Опытные инвесторы знают, что занимаясь курортным бизнесом, лучшим периодом для инвестиций является межсезонье. При этом следует помнить, что сейчас цены в других причерноморских странах ниже, нежели в Сочи (Россия) или в Крыму (Украина).
Курортный бизнес неотделим от операций с недвижимостью. Причем последняя рассматривается с двух диаметрально противоположных позиций:
- как объект прямых инвестиций (когда цена на нее растет и заработок связан с перепродажей ее в будущем);
- и как основа для другого, «базового бизнеса», когда цена на недвижимость стабильна или падает. И поэтому выбор страны для приобретения недвижимости не прост.
Эксперты разделов "новости мира" и "новости недвижимости" экономического журнала "Биржевой лидер" попробовали составить приблизительный рейтинг стран – ближайших к России курортов.
Рейтинг стран с самыми доступными ценами на курортную недвижимость
Предупредим сразу, недвижимость – недвижимости рознь! Сравнение по ценам не может передать всю массу нюансов, которые связаны с ее качеством и оказывают существенное влияние на бизнес в данной стране. Скажем, то что в Болгарии (см. также статью: Недвижимость Болгарии: особенности ипотечного кредитования) стоимость квадратного метра жилья на черноморском побережье - 760 долларов (в новострое, с превосходным видом и высокачественной отделкой и кондиционером), а в крымских поселках Евпатория, Саки (Украина) – более 1000 долларов США.
И за одни и те же деньги (возьмем 50 000 долларов США) в Болгарии – это 2-х комнатная в 100 м от пляжа со свободным доступом, а на Украине – 1-комнатная в 15 минутах езды от моря и пляжа с платным доступом! И все потому, что в странах Европы кредитные ставки не превышают 3-5% годовых (у нас - 20%-30% в гривне и 12-15% в валюте). Соответственно застройщики к дорогому денежному ресурсу (взятому у банков) добавляют еще и более высокий уровень рентабельности (чтобы обойти теже банки). Плюс расходы на прокладку коммуникаций, ложатся на конечную цену недвижимости и взятки, без которых не оформить многочисленные разрешения и отвод земли под строительство.
Перечислим цены на недвижимость в странах расположенных на побережье Черного моря:
ТОП-1. Недвижимость Румынии - стоимость от 300-400 долларов км.в. Румыния выделяется на общем фоне благодаря своему вступлению в ЕС и НАТО. Хороша развита здесь и туристическая инфраструктура стоящая на одной ступени с европейскими курортами, этот фактор заметно продвинул инвестиционный процесс в стране. Популярность завоевали и лечебные курорты Румынии, названия которых можно долго перечислять, но в этом смысл невелик и так понятно, что у страны есть большой потенциал. Назовем несколькл преимуществ для инвестиций в румынскую курортную недвижимость:
- Самые низкие цены на недвижимость среди всех европейских стран. Цены варьируются от 300 долл. за квадратный метр. Иностранцам (это немцы, австрийцы, итальянцы, англичане а, в последнее время, украинцы и россияне) по вкусу недвижимость в горах и на побережье, в таких регионах стоимость значительно выше;
- Постоянно развивающаяся экономика страны. Стоимость 2-х ком. квартиры общей площадью 120-160 квадратных метров начинается от 300 до 900 евро/кв. метр, аренда такой недвижимости за год обходится в 1700–3000 евро. Покупка виллы с четырьмя жилыми комнатами выйдет в 800–200 евро/кв. метров, аренда виллы за 2500–5000 евро в год. По прогнозам экспертов, спрос на жилье будет расти;
- Вхождение Румынии в состав Европейского Союза. Членство в ЕС не повлекло массового спроса на жилье в этой стране, как например в Болгарии. По румынскому законодательству физические и юридические лица могут инвестировать в недвижимость Румынии в любой форме, однако не имеют право на приобретение земли;
- Хороший туристический климат. Большим спросом пользуется недвижимость расположенная на черноморском побережье (курорты Мамайа, Констанца, Олимп, Нептун, Эйфория, Мангалия). В горнолыжные курорты (Предал, Брашов) инвестировали около 25% россиян проявивших интерес к недвижимости Румынии.
Немаловажным фактором остается благоприятное расположение страны, румынское гостеприимство и очень низкие цены на проживание и содержание недвижимости.
- недвижимость Констанцы - стоимость 37100 евро. Общая площадь 53 кв. метра. Две спальных комнаты, одна ванная. Расстояние до моря 800 метров. аренда 5-8 % годовых, в зависимость от сезона.
ТОП-2. Недвижимость Грузии - стоимость от 450 евро кв.м. С 2005 года Грузия ввела облегченный режим въезда для граждан 50 стран, в которые входит: страны ЕС, США, Канада, Турция, Израиль, Испания, Италия, Франция и др. Не требуется приобретение визы для граждан из стран СНГ, кроме России. Государство направляет все силы для свободного протока в страну иностранных инвестиций. Фактор влияющий на стоимость недвижимости - грузино-российский конфликт. Из-за чего иностранцы активно выводили деньги из страны, желающих продать жилье было значительно больше покупателей.
Эксперты утверждаю, что сегодня рынок недвижимости Грузии весьма перспективен. Рынок курортной недвижимости развит недостаточно, но это не мешает увеличиваться потоку иностранных туристов, так к концу 2012 года это число достигло 3 миллионов человек.
- недвижимость Батуми - стоимость 12 771 евро. Общая площадь 22 кв.м. Одна комната, кухня, ванная комната. Близость моря.
ТОП-3. Недвижимость Абхазии - стоимость от 500 евро/кв.м. Совсем недавно иностранцам, в том числе и россиянам, разрешили приобретать в стране недвижимость. Оформление документов купли/продажи объектов недвижимости занимается только одна фирма.
Абхазия не втянута в грузино-российский конфликт, поэтому цены здесь выше, чем в Грузии, и из-за притока немногочисленных российских инвесторов растут. Абхазия славится своими курортами: Гагры, Пицунда, Новый Афон, Сухуми.
Гагры – один из самых известных курортов Абхазии, находится в 20 км от российско-абхазской границы. Он славится своими живописными парками и набережными. Только здесь горы подступают близко к морю, экологически чистые пляжи укрыты пышной растительностью. Этот район пользуется огромной популярностью среди туристов. Горы, ущелья, бирюзовая бухта создают уникальный микроклимат, благодаря которому город защищен от холодных ветров и удерживает субтропический воздух. Море здесь кристально чистое, красивые пляжи помогают туристам отдохнуть от душной суеты мегаполисов.
ТОП-4. Недвижимость Болгарии - стоимость от 600 евро кв.м. Основной фактор - ежегодное снижение цен на недвижимость из-за роста предложения новостроев. Спектр видов объектов доступных на рынке новостроев огромен - номера в гостиницах, квартиры в жилых домах, апартаменты, виллы, таунхаусы, мезонетты. Через агенства недвижимости (Недвижимость: насколько популярны болгарские АН в российском Интернете), а также через самые распространенные поисковики Google и Яндекс, социальные сети: Twitter, Facebook, Одноклассники, вКонтакте, можно найти, как дешевые квартиры (от 16 000 долларов США) за однокомнатную 22-25 кв. м в многоквартирном комплексе у моря, так и апартаменты по 1000 долларов/кв. м , а на курортах - Золотые пески, Бургас, Варна по 1500 и выше за квадратный метр.
- апартаменты в городе Бяла - стоимость от 16 500 евро. Площадь от 26,18 до 74,81 кв.м. Жилой комплекс закрытого типа, расположен в южной части прибрежного города Бяла, недалеко от дома отдыха Прокуратуры Республики Болгария и в 350 метрах от песчаного южного пляжа.
ТОП-5. Недвижимость Турции - стоимость от 700 евро кв.м. Сегодня Турция - это развитое государство сочетающие в себе традиции Европы и Азии, именно это привлекает в страну невероятное количество туристов из разных стран мира. Невысокие цены и исламская культура придает Турции экзотический азиатский колорит, европейский сервис и налаженная туристическая инфраструктура (пятизвездочные отели, ухоженные пляжи, разнообразные и увлекательные экскурсии, великое множество архитектурных памятников) гарантирует качественный отдых и привлекает все новых инвесторов с разных стран мира: олигархов, политиков, спортсменов и звезд шоу-бизнеса (см. статью: Недвижимость в Турции: что и по чем купили звезды шоу-бизнеса).
В планы правительства Турции входит программа по существенному увеличению строительства и продаж курортной недвижимости для иностранцев, пишут зарубежные СМИ. Стоимость будет варьироваться от 700 до 2400 долларов/кв. м на побережье (в зависимости от стоимости земли).
- недвижимость Турции, Анталья — апартаменты стоимостью 70 000 евро, общая площадь 75 кв.м — (933 евро /м²).
ТОП-6. Недвижимость Украины - стоимость 1000 евро/кв.м. Южное побережье Крыма (Большая Ялта и Большая Алушта) пересыщено дорогим жильем в апартаментах. Недостаток земли и ее спорный правовой статус отпугивает иностранных инвесторов. Многие комплексы заморожены и их строительство не завершено. Поэтому россияне активно скупают жилье в районах где стоимость ниже - Западный Крым (вокруг Евпатории) и Восточный (Феодосия и Судак). Особенно развито строительство многоквартирных домов в Ялте, Севастополе и окрестностях. Сюда и инвестируют россияне.
- недвижимость Ялты - апартамента, стоимость 102 000 евро, общая площадь 100 кв.м² — (1 023 евро /м²). Близость моря - 500 метров).
7. Недвижимость России - стоимость от 1500-2000 евро кв.м. Черноморское побережье Кавказа практически поделено между застройщиками, которыми предлагаются многоквартирные жилые комплексы. В преддверии олимпиады в Сочи цены еще и завышены из-за спекулятивной составляющей. Так что реальные цены (вернее их обвал) следует ожидать в 2015-16 гг. Сегодня же готового жилья в новостройках предлагается мало в ущерб покупки жилья на этапе строительства.
Мнение экспертов. Перспективы черноморских курортных городов
Каковы истинные причины популярности отечественного черноморского побережья среди россиян, ведь большинство отдыхающих убедилось, что и сервис и цены в отечественных гостиницах проигрывают ближайшему зарубежью. Ответ лежит, как всегда, на поверхности:
- отсутствие языкового барьера;
- привычное правовое и социальное поле;
- отсутствие визовой процедуры;
- и неудобств адаптации к чужому менталитету.
Руководитель проекта Недвижимость в Испании и Болгарии (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova) еще более расширяет: "Спрос на «отечественные курорты» всегда будет. До тех пор пока будут существовать объективные факторы его создающие: нежелание и неумение многих россиян овладевать иностранными языками; невозможность выезда за границу по разным формальным причинам, как то: доступ к секретным документам, претензии со стороны исполнительной службы, просроченная виза и загранпаспорт ".
И действительно, из соцопросов следует, что загранпаспорт оформили всего 17% граждан, а 70% россиян никогда не выезжали за пределы бывшего СССР. Понятно, почему эксперты считают, что отдых и недвижимость на отечественных черноморских курортах всегда будет пользоваться спросом со стороны «вынужденно-лояльных» соотечественников, чей выбор ограничен границами России и сводится к Сочи, Анапе, Геленджику и т.д.
