Что общего у динамики роста цен на аренду жилья и получением Жераром Депардье русского гражданства ( см. статью: Уроки Депардье для правительств и пользователей Твиттера и Facebook). На первый взгляд – ничего. Кроме – налога на роскошь, благодаря которому государство около 75% доходов богачей отправляют в госказну. По словам минбюджета Франции Жерома Каюзака – это временная мера сроком на 3 года. И хотя в предложенный законопроект о таком жестком налогообложении Конституционный суд предложил внести коррективы, правительство все еще настроено на ужесточение сборов с обладателей «излишеств» с целью погашения госдолга.
Эта благородная цель уже вызвала панику среди инвесторов и значительный отток капитала из страны в соседние Бельгию, Великобританию и Швейцарию. Как это отразится на рынке недвижимости и повлечет ли налог очередную рецессию в данной сфере, выясняли корреспонденты отдела "новости Европы" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой лидер".
Недвижимость Франции: почему падает спрос на рынке элитной недвижимости?
«Безусловно, рынок элитной недвижимости Франции несмотря на свою надежность все же переживает не лучшие времена. Начиная с 2008 года спрос даже на жилье в уникальных регионах немного снизился (Куршавель, Луара). Сейчас, по прошествии определенного периода времени, когда собственники недвижимости в самых популярных регионах морально созрели для внушительных скидок обещал произойти разворот тренда и начаться покупательский ажиотаж. Однако этого не может произойти в условиях ожидания, что налоговые тиски еще больше зажмутся. С одной стороны – продавцы готовы продавать свое жилье даже по бросовым ценам, как только закон вступит в силу или даже на этапе рассмотрения законопроекта в парламенте. С другой – потребительский спрос упадет практически до нуля, поскольку покупать предметы роскоши и отдавать львиную долю их номинальной стоимости государству – крайне неблагодарное занятие», – руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).
«Звезды шоу-бизнеса и другие представители творческой элиты наиболее чувствительный к переменам сегмент социума, они предчувствуют направление тренда задолго до появления сигналов в силу своего исключительного креативного мышления, – отмечает эксперт рынка недвижимости Канады Академии Мasterforex-V Евгений Ольховский. «Поэтому неудивительно, что началась «паника на корабле» и капитал стал спешно выводиться. "Первыми ласточками» обострения противостояния государства и состоятельных людей стали погромы в офисах филиалов швейцарских банков, о которых пишут зарубежные СМИ, социальные сети: Twitter, Facebook, Одноклассники, вКонтакте. Впрочем, намерения – это еще не действия. Возможны два варианта развития ситуации:
1.Закон не вступит с силу или же вступит, но со значительным компромиссом, в результате которого, ситуация будет близка к уровню status quo. Тогда долгожданный разворот повысит потребительский спрос и вполне закономерный рост цен на объекты элитной недвижимости;
2. Закон вступит в силу и противостояние усугубится. Не стоит забывать, что за творцами законопроектов также стоят заинтересованные лица. На рынке элитной недвижимости произойдет обвал, пострадает туризм, целые районы будут скупаться определенными структурами и организациями, приближенными к государственным органам. Спустя же 3 года благодаря «бархатной экспроприации» казна обогатится во второй раз за счет продажи недвижимости уже по реальной себестоимости. Это не считая завышенной арендной платы, которая будет взиматься с тех, кто пожелает насладиться красотами морских и горных пейзажей. В обоих случаях Франция ничего не теряет. Авантюрный склад характера французских правителей хорошо известен яркими примерами из истории:
- Филипп IV Красивый стал первым и крупнейшим фальшивомонетчиком (иными словами первым в мире спровоцировал перемену тренда на валютном рынке), разорившим состоятельный орден тамплиеров;
- Наполеон Бонапарт завоевал полмира, не говоря уже о революционерах и других персоналиях. Вполне возможно, сейчас власть вновь попыталась поставить капитал на место.
Во втором варианте сюжета страна может даже приобрести. Всем понятно, что предлог покрытия госдолга – на поверку весьма неубедителен и на подобное поведение есть другие причины. Особенно, если учесть, что туристический бизнес становится год от года прибыльнее и в большом количестве экономик мира составляет от четверти до половины (а то и более) поступлений в казну. В то время, как в производственном секторе и других отраслях рынка услуг наблюдается не только стагнация, но даже убыточность» - подытожил эксперт.
Лазурный берег: что будет с курортной недвижимостью?
Абсолютный лидер в элитном туристическом бизнесе, принимающий в своих стенах царские и королевские семьи Версаля, богатейшие финансовые кланы и государственных лидеров, Лазурный берег не зря заслуживает такого исключительного внимания. Этот регион, прозванный «местом вечного праздника и торжества роскоши» расположен на юго-востоке страны между горами и шикарным морским побережьем, где природа причудливо объединила чистейшие горные озера, горнолыжные курорты и чистейшие летние пляжи, живописные пасторальные пейзажи с долинами и равнинами у подножия Альп.
Итак, какова же реальная ситуация на рынке недвижимости в отдельных городах Французской Ривьеры? Об этом лучше всего расскажут цены.
1. Недвижимость Ниццы - от 5 до 12 тыс. кв.м. Столица Лазурного Побережья сейчас демонстрирует наибольшую лояльность к покупателю среднего класса, который ищет предложения в центре города стоимостью от 300 до 500 тыс евро. Большинство знаменитостей несмотря на серьезные опасения неохотно расстаются с любимыми резиденциями в сердце курорта с двухвековой историей и пока не покинули насиженных мест, желая и дальше наслаждаться прелестями зимнего отдыха в горах. Для кого-то Ницца стала новой малой родиной.
Спрос на апартаменты в пределах 300 -700 тыс евро и не упадет, возможно даже именно здесь произойдет рост цен. В среднем, стоимость квадратного метра составляет от 5 до 12 тыс евро за метр квадратный.
Стоимость квадратного метра жилья в самых престижных районах Ниццы демонстрируют агенства недвижимости и риэлторы Франции:
- Музисьен – 5-6 тыс за метр квадратный;
- Бульвар Виктора Гюго – 7-10 тыс евро;
- Феликс-Фор (на площади Массена) – 8-12 тыс евро.
2. Недвижимость Канн - стоимость 15-20 тыс. евро кв.м. Могли ли рыбаки-основатели маленькой деревеньки предположить, что когда-то это поселение превратится в роскшную столицу кинофестивалей, на премию которых будут претендовать величайшие кинозвезды и режиссеры? Кроме кино, здесь процветает торговля редкостными марками, не прекращаются разнообразные экспозиции и выставки в известнейших галереях и павильонах с мировой славой. По этой причине недвижимость здесь не найдешь дешевле 15-20 тыс. евро за метр квадратный. Самыми престижными и востребованными районами здесь остаются Калифорния, Круазетт, Нижняя Калифорния, и Палм Бич. Элитные апартаменты (пентхаус, виллы, особняки, таунхаусы, замки) в этих районах обойдутся инвестору от 800 тыс евро до 2,5 млн евро. Инвесторы готовы платить такую цену за возможность наблюдать морской рассвет и закат, удачную планировку и расположение, качественную отделку и развитую инфраструктуру региона большие деньги. Однако не желают приобретать дополнительные риски.
По этой причине внимание любителей летнего морского отдыха сейчас сосредоточено на объектах бизнес-класса стоимостью до 1 млн. евро. Если учитывать участие зарубежных инвесторов, то на смену насытившемуся элитной недвижимостью сегменту англичан, американцев и итальянцев придут австралийцы, южноамериканцы и жители стран Ближнего и Дальнего Востока, Азии и стран СНГ. Их будут привлекать скромные малогабаритные однокомнатные апартаменты и квартиры-студии.
- недвижимость Канн - 410 000 евро, общая площадь 38 кв.м — (10 789 евро /м²). Пляж находится через дорогу. В пяти минутах хотьбы к рынку, магазинам, мэрии и дворцау фестивалей. Возможна продажа без места парковки (минус 40 тыс. евро).
По данным аналитического отдела интернет-проекта kvartira.es рост цен будет наблюдаться на квартиры, рассчитанные на представителя среднего класса и: это жилье станет перспективной инвестицией на время свирепствования налогового законодательства в отношении богатых собственников, олигархов и бизнесменов. Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо покупать такую недвижимость уже сейчас, чтобы со временем можно было ее перепродать с максимальным коэффициентом прибыли и успеть приобрести элитные объекты еще по бросовым ценам. Такой период будет весьма кратковременным и целиком зависит от положения дел в сфере финансовой политики страны: либо в ближайшее время, либо же – не ранее, чем через 3 года.
Аренда жилья: где дешевле всего?
В то время как содержание элитной недвижимости рискует стать невыгодным делом, владельцы будут стремиться покрыть убытки за счет увеличения арендной платы. И хотя это в первую очередь касается элитных объектов в крупнейших курортных городах Лазурного побережья, ситуацией не преминули воспользоваться и владельцы более скромного жилья. Таким образом ажиотаж ударил по карманам родителей студентов, ведь арендовать квартиру в студенческих городках и кварталах стало на порядок дороже.
Париж и окрестности продемонстрировали рост цен до 673 евро за студию. Аренда двухкомнатных квартир в столице поднялась до 12,32% - до 1121 евро. Почетное второе место занял город Иль-де-Франс. В тренде также 11 университетских центров из 14. Ставки на аренду студий повысились от 1,3% (Руан) до 11,9% (Тулуза). Однако в Экс-ан-Провансе, Пуатье, Бордо и Лионе наоборот наблюдается снижение цен до 3,98 %. В Лилле же жилье подешевело на 12,8%: с 719 до 627 евро за апартаменты с 1 спальней. Впрочем, для города это небольшая трагедия, если учесть, что в сравнении с кризисными годами в 2010-2011 годах стоимость аренды взлетела на целых 20%.
Дешевле всего снимать квартиру в Пуатье через риэлторские компании: однокомнатные апартаменты там можно нанять всего за 318 евро, а двухкомнатные – за 449 евро в месяц.
