Наряду с признанными лидерами туризма в средиземноморском регионе, такими как Франция, Испания и Италия, любители отдыха южных регионах Европы выделяют Грецию, Черногорию и Хорватию. Туристические агентства ведущих стран мира признают лидером в плане развития туристической отрасли в 2012-м году именно Хорватию.
Вместе со своими соседями, которые являются частями бывшей союзной Югославии:
- Хорватия имеет, на уровне европейского, уровень сервиса;
- живописные природные условия (море и горы);
- и отличается достаточно низкими ценами для отдыхающих.
По официальным данным, до конца июля прошлого года количество туристов, посетивших Хорватию, превысило 3 миллиона человек. А к концу туристического сезона, составило 7 миллионов. Резкое повышение популярности курортов страны среди международных туристов стало причиной ажиотажа на местном рынке недвижимости. В силу того, что сдача жилья в аренду в прибрежных регионах стала достаточно прибыльным делом, множество местных жителей, на период приезда туристов переехали в другие регионы, свое же жилье освободили для сдачи. Несмотря на то, что в последнее время, в стране начали наблюдаться периодические улучшения, общая картина на рынке ее недвижимости оставляет желать лучшего.
Аналитики разделов «Новости недвижимости» и «Новости Европы» экономического журнала «Биржевой лидер» разбирались в особенностях и тенденциях развития современного рынка недвижимости страны.
Недвижимость Хорватии: формирование условий рынка
По информации западных СМИ и местных риэлторов, в период общего спада, вызванного мировым финансовым кризисом, с 2008 по 2010 год средняя стоимость объектов жилой недвижимости в Хорватии снизилась на 11 процентов. Эксперты утверждают, что реальные суммы сделок находились на еще более низком уровне, чем официальная статистика. В 2011-м году началась некоторая стабилизация и незначительный рост, но в силу того, что не очень стабильная экономика страны не смогла быстро восстановиться после действия кризисных явлений, говорить о каком-либо стабильном росте не приходится. С учетом того, что внутренняя экономическая ситуация в стране, которая характеризуется низкими зарплатами и высокими процентными ставками по ипотеке не может положительно влиять на внутренний спрос на рынке ( см. также: Недвижимость: какие страны наиболее подходят для инвестиций в 2013г.? ).
По мнению руководителя проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елены Гольцовой (Elena Goltsova), даже существующий спрос на местную недвижимость со стороны не резидентов не может как-либо серьезно повлиять на ситуацию. Кроме того, иностранцы, владеющие домами, привыкли к тому, что на их родине цены падают, и склонны снижать стоимость своей собственности в Хорватии. В последнее время, многие иностранцы (россияне, украинцы, белорусы, американцы, французы и др.), которые имели недвижимость в Хорватии, продали ее. Спрос на объекты высшей ценовой категории в самом дорогом городе страны Дубровнике начал падать, многие инвесторы склонны считать, что вложение столь серьезных сумм в местное инвестирование может не принести прибыль в будущем.
Значительную конкуренцию Хорватии составляют, относительно, молодые рынки, такие как Албания, Турция и Черногория, которые значительно активнее себя рекламируют. Нельзя говорить, что обеспеченные предприниматели (олигархи, звезды шоу-бизнеса и спорта) и высокопоставленные лица государств вовсе не обращают внимания на местный рынок и не приобретают жилье здесь, но в настоящий момент Хорватия не ассоциируется с очень перспективным рынком недвижимости.
Основную массу покупателей домов, вилл, особняков и апартаментов на Адриатическом побережье Хорватии составляют граждане Германии, Австрии, Венгрии, Великобритании, а так же Италии и Словении. Незначительную часть из них составляют жители России, спрос среди которых начал медленно расти.
Среди наиболее популярных объектов в стране находятся апартаменты (120 - 200 тысяч евро), частные дома (200 – 600 тысяч евро), участки земли для частного строительства (от 200 тысяч евро), частные мини-отели (порядка 1 миллиона евро) и виллы на побережье (1 – 2 миллиона евро). Как утверждают эксперты, российские инвесторы предпочитают «торговаться» и часто получают серьезные скидки.
- недвижимость Хорватии. Истрия, Ровинь - апартаменты стоимостью 135 000 евро, 82 кв.м - (1 646 евро /м²), площадь земли 25 кв.м. Расстояние до моря 300 м. В 2 км начинается горный массив.
В более низкой ценовой категории можно купить:
1. Отремонтированный дом в 300 метрах от центра Загреба площадью 72 квадратных метра. Имеется сад и спа. Стоимость 65 тысяч евро.
2. Вилла с видом на море в Цриквенице площадью 200 квадратных метров. Стоимость 200 тысяч евро.
3. Апартаменты с видом на море в Южной Далмации площадью 48 квадратных метров. Стоимость – 85 тысяч евро.
4. Бунгало с видом на море в Опатии, площадью 34 квадратных метра. Стоимость – 60 тысяч евро.
5. Вилла площадью 260 квадратных метров в Лижняне - стоимость 250 евро. До моря 800 метров, на первом этаже помещения для кафе и бара, участок земли 0,7 га.
Перспективы развития и тренды рынка недвижимость Хорватии в 2013 году
Местное население очень надеется, что следующий год станет годом повышения показателей рынка. Они связывают это как с курортным сезоном, так и с ажиотажем, вызванным вступлением страны в Евросоюз. Согласно оптимистическим прогнозам местных экспертов, в апреле следующего года следует ожидать роста цен на хорватскую недвижимость в пределах 10 – 15 процентов.
Международные обозреватели рынка не советуют хорватам так спешить с прогнозами, они уверены, что возможности рынка переоценены на фоне общего кризисного состояния. Существуют объекты, которые продаются по ценам не ниже тех, что в Ницце или Каннах. К примеру, апартаменты в Дубровнике площадью 100 – 120 метров от застройщика могут иметь стоимость 850-950 тысяч евро. За такие деньги можно приобрести достойное жилье в указанных городах Франции. Возможно в Дубровнике и не хуже, но вопрос престижа остается одним из наиболее важных в премиум-сегменте.
Что касается российских граждан, то с 1 апреля текущего года для них вводится визовый режим, согласно законодательству Евросоюза, что усложнит процедуру пересечения границы и покупки недвижимости, кроме этого, в тот же день, с целью приведения местного законодательства в соответствие с нормами ЕС, будет введен новый налог на недвижимость. На его размер будет влиять назначение объекта, его расположение и площадь. Он заменит существовавший ранее сбор за коммуникации, из которого финансировалось местное самоуправление.
В течении 2012-го года средняя стоимость квадратного метра жилья по стране составляла 1,7 тысячи евро, если же брать только курортные города (см. также: Недвижимость: рейтинг привлекательности черноморских курортов), то она находилась на уровне 2,1 тысячи евро.
Высокой популярностью среди иностранных инвесторов пользуется регион Истрия, отмечают наиболее популярные риэлторские компании (33 процента от общего количества сделок), менее популярен Приморье-Горски Котар (26 процентов), а далее разместились Сплит-Далмация, Задар и Дубровник-Неретва. Меньшей всего популярностью пользуется Загреб (3 процента сделок). Наиболее дешевым городом является Пула, некоторые объекты здесь продавались по стоимости 1,4 тысячи евро за квадратный метр.
