2012-й год стал примером стабилизации и роста цен на элитную недвижимость в крупных городах мира. Несмотря на то, что общие показатели были положительными, пути решения определенных сложностей, а так же темпы стабилизации и роста цен в разных частях света кардинально отличаются.
Основными факторами, которые формировали динамику мировых цен на недвижимость в уходящем году, были рост покупательной способности населения связанный с повышением спроса и увеличение активности зарубежных инвесторов, желающих вложить свои средства в зарубежную недвижимость (также на эту тему: Зарубежная недвижимость: скрытые опасности при покупке жилья). Разумеется, по сравнению с показателями, которые были зафиксированы в докризисный период, настоящие не кажутся выдающимися, при этом общий рост на лицо. К примеру, лидерами в указанной сфере являются Лондон (Великобритания) и Гонконг, которые значительно нарастили показатели рынка, Париж (Франция) и Нью-Йорк (США) не продемонстрировали рекордных показателей, хотя медленный рост наблюдается. Москва (Россия) так же нарастила свои показатели, причем сделала это очень динамично, стоимость жилья в городе растет.
Эксперты разделов «Новости недвижимости» и «Новости мира» экономического издания «Биржевой лидер» проанализировали рынок элитной недвижимости 2012-го года в крупнейших городах мира и представляют краткий отчет о его состоянии и прогнозах на 2013-й год.
Недвижимость Москвы: развитие или тупик?
Московский рынок элитной недвижимости в 2012-м году был одним из наиболее динамичных в мире. Его показатели значительно превысили показатели 2011-го. Несмотря на общие колебания ситуации в зарубежных странах, московский сегмент элитного жилья достиг докризисных показателей. По мнению аналитика зарубежной недвижимости Елены Гольцовой (Elena Goltsova) - руководителя проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es), спрос в указанном сегменте был неравномерно распределен в течении года. Он связывает этот факт с двумя явлениями: общая сезонность покупки элитного жилья (пентхаусы, виллы, особняки, шале, таунхаусы, замки, острова), и нестабильность мировых валютных рынков,в результате чего, сократилось количество вариантов вложения средств, гарантирующих не только их сохранность, но и рост.
Риэлторы утверждают, что в течении года, стоимость одного квадратного метра московской недвижимости добавила 11 процентов стоимости в американских долларах и 13,5 процента в российских рублях. В то же время средний показатель стоимости элитного жилья на первичном рынке достиг 21,2 тысячи долларов, что на 10 процентов превышает прошлогодний уровень. Вторичный рынок продемонстрировал еще более активный рост – 14,5 процента, а стоимость составила 25,8 тысяч долларов за квадратный метр.
Кроме этого, отмечается увеличение количества новых объектов, что свидетельствует об улучшении ситуации для застройщиков и инвестиционного климата в строительной сфере. Основным отличием новых проектов является масштабность, которой раньше не приходилось наблюдать в элитном секторе. Москва заняла второе после Гонконга место по темпу роста цен на недвижимость, согласно рейтингу агентства Savills World Cities Review. По состоянию на 15 ноября 2012-го года рост стоимости объектов элитной недвижимости в российской столице составил 2 процента. Эксперты уверены, что если Москва будет способна и дальше генерировать капитал и вкладывать его в недвижимость, то тенденция сохранится.
Но не все эксперты единогласны в прогнозировании перспектив рынка московской недвижимости. Ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский утверждает, что элитный сегмент жилья медленно вытесняется с рыка экономклассом, который является более привлекательным для девелоперов и инвесторов на современном этапе. Дорогая же недвижимость, которая в недавнем времени подешевела на 40 процентов, остается на том же уровне. Кроме этого, ликвидность большого и дорогого объекта на несколько порядков ниже, чем у других.
Если риэлторы раньше утверждали, что стоимость объектов недвижимости на московской Рублевке или Остоженке (одна из самых дорогих улиц мира см. ТОП- 5 улиц с самой дорогой и элитной недвижимостью в мире) не упадет, то они ошиблись. Экономкласс меньше потерял в цене, чем элитная недвижимость. Кроме этого, эксперты утверждают, что приток инвесторов, желающих приобрести недвижимость на Рублевском шоссе, прекратился. Те, кто там жил раньше, либо уезжают за границу, либо перебираются на Минское шоссе. За последний год цены в этом районе выросли на 24, 5 процента.
Недвижимость Великобритании: нереальные законы для растущего рынка
Недвижимость в Лондоне была мерилом престижа и успешности российских олигархов с момента их появления здесь. То же самое касается и обеспеченных людей со всех стран мира. В 2012-м году цены на элитную недвижимость в Туманном Альбионе выросли на 10 процентов. Британское правительство проводит политику привлечения инвесторов, которые имеют возможность вложить в недвижимость страны от 750 тысяч фунтов и еще 250 в экономику. Кроме этого, британская столица развивается за счет новостроек, которые размещаются в различных исторических частях города. К примеру, One Hyde Park в течении года продемонстрировал рост цен на 10 процентов. Тенденция к росту должна сохраняться, в том числе и на аренду:
- недвижимость Великобритании, Лондон — апартаменты в центре. Стоимость - 911 000 евро, общая площадь 75 кв.м — (12 146 евро /м²). круглосуточные услуги консьержа, лифт, подземная парковка для резидентов и камеры видеонаблюдения. Аренда под 6% годовых - 54660 евро.
В то же время эксперты утверждает, что британцам не выгодно увеличение цен более, чем на 5 – 7 процентов ежегодно и сохранял стабильность. Если им удастся удержать эти показатели в норме и на этапе роста мировой экономики и в кризисные годы, тогда желающие сберечь свой капитал инвесторы, будут активно штурмовать недвижимость Лондона. Он уверен, что британцы будут избегать резкого роста цен, свидетельствующего о низкой стабильности рынка. В настоящий момент, при росте в 10 – 12 процентов в год, продается около 3 тысяч объектов, в основном оффшорным компаниям. Инвесторы ставят основной целью сохранение капитала, а потом уже доходность.
С целью реализации политики стабильности в государстве был введен специальный гербовый сбор на покупку объектов, стоимость которых превышает 2 миллиона фунтов. Его ставка составляет 15 процентов. На следующий день после введения указанного закона у риэлторких компаний сорвались десятки сделок, но правительство не собирается останавливаться. В настоящее время обсуждается вариант введения 5-процентного ежегодного налога на объекты, приобретенные оффшорными компаниями. Таким образом, столь драконовским методом правительство снизило темпы роста рынка. Несмотря на все внедренные новшества, рынок продолжает расти на 7 процентов. Интерес подогревается высоким спросом и низким предложением, которые в долгосрочной перспективе, так же будут влиять на его рост.
Недвижимость США: и "Сэнди" не помеха?
Рынок мирового финансового центра США не может похвастаться такими темпами развития, как его европейский коллега, но при этом демонстрирует достаточно стабильную ситуацию в экономическом секторе. Основными признаками Нью-Йорка в 2012-м году были стабильный медленный рост, низкие ставки по ипотеке, низкое предложение в элитном сегменте, а так же рост интереса со стороны иностранных инвесторов. В течении уходящего года стоимость недвижимости поднялась на 1,1 процента. Указанные факторы являются подтверждением того, что восстановление рынка недвижимости США и Нью-Йорка, в частности, займет некоторое время.
В настоящее время стоимость объектов недвижимости в городе находятся на уровне ниже рыночных. При этом предложение сократилось на 24,3 процента, но выровнять ситуацию это не смогло.
В тоже время значительный рост ожидал арендную стоимость жилья. Если Нью-Йорк занимает шестое место по уровню роста цен, согласно рейтингу World Cities Review, то по уровню рентабельности, которая составляет 6,9 процента, он является лидером. Снимать квартиру в Нью-Йорке стало дороже, чем в 2011-м году на 10 процентов. Эта ситуация вызывает определенное напряжение на рынке. вскоре наступит момент, когда основной причиной для покупки недвижимости станет высокая ставка аренды.
На фоне общей осторожности при выборе и покупке объектов, которую демонстрируют зарубежные инвесторы, интерес к новым проектам, так же растет. К примеру, в новом высотном здании One57 на Манхеттене, стоимость апартаментов в котором находится в диапазоне от 16,75 до 57 миллионов долларов, осталось только 40 свободных квартир. Напомним, что стоимость квадратного метра здесь равна 98 тысячам долларов США (подробно в статье ТОП-5 самых дорогих городов мира по стоимости недвижимости).
Отдельным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является недавний ураган Сэнди, который обрушился на Нью-Йорк в октябре 2012-го года. В настоящее время стоимость объектов уцелевших в его эпицентре и заново отстроенных растет. В то же время объекты, которые находились на периферии и были повреждены будут обесцениваться до определенного момента. В ближайшее время прогнозируется 10-процентный рост цен в центре ураган и такое же падение на его окраинах.
Недвижимость Гонконга: когда лопнет "мыльный пузырь"?
Китайский деловой центр, находящийся на гребне волны экономического развития является лидером мирового рейтинга городов с самой дорогой недвижимостью. Уже в начале 2012-го года здешние цены на жилье на 40 процентов превышали лондонские или московские. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в центральной части города составляет 77 тысяч долларов США.
Рекордными же показателями, обладает новый таунхаус в одном из люксовых поселков Гонконга. Площадь его 650 квадратных метров, кроме этого имеется сад на 50 квадратных метров, а на крыше – терраса и джакузи. Здесь на 1 квадратный метр придется заплатить 100 тысяч долларов США.
Эксперты склонны считать, что рынок китайского гиганта пребывает в состоянии "мыльного пузыря". Об этом свидетельствует характер большинства операций с недвижимостью, которая приобретается с целью перепродажи. Местные власти работают над созданием комплекса мер по противостоянию спекулятивной деятельности иностранных инвесторов, так как именно она стала причиной рекордного роста цен на недвижимость в Гонконге, который составил 98,8 процента за 5 лет. Первым методом влияния на инвесторов будет введение большой процентной ставки гербового сбора на перепродажу недвижимости.
Эксперты считают, что процесс «сдувания» мыльного пузыря уже начался. Это проявляется в падении темпа роста цен, который в течении года составил всего 7,3 процента. Их мнение подтверждается результатами исследований компании Knight Frank Global House Price Index.
Недвижимость Франции: непосильное налоговое бремя
Французская столица отстала в своих показателях рынка недвижимости от Лондона. В настоящий момент эксперты характеризуют ситуацию в Париже как неопределенную. Как показывают результаты исследований World Cities Review, в первом полугодии 2012-го элитное жилье снизило свою цену на 3,4 процента. Французские активы выражены в евро, что не дает инвесторам уверенности в дальнейшем росте цен из-за кризиса еврозоны. Негативно на парижской недвижимости отразился, веденный президентом Франсуа Олландом налог на богатство, который вызвал значительный отток состоятельных граждан из страны. Специалисты компании Savills считают, что дальнейшее снижение цен на недвижимость в Париже неизбежно. Так, по данным британских СМИ, от новых налоговых мер пытается спастись и Жан-Мишель Жарр, французский композитор, от которых из страны в Бельгию уже «сбежал» актер Жерар Депардье и другие звезды шоу-бизнеса.
Эксперты называют еще одну причину падения цен и неутешительных прогнозов. Дело в том, что кризисные явления в Греции и Испании приводят к тому, что больше всех страдает Германия и Франция. В этих странах налоги на недвижимость были поднятии до наиболее высоких в Евросоюзе показателей, поэтому падение цен неизбежно. Не поможет ситуации даже строгое регулирование рынка со стороны государства, которое уже имеет место во Франции.
Рейтинг популярности недвижимости в странах мира глазами посетителей Яндекс
Рейтинг составляется методом запросов в интернет на основании двух показателей:
- количество упоминаний в агрегаторе СМИ Яндекс.Новости (и динамика изменений по сравнению с прошлым месяцем);
- количество упоминаний в СМИ: чем выше показатель, тем будет выше интерес населения к недвижимости в стране:
Выглядит рейтинг следующим образом:
Данный рейтинг поможет вам сориентироваться на рынке недвижимости в мировых финансовый центрах, обратив внимание на то, что:
- растут не только цены, но и количество запросов по поиску недвижимости в Лондоне и Гонконге;
- падает спрос на недвижимость в Москве, Нью-Йорке и Париже.
Прогноз экспертов. Рост или падение?
Риэлторы констатируют значительное замедление активности на рынке после веления налога на прирост капитала. В течении всего года особых изменений не происходило. Владельцы выставленных на продажу объектов ждут прояснения политической ситуации и не планируют менять цены.
Полная картина ситуации на международном рынке будет ясна в первом квартале следующего года. Уверенно можно заявить о восстановлении позиций мировых финансовых центров, которые в силу действия кризисных явлений, потеряли свою стабильность. Пока рано утверждать, как долго она продержится, так как прогнозы ведущих финансовых аналитиков указывают на приближение новой волны.
Российская столица сохранит положительную тенденцию на уровне уходящего года – 10 процентов роста. Особый интерес будет проявляться к новым проектам на первичном рынке. Инвесторы будут обращать внимание на загородные постройки в полосе до 20 километров от МКАД. Проживание загородом становится новым трендом среди преуспевающих предпринимателей Москвы.
Дополнительное развитие рынку придаст ипотечное кредитование, доля которого в общем числе приобретений возрастет.
