Рождественские праздники и Новый год - это возможность на неделю-две вырваться отдохнуть на горнолыжные курорты. Однако, спрос и соответственно «высокий сезон» возникает и на обычных морских курортах, предназначенных для летнего отдыха. Как правило, зимой туристы останавливаются на арендованных квартирах, а не пансионатах или гостиницах, часть из которых закрывается до лета. Соответственно, арендные ставки на жилье растут.
Попробуем посмотреть на конкретику – оценив морские курорты разных стран, наиболее популярные среди соотечественников. Итак, в Израиле - это Герцлию и Эйлат, Италия - Портофино, Франция - Лазурный берег, Испания – Коста-дель-Соль, Финляндия – Хельсинки и Россия – Сочи.
Будем двигаться с Запада на Восток и разбираться, с помощью аналитиков разделов "новости недвижимости" и "новости Европы" журнала инвесторов "Биржевой лидер", где и в каких странах самые доступные цены на аренду курортной недвижимости.
Недвижимость Испании. Средиземноморье
Средиземноморские курорты Испании самое популярное курортное направление из Европейских курортов, независимо от сезона, - отмечает руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). Арендовать квартиру или дом удобнее всего на южном побережье - Коста-дель-Соль, который расположен в Андалусии и Малаге. Во-первых это самый южный и теплый средиземноморский курорт. Во-вторых, огромное предложение жилья (любого качества, размера и цены) можно выбрать (даже при помощи Интернет) во всех городках побережья - Марбелья, Торремолинос, Малага, Фуэнхирола, Бенальмадена, Михас, Нерха, Эстепона, Торрокс, Манильва. В третьих - этот туристический регион особенно «расцветает» на Новый год, принимая миллионы туристов со всей Европы и США. Они обычно следуют через аэропорт и порт Малаги к многочисленным городам и селениям, расположенным вдоль берега «от Гибралтара и на северо-восток» - вплоть до Лазурного Берега (находящегося во Франции).
Цены на аренду жилья стартуют с 300-350 Евро/неделю или 70-80 Евро/сутки… Правда жилье того стоит - даже «самая скромная» андалусийская недвижимость стоит от 300 до 500 тыс. евро, и предоставляет максимум комфорта. Сезонный фактор арендной ставки выражен слабо (это 15-20% на уикенд) да и то лишь для самого многочисленного жилья, спрос на которое может оказаться меньше предложения. А вот для арендаторов жилья высшего класса – сезонность не сказывается! Собственники поместий, оборудованных собственными бассейнами, фонтанами, гольф- или теннисными кортами, причалами и гаражами (а иногда – конюшнями, винотекой, вертолетодромом и мариной) вообще не повышают цены аренды, исчисляемые от 300 Евро/сутки.
- недвижимость Испании, Коста-дель-Соль, апартаменты. Аренда 400 евро в неделю. 2 бассейна (1 открытый и 1 климатизированный (зимний)). Рядом вся инфраструктура. Организовываются экскурсии, в том числе поездки на горнолыжные курорты.
Лазурный Берег или французская Ривьера
Самый знаменитый город Ривьеры (благодаря кинофестивалю) Канны, имеет и самые высокие цены на аренду жилья. Причем в Каннах, как и других городах побережья, запрещена сдача меблированной жилой недвижимости в краткосрочную аренду без уведомления мэрии. Это правило распространяется на всех – на физических лиц и агентства недвижимости. Цель этого правила – защитить гостиничный бизнес– основних налогоплательщиков.
Заметим, что под действие этого закона, относятся меблированные квартиры в которых собственник жилья длительно не проживает. Если же владелец временами там живет, то имеет право сдавать его в аренду на срок в несколько недель и неоднократно в течение года! Поэтому цены на краткосрочную аренду на Новогдние праздники:
1. сильно зависят от погоды и температуры воды в море;
2. иногда всего на 30% дешевле стоимости гостиничных номеров.
Снять недорогую за 45-50 евро, квартиру на сутки в Каннах, Ницце и т.д. не так уж и просто. Например, арендовать однокомнатную квартиру в Ницце можно 40-50 а в Каннах за 50-80 Евро, стоимость недельной аренды будет от 250 до 550 €. Туристический сезон переживает спад зимой на Лазурном Берегу - ведь море становится холодным, а погода ветреной и дождливой. Основное снижение цен на аренду, как правило, приходится на январь-февраль.
- шале во Франции, Прованс. Аренда 90 евро ночь. Рядом популярный горнолыжный курорт. Шале состоит из 4 спальных комнат (четыре ванных комнаты).
Лигурийский берег Италии
Размещенный недалеко от Генуи Лигурийский берег Италии принимает «эстафету» туристов от Лазурного берега Франции. При этом он отличается обрывистыми берегами и крошечными рыбацкими поселками. Многие из них, в частности Портофино (Portofino) традиционно считаются местами отдыха итальянской аристократии, а с некоторых пор и русских олигархов.
Даже чудесная маленькая квартирка обставленная со всеми удобствами обойдется Вам от 100 Евро/сутки. А если Вам нужна вилла – для компании до 10 человек, то стоимость аренды сопоставима с ценами на Коста-дель-Соль (Испании), а то и выше! И это понятно: Портофино называют одной из жемчужин в короне Европы и самым фешенебельным районом Италии (аналог Герцлии в Израиле). Впрочем, немногим дешевле обойдется Вам аренда не на этой покрытой зеленью скале, а на ближайших городках омываемых водами Лигурийского моря - Santa Margherita Ligure, Rapallo, Chiavari, Recco, Camogli, Zoagli, Pieve Ligure, Avegno, Sori, Leivi, San Colombano Certenoli, Coreglia Ligure и других.
Конечно, здесь хватает и маленьких частных гостиниц – на 3-7 номеров! Где стоимость проживания может оказаться ниже, чем аренды жилья! Поэтому стоит общаться с риэлторами (см. статью Риэлторы: лишнее или необходимое звено на рынке недвижимости), хорошо знающими ценовую и сезонную специфику этого района. И запомните – здесь Вы платите за престиж и возможность находится в элитарном кругу европейской аристократии!
- недвижимость Италии, вилла в Портофино. Аренда 95 евро. Вилла находится в нескольких километров от города Todi, расположенная в Умбрии, региона центра Италии, один из самых красивых регионов.
Недвижимость Финляндии. Хельсинки
Хельсинки трудно назвать морским курортом Финляндии, ведь это столица и крупный город. Однако на Новый год сюда приезжает множество россиян, в основном петербуржцев: ведь здесь расположено множество интересных мест, памятников, музеев. Поэтому наши соотечественники на Новый год снимают на неделю-две жилье и едут сюда машинами, или морским паромом. Кстати, большинство жителей Петербурга и окрестностей, всего на несколько часов въезжают в Финляндию (посещая ближайшие к границе городки Лаппеенранту и Иматру) для шопинга. В основном покупая качественную и дешевую еду и товары повседневно пользования. Они то и будут Вашими проводниками, помогая исключить (по причине дороговизны) проживание в дорогих отелях и коттеджах в пользу аренды жилья у финских знакомых.
Ведь многие из них – сами уезжают на празднике «на юга» и с радостью заработают на оставленном жилье! Жилье в Хельсинки обойдется сравнительно дешево – от 35-40 Евро/сутки (на окраинах). Апартаменты в центре будут дороже – 80-100 Евро за 1-комнатную квартиру. Заметим, что 2012 год стоимость аренды квартир в столице повысилась незначительно - всего на 2%, и этот рост обусловлен повышением квартплаты, а сезонный ценовой «фактор Нового года» - слабо выражен.
- недвижимость Финляндии, аренда коттеджа в Хельсенки - стоимость 105 евро. В коттедже имеется оборудованная кухня и собственная сауна.
Недвижимость Израиля: Герцлия
Герцлия – фешенебельный курорт Израиля. Расположенный в 15 минутах езды от Тель-Авива. Он востребован на Новый год прежде всего любителями активного отдыха из Европы (израильтяне предпочитают более теплый Эйлат на берегу Красного моря).
Температура воды в новогодние празднике обычно выше 20-21 С, а воздуха – 22-24 С. Практически все многочисленные яхт-клубы и дайвинг-центры предлагают акционные «новогодние» цены и программы. От них не отстают и другие культурные и досуговые заведения.
Так местный музей современного искусства представляет начало нового цикла выставок, а археологический музей в Кфар-Сабе – скидки на билеты. Но больше всего востребован туристами парк «Герцлия». Здесь есть много интересного: пруд, природный амфитеатр, велосипедные дорожки, дорожки для ходьбы, а также особая зона для пикников, где можно организовать шашлык или барбекю. В западной части - натуральное «природное» болото, сохранившееся с начала прошлого века, когда такие топи покрывали все близлежащие территории. Этот водоем уникален своей особой экосистемой: здесь гнездятся птицы различных видов, живет множество земноводных. за которыми очень интересно наблюдать в бинокли. К югу от Герцлии расположен еще один национальный парк, который занимает площадь 1315 га «Яркон и Тель-Афек».
Жильё здесь дорогое и аренда его – удовольствие недешевое. Имеется много вилл, пентхаусов, таунхаусов и очень дорогих частных домов (особняков, замков), где аренда стартует от 150-180 Евро/сутки. В западной части города, в «посёлке миллионеров» Питуах - цены еще выше, от 1200 Евро / сутки за виллу.
Именно здесь расположен шикарный пляж и набережная со множеством отелей и ресторанов, а также порт Герцлии, который востребован и любителями шопинга и гурманами. Здесь множество бутиков, изысканных кафе, ресторанов.
- недвижимость Израиля, апартаменты в Герцалии - стоимость аренды 150 евро за ночь. Квартира с видом на море. Представленный вариант один из бюджетных, имеет две жилых комнаты, общая площадь 55 кв.м.
Город Сочи: бюджетный и не очень
- Как провести новогодние праздники в Сочи? – наверное самый простой вопрос. Все-таки это не заграница. И найти полную информацию по жилью на этот период сравнительно легко. Бюджетные предложения по аренде стартуют с 2000- 2500 руб./сутки за трех-комнатную квартиру и «уходят за горизонт». Так однокомнатная квартира-студия в 50 кв.м. в новостройке, в центре города оборудованная техникой и новой мебелью будет стоить 5000 руб./сутки на празднике и 2500 руб./сутки – при аренде на месяц. А одно-комнатная квартира в районе Мамайка, рядом с пляжем МВД "Салют", и резиденцией президента РФ "Бочаров Ручей" – 7000 руб./сутки (и 4000 российских рублей – при долговременной аренде).
Можно арендовать и виллы, обставленные эксклюзивной мебелью, оборудованные саунами, бильярдными и гидромассажными ваннами для гостей. Стоимость будет сопоставима с европейской - от 1500 Евро (или Долларов США) в сутки. Как правило хозяева сильно завышают цены, ориентируясь на спрос и торгуясь до последнего. При этом в качестве аргументов выступают такие «мелочи комфорта» как наличие автоматической системы подогрева пола, интеллектуальных систем кондиционирования и отопления. Гаражей и парковок, которые находятся под круглосуточной охраной и оборудованы профессиональными системами видеонаблюдения.
- недвижимость России, Сочи. Аренда апартаментов за сутки 155 евро. Две спальни, бассейн. Расстояние до моря 300 метров. До популярного горнолыжного региона: Krasnaya Polyana 30 км.
Мнение экспертов. Заработать на курортной недвижимости
Аренда курортной недвижимости – хороший шаг на пути к тому, чтобы ее со временем приобрести (см. также Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье). Ведь Вы ее оцениваете как клиент, в конкуренции с другими клиентами! Чтобы посмотреть на нее глазами предпринимателя (которому важна рентабельность бизнеса) следует присмотреться детально к следующим моментам:
1. Месторасположение объекта должна быть оптимальной. Ищите «минимум» соотношения «стоимость покупки/ доход от аренды» - чем ближе к морю, тем дороже будет арендная плата и стоимость покупки. Оптимальным вариантом считается такой, когда удаление «от пляжа» (а не моря вообще) – в пределах 15 минут спокойной ходьбы пешком. В зависимости от рельефа местности – это от 200 метров до 1.5 километров. Если от жилья до пляжа нужно добираться на транспорте (минус по комфорту), то цена резко падает, как и перспектива сдачи в аренду!
2. Коммунальные платежи. При посуточной аренде за электричество и другие услуги платит собственник, поэтому он должен учесть эти затраты в арендной плате.
3. Удобство проезда на автомобиле. Важно для тех клиентов, кто приезжают на своем или арендованном автотранспорте. Для них потребуется и гараж или стоянка для транспорта.
4. Социальная инфраструктура. Оценивайте возле вашего дома наличие - ресторанов, кафе, магазинов, аптек и госпиталей, а также мест развлечений.
5. Качественный ремонт. Интерьер должен быть новым и добротным.
6. Однако, стоит или нет покупать для интерьера дорогую, но долговечную технику и мебель (или наоборот – самую дешевую) – вопрос спорный, требующий расчетов. Ведь они все равно будут изнашиваться, а временным жильцам нужны их полезные функции, а не громкие бренды или факт наличия техники. Если все будет средней ценовой категории – не прогадаете!
Прояснив для себя эти ключевые моменты Вы сможете сэкономить на эксплуатации своего объекта! Любая недвижимость требует постоянного обслуживания и ремонта, которые очень затратны! Чем меньше таких случаев будет – тем Вам выгоднее! Маркетинговый ход – необходимость самому встретить и поводить клиентов. А также – что-то подарить при расставании! Если такой возможности у вас нет – не экономьте на оплате этой специальной услуги, которую предоставляют в каждом курортном городе и наиболее популярные риэлторские компании, - заметил ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский.
И наконец, бизнес надо построить так, чтобы жилье не простаивало! После окончания «высокого» сезона дом или квартиру нужно сдавать по сколь-угодно до начала следующего курортного сезона. Но это – вопрос расчетов и соотношения дохода и износа. Курортная недвижимость в итоге должна приносить примерно 10% годовых. На такую доходность и ориентируйте свой бизнес!
