайская природа.
Особо «умный» вариант для иностранцев, придуманный местной мафией, состоит в том, чтобы познакомить иностранца с невинной девушкой, очаровать, усыпить бдительность, а затем - предложить купить и оформить недвижимость на тайку, к тому времени уже жену или просто любовницу. Чтобы она потом смогла развестись с супругом (кинуть любовника) и вновь принять участие в охоте «на лохов».
Резюме экспертов - список может быть и больше
Список опасностей по странам можно и нужно расширять. Отдельной статьи требуют государства Персидского залива, где растет «пузырь» на рынке. Интересна и маленькая, но популярная Мальта, имеющая весьма зарегулированный рынок.
В Латинской Америке – самый яркий пример это Никарагуа, где существует закон о запрете строительства ближе 800 м от береговой линии, при этом масса недвижимости построена именно в этой зоне и «подвешена» в правовом поле, - отметил ведущий финансовый эксперт Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский
В общем, рынок каждой страны стоит подробно анализировать ДО того, как вложить в него деньги, чтобы избавиться от разочарований ПОСЛЕ, и работать только через серьезные и наиболее популярные риэлторские компании России. Особенно обращать внимание на «экзотические» особенности и пытаться понять логику их возникновения и развития. И лучший способ здесь – консультация по рынку с авторитетным по нему агентством недвижимости.
Ведь информация – это основной капитал на рынке недвижимости и ее никогда не бывает много. Как, впрочем, и денег.
