В последнее время рынок недвижимости Венгрии застыл в рецессии, цены откатились почти до уровня 2005 года, спросом пользуется разве что недвижимость Будапешта и курортных городов. По стране прокатились новости о том, что звезды шоу-бизнеса и разных реалити-шоу одна за другой начали продавать свои шикарные особняки, причиной чего являются непогашенные вовремя валютные кредиты. Дело в том, что в докризисные времена звезды набирали валютные кредиты, рассчитывая на безоблачное будущее, баснословные гонорары и т.д. Однако нагрянул кризис, концертов стали организовывать намного меньше, диски со звукозаписями уже не продавались в прежних масштабах, кино стали снимать и выпускать намного меньше. Конечно же, на такие, «утопающие в кредитах» особняки, виллы, пентхаусы, замки спрос очень вялый, их покупают только «коллекционеры недвижимости разорившихся звезд», а таких немало как в Венгрии, так и на Западе.
В ситуации, сложившейся на рынке недвижимости Венгрии и с вопросом, где просчитались звезды, набравшие проблемных кредитов, попробуют разобраться аналитики раздела «новости недвижимости» и "новости Европы" журнала «Биржевой лидер.
Недвижимость Венгрии: что и где продается и по каким ценам
Наибольшей популярностью среди иноземных покупателей является столица Венгрии - Будапешт, города вблизи озера Балатон, а также курортные города вблизи термальных источников. В одной из красивейших столиц мира – Будапеште приобретают жилье те, кто открывает собственный бизнес, либо чьи дети получают образование в местных университетах. Разница цен на недвижимость между двумя частями Будапешта – Будой и Пештом – 6 миллионов форинтов (инфо: по курсу Национального Банка Венгрии на 18.01.2013, 1 евро = 292,79 форинтов). Конечно же, настолько дороже стоит дом или особняк в Буде с панорамным видом на реку Дунай, на парламент и на значительную часть Пешта. Также популярна покупка недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
- недвижимость Венгрии. Средняя стоимость 1 кв.м - 990-1238 евро. Самые дорогие объекты жилой недвижимости в Венгрии расположены во втором районе Будапешта. Средняя стоимость квадратных метров в этой части города может достигать 370 тыс. венгерских форинтов или 1238 евро. Дешевле всего квартиры продаются в двадцать первом районе (Чепель), где средняя стоимость одного квадратного метра не превышает 161 тыс. форинтов или 538 евро.
Хевиз – всемирно известное озеро с теплой минеральной водой привлекает множество иностранных туристов, недвижимость здесь в спросе, также, как и вокруг наибольшего озера не только Венгрии, но и Европы – Балатона, на берегах которого особенно активно покупают недвижимость немцы, австрийцы, но в последнее время и русские активизировались. Кроме немцев и русских, к венгерской недвижимости также особенный интерес проявляют граждане Великобритании, Нидерландов, Германии, Австрии.
Руководитель проекта Недвижимость в Испании, Турции и Болгарии (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova) отмечают, что вследствие кризиса, кредитного обвала цены на рынке недвижимости Венгрии откатились до уровня 2004 – 2005 годов. Если в 2008 году двухкомнатная квартира в Будапеште стоила в среднем 150 тысяч евро, то сейчас ее цена еле достигает 100 тысяч! Или возьмем стандартный жилой дом: средняя цена в Будапеште в 2008 году составляла 250 – 300 тысяч евро, а теперь даже до двухсот тысяч не дотягивает.
Причиной этого эксперты называют отсутствие спроса, как со стороны населения, так и со стороны бизнеса. Дело в том, что в Венгрии и бизнес набирал кредиты, и население, можно сказать, жило в кредит, это было нормой в этой стране – у всех были колоссальные кредиты, и никто не думал, что может наступить кризис, который покончит с жизнью в кредит. Эксперты рынка говорят, что уже и на элитную недвижимость в Будайской стороне Будапешта, тяжело найти покупателей, хотя на нее постоянно наблюдался огромный спрос. В связи с этим явлением риэлторы паникуют (см. также: Риэлторы: лишнее или необходимое звено на рынке недвижимости) – если уже даже в Будапеште падает спрос, то что же будет в стране. По крайней мере, на данный момент никто не может даже прогнозировать, когда же можно ожидать подъема.
В Венгрии постоянно ухудшается ситуация с проблемными валютными кредитами. По данным Национального Банка Венгрии, часть проблемных кредитов среди всего объема кредитов, взятых на покупку недвижимости, по данным на конец декабря 2012-го года составляла 37 процентов, выросли на два процента по сравнению с предыдущим годом. А в связи с тем, что венгерская национальная валюта – форинт – на протяжении последнего года постоянно ослаблялась против основных валют, в том числе евро и швейцарского франка (большинство кредитов выдавалось в швейцарском франке), более чем две трети заемщиков имеют проблемы с погашением кредитов.
Недвижимость: кто из знаменитостей чуть не утратил свое имущество
Как ни странно, в Венгрии из-за сильных изменений курсов валют на кредитах «прогорели» не только простые граждане страны, но и многие звезды шоу-бизнеса, кино, спорта, разных реалити-шоу. СМИ Интернета, социальные сети: Фейсбук, вКонтакте, Одноклассники пестрит новостями о том, что звезды одна за другой стали «жертвами швейцарского франка», о том, что из-за проблем с погашением кредитов один за другим продавались их особняки. В докризисные времена набрав валютные кредиты, рассчитывали на безоблачное будущее, баснословные гонорары, однако кризис внезапно наступил, а в месте с его наступлением стали организовывать намного меньше концертов, шоу, диски со звукозаписями уже не продавались в прежних масштабах, и кино стали снимать намного меньше. Это конечно же поставило наших «героев» в безвыходное положение. Им приходилось решать – или продавать свое имущество, или садиться в тюрьму. Конечно же, все они выбирали первый вариант решения этой серьезнейшей, жизненной проблемы. Однако мало кому удалось продать особняки по реальной цене, ведь на «утопающие в кредитах» особняки спрос почти нулевой, их покупают разве что коллекционеры недвижимости разорившихся звёзд, да и они скупают кредитную недвижимость за бесценок, цену, которая не составляет даже половины реальной стоимости:
- В Венгрии настоящий шок вызвал случай, случившийся с одним из самых знаменитых рок-музыкантов страны, лидером и солистом известной далеко за границами Венгрии группы Omega Яношем Кобором. Музыкант четыре года назад взял кредит в японской йене на сумму 24 миллионов 466 тысяч, которая в то время равнялась 60 миллионам форинтов. Из-за сильной волатильности курсов валют сумма в 301 тысяч форинтов, которые он должен был выплачивать ежемесячно, на сегодня она удвоилась, и рокеру приходится платить 640 тысяч форинтов. И хоть он уже выплатил 50 миллионов форинтов, все еще должен банку 70 миллионов!
Янош решился на крайнюю меру – продать особняк семьи на Рожадомб в Будапеште, стоимость которого оценивали в 300 миллионов форинтов (1 миллион 22 тысячи евро). И хоть он долго искал покупателя на особняк, но в конце концов нашел и продал семейный очаг за 127 миллионов форинтов (433 тысячи евро)! Как признается музыкант, если бы он не продал недвижимость, еще годами находился бы в долговой яме и никак не мог бы выкарабкаться из нее. Теперь семья Кобор живет в не менее шикарной вилле в городе Балатоналиге, на берегу озера Балатон, оснащенной всеми удобствами, в том числе бассейном. У него также есть свой катер, который стоит на причале недалеко от виллы. Так что жить беднее 60-летный музыкант не стал, разве что стал более мудрым.
- Другой известный рок-музыкант, лидер-солист группы EDDA Аттила Патаки, известный своим умением жить на «широкую ногу» также очень серьезно вляпался в кредит, взятый два года назад на сумму 190 тысяч швейцарских франков, эквивалентный 45 миллионам форинтов. И хотя музыкант регулярно погашает кредит, сумма задолженности не то что уменьшилась, а выросла до 50 миллионов форинтов. Поэтому он решился на продажу своего особняка, который конечно же тоже находится на Рожадомб в Будапеште. И хоть ему пришлось долго искать покупателей, все же смог продать роскошный особняк стоимостью 260 миллионов форинтов (887 тысяч евро) за 185 миллионов форинтов (631 тысяч евро), освободив себя и свою семью таким образом от бремени непогашенного кредита.
- Певец и актер мюзиклов Роберт Гергель также вынужден был продать свой особняк на Рожадомб из-за проблем с взятым в швейцарском франке кредитом на сумму 34 тысячи франков. По его словам, если бы не решились продать недвижимость и переселиться в более скромную, кредит пришлось бы платить еще как минимум 25 лет.
Такие печальные истории имеем вследствие необдуманности, которая, как видим, встречается не только у обычных людей, но и у удачных и живущих в достатке людей.
Прогнозы экспертов: стоит ли инвестировать в венгерскую недвижимость сейчас
В прошлом году в ноябре месяце всего продано 6095 объектов жилой недвижимости в Венгрии. Аналитики отметают, что это на 32 процента меньше, чем в ноябре месяце 2011 года, продолжается сокращение количества продаж недвижимости и следовательно падают цены на жилье. В прошлом году цены достигли своего исторического минимума. Спад происходит и в строительном секторе.
По мнению экспертов, из-за стагнации рынка недвижимости Венгрии в эту страну в ближайшее время вряд ли придут инвестиции в недвижимость, разве что после того, как рынок даст первые сигналы оживления рынка, а это по мнению экспертов произойдет не ранее конца 2013 года. Точные сроки пока никто не берется прогнозировать.
Редколлегия отдела "новости недвижимости" и "новости Европы" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость Венгрии?
- нет, цены на недвижимость еще не достигли своего дна в этой стране;
- да, именно сейчас стоит покупать, пока туда не хлынул поток инвесторов;
- бесперспективная страна для инвестиций в недвижимость.
