Наверно не найдется такой человек, который бы не слыхал еще о такой прекрасной стране, как Чехия, находящейся в самом сердце Европы! Как же тут не вспомнить величественные памятники архитектуры, готические замки, старинные крепости, бесконечно узкие улочки, площади, мощенные брусчаткой, завораживающие природные ландшафты, ну и конечно же, пиво высочайшего в мире качества, которое в Чехии льется рекой. Эта гостеприимная страна, которую ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира, уже больше десяти лет привлекает россиян и украинцев. Чехия может быть выбрана целью для вложения капитала в недвижимость. Вложение в пользующуюся повышенным спросом недвижимость дает неплохую прибыль, ведь недвижимость в Чехии всегда была в цене, и на нее постоянно наблюдается спрос.
Кого манит наиболее рынок недвижимости Чехии, каковы цены на недвижимость и какие прогнозы на будущее – в этих вопросах разбирались эксперты разделов «новости Европы» и «новости Недвижимости» экономического журнала «Биржевой лидер».
Недвижимость Чехии: приоритеты по регионам
Среди русских покупателей наиболее популярны Прага и Карловы Вары. Эти два города конечно же привлекают к себе множество туристов круглый год. Несмотря на то, что в этих городах цены на объекты недвижимости на порядок выше, чем в других городах, все таки инвестиции в недвижимость Праги и Карловых Варов оправдана, ведь как известно, ликвидность жилья здесь выше, ну и, безусловно, бесспорным плюсом является возможность сдачи его в аренду. Так что тем, кто выберет Чехию, эстетическое удовольствие обеспечено. Вложению в чешскую недвижимость российскими инвесторами и просто покупателям недвижимости конечно же способствуют доступные по российским меркам цены, ведь городские квартиры эконом-класса в Чехии начинаются с 2750 долларов за метр жилья, а в селах дом можно приобрести уже по цене 30 тысяч долларов.
В Европе чешский рынок недвижимости является одним из наиболее разнообразных. По словам риелторов, в этой стране активно продаются небольшие квартиры, состоящие из двух комнат и кухонного угла в гостиной. Такое жилье конечно же охотно приобретают из-за его особенности, ведь такой объект имеет приемлемую площадь при доступной стоимости и в дальнейшем его можно сдать в аренду! Цены начинаются от «отметки» от 2750 долларов за метр квадратный. Аналитики отмечают, что более всех других объектов недвижимости упали цены именно на эти самые востребованные типы квартир площадью около 60 кв.м., за которые владельцы просят в среднем 140,6 тысяч долларов, но продать квартиры реально могут только за сумму, не превышающую 126 тысяч долларов.
В Праге наиболее престижными районами являются округа Прага-1, Прага-2 и Прага-6. Следует сказать, что между цены объектов недвижимости в Праге и в провинции огромная разница, Возьмем например, однокомнатную квартиру – в Праге она в среднем стоит 110–135 тысяч долларов, а вот вдали от столицы ее уже можно приобрести за 30 тысяч! Если возьмем двухкомнатную квартиру, то в столице ее можно приобрести за 130–175 тысяч долларов, в то же время как за ее пределами такой желанный объект обойдется нам в 30–40 тысяч «зеленых». Что касается трехкомнатных квартир, здесь ситуация следующая: Прага – от 140–150 тысяч долларов, провинция – от 40 до 85 тысяч. Разница, как видим, огромная.
В изящной в архитектурном плане Праге на любой вкус и цену (все зависит только от толщины кошелька) можно подбирать таунхаус, коттедж, ну и конечно же можно стать владельцем собственного дома в столице Чехии (кто не мечтает об этом из наших соотечественников) или на расстоянии 5 – 10 километров от столицы. Есть такие клиенты, у которых несколько таких объектов недвижимости в Праге и ее пригородах! По 200 тысяч долларов и больше уже можно приобрести в собственность пятикомнатный коттедж на окраине Праги или особняк. В то же время на эту сумму можем построит новый дом, площадь которого от 100 до 150 квадратных метров, причем через 3–5 месяцев он уже будет сдан «под ключ».
За 30–55 тысяч долларов в Чехии можем найти самый дешевый сельский дом с участком земли в стандартные шесть соток. Надо заметить, что его стоимость в радиусе 30–50 км от Праги конечно же взлетит до 45–90 тысяч долларов. Правда, в этом случае цену взвинчивает цена участка земли, ведь чаще всего старый дом сносят и вместо него строят новый, который можно и в аренду сдать. Если рассчитаем, во сколько обойдется строительство люксового двухэтажного особняка общей площадью 200 квадратных метров, то получаем реальные затраты около 20 тысяч долларов. А рыночная же стоимость такого объекта недвижимости составляет как минимум 60 тысяч. Инвестиция очень даже выгодная, ведь можем сдать особняк в аренду и заработать на этом солидную прибыль, а случае необходимости особняк легко можем продать, и в этом случае также будем с прибылью. Что касается цен земельных участков под жилую застройку, то они в столице составляют 11 тысяч долларов и выше за сотку, а в провинции цены начинаются от 2 тысяч долларов.
- недвижимость Чехии. Средняя цена 1 кв. метра в Праге - составляет около 4400 евро. Самая доступная недвижимость находится в районе Прага 21, где средний уровень цен примерно 1500 евро за кв. м.
Потенциальным покупателям и инвесторам в рынок недвижимости Чехии следует знать, что одним из главных (если не главным) преимуществ покупки объектов недвижимости в Чехии является отсутствие налога на новую недвижимость! Также неплохо знать о том, что при продаже жилой недвижимости выплачивается налог размером 4%, однако им облагается исключительно продавец недвижимости.
Западные инвесторы задают тон
Инвесторы определяются в своих предпочтениях прежде всего своими целями, с которыми приобретается жилье. Допустим, если в поле зрения инвестора попадают курортные города, например Теплице, Либерец, Франтишковы Лазне, Марианске лазне и другие, то они вынуждены выбирать из квартир, которые преимущественно расположены в старых домах в центре города, так как в последнее время мизерно количество новостроек в центральных районах этих городов. Если брать Прагу, то в центре столицы к сожалению тоже не густо с интересными проектами, а если они и есть, то во всяком случае моментально продаются. Что касается центра Праги, россиянам серьезную конкуренцию составляют более «шустрые», сообразительные, инвесторы Западной Европы, инвестирующих в чешский рынок недвижимости.
Эксперты рынка недвижимости Чехии отмечают, что одними из самых активных на рынке пражской недвижимости являются баварские немцы. В Баварии практически все стоит дорого, в том числе и недвижимость, и как только открылись границы, мюнхенские инвесторы сразу же нацелились на пражскую недвижимость, которую считают чрезвычайно ликвидной и привлекательной с точки зрения инвестиций. Однако российские инвесторы наверстывают упущенное и все больше наших сограждан видят неплохие перспективы инвестиции в рынок недвижимости Чехии.
Дальнейшее развитие рынка недвижимости Чехии
Снижение цен на недвижимость, которое происходило на протяжении практически всего 2011 года, продолжается и в начале этого года. Согласно информации, представленной Чешским бюро статистики, цены на вторичное жилье снизились на несколько процентов. Например, в Праге в последнем квартале 2011 года падение было на 3,2 процента по сравнению с предыдущим годом. В регионах за пределами Праги, цены упали до 4,6 процента. В то время как цены на вторичное жилье в большинстве регионов по-прежнему падают, развитие рынка аренды свидетельствует об изменении тенденции. В большинстве региональных центров размер арендной платы за последние три месяца немного увеличился.
Источники: Компания “ Царица Тамара” www.nova-real.cz (курс 1 евро = 25.5 крон)
Аналитик агентства недвижимости в Чехии “Царица Тамара” (www.nova-real.cz) - Шмидт Валерий Викторович отмечает, что одной из главнейших причин того, почему так охотно инвестируют свои капиталы в чешский рынок недвижимости инвесторы со всех концов мира, является членство Чехии в Европейском Союзе и Шенгене. Также весомую роль в выборе инвесторов играют такие факторы, как высокий темп экономического роста Чехии, низкий уровень инфляции, доступность ипотечных кредитов, высокое качество строительства (этим то чехи точно славятся, причем издавна!). Благодаря перечисленным «тузам» Чехия имеет честь входить в ТОП-10 самых инвестиционно-привлекательных стран, а этим не может похвастаться ни одна другая страна Средней и Восточной Европы. Также нельзя не отметить, что с точки зрения процветания Чехии, успехов в привлечении инвестиций неоценимое значение имеет стабильность региона.
Согласно данным агентства Bloomberg (а им верят во всем свете, больше скажу – с ними сверяются!!!) чешская крона в наши дни является самой быстрорастущей валютой в мире! А это тоже немаловажно при выборе рынка недвижимости для инвестирования. Если покупатель решается покупать недвижимость в Чехии в кронах, он обязательно обеспечит высокую капитализацию своих вложений как за счет усиления кроны, так и за счет роста цены недвижимости. Что касается сегодняшнего дня, уровень цен на недвижимость в Чехии все еще ниже, чем в среднем по Европе. Таким образом гарантированно можем ожидать, что чешская недвижимость безусловно имеет потенциал роста который по мнению экспертов будет виден как минимум на протяжении ближайших трех-пяти лет.
Для инвесторов, желающих вложить свои капиталы в объекты недвижимости Чехии имеем отличную новость – аналитики прогнозируют, что цена недвижимости в 2013 году в Чехии вырастет минимум на 2 процента. По прогнозам экспертов специализирующейся на чешской недвижимости, основанным на данных спроса и предложения, рост цены объектов недвижимости Чехии будет продолжаться также в следующем году, причем составит он 4 процентов, на один процент превысивши прогноз на год поточный. По его расчетам рост (причем солидный) доходов граждан Чехии конечно же не мог не отразиться на рынке недвижимости, вследствие чего цены после рецессии начали понемногу подниматься. Эксперты также считают отнюдь немаловажным фактором дальнейшего роста цен на недвижимость тот факт, что Чехия продолжает представлять минимальный риск для инвестиций. Чешский рынок поддерживается силой экономики Германии, ну и безусловно тесными экономическими связями, которые всегда были характерны для этих двух стран.
Мы тоже не промах – учимся на ходу
Россияне наверстывают упущенное и весьма активно проникают на чешский рынок – кто-то покупает там пентхаус или особняк, кто-то шале или бунгало, потому что любит там отдыхать, климат прекрасный и т.д., а кто внедряет крупные инвестиции для получения солидной прибыли. В российских центрах недвижимости, работающих на чешском рынке, отмечают радостный факт, все больше их клиентов – простых покупателей превращаются в инвестора. Русские инвесторы понимают (олигархи, политики, звезды шоу-бизнеса и кино), насколько важно войти в инвестиционные процессы на рынке недвижимости Чехии на самой ранней стадии таких проектов, ведь благодаря этому они гарантированно обеспечивают себе доход уже за счет капитализации проекта в процессе строительства. Также отрадный тот факт, что русские инвесторы принимают во внимание усиление чешской кроны по отношению к мировым валютам. А готовую недвижимость сдают в аренду, или же передают в управление, перепродают при возможности очень выгодной сделки, и от всего этого конечно же получают приличный доход и прибыль.
Что касается предпочтений, для российских инвесторов в Чехии характерна та черта, что они в первую очередь предпочитают покупать в земельный участок и уже на нем сами возводят дома, особняки, виллы и т.д. И они поступают совершенно грамотно, ведь если подсчитать, то получается, что при постоянном росте цен инвестиция в недвижимость таким образом, более выгодна из-за значительной экономии финансовых ресурсов. Ведь надо учитывать, что если покупаем готовый дом, в его стоимость уже обязательно включена прибыль застройщика, которая составляет как минимум порядка 25–30 %. Отметим еще, что наши сограждане охотно покупают недвижимость элитного класса, как для жилья, так и в качестве инвестиций, приносящих стабильно высокий доход. Как утверждают руководители наиболее популярных риэлторских компаний России, работающих на чешском рынке, те, кто решил инвестировать средства в рынок недвижимости Чехии, в среднем могут обеспечить годовую доходность своих инвестиций в размере 15–20 процентов!
Ипотечные кредиты в Чехии: какие ставки?
В Чехии россияне смогут получить очень привлекательные предложения относительно ипотечных кредитов. После приобретения банка Volksbank российским Сбербанком в 2012. году в Чехии значительно упростились условия получение ипотеки в Чехии для граждан России. Приятная новость для них состоит в том, что теперь они могут ходатайствовать о кредите на жилье, не оформляя ПМЖ, достаточным условием является представление справки о доходах, выданной в России. По сообщениям компаний, работающих на чешском рынке, не имея чешского гражданства или ВМЖ (см. также: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране) представив российскую справку о доходах и две формы НДФЛ, есть возможность получения настолько желанного ипотечного кредита в Чехии под умеренных 3,8 процентов годовых. Плюс еще одна хорошая новость будущим оформителям ипотечных кредитов в Чехии – первоначальный взнос составляет всего навсего 10 процентов от стоимости выбранного объекта недвижимости.
Ясно как белый день, что низкие ипотечные ставки привлекают потенциальных клиентов, а это в свою очередь сказывается на росте цен. Понятно, что банкам выгодно раздавать ипотеки, потому у них хоть и небольшая процентная ставка, но зато ее можно предоставить большому количеству покупателей. Это конечно выгодно и для агентств недвижимости, которые сотрудничают с чешскими банками. Эти агентства конечно же имеют возможность предлагать своим клиент, составляющей частью которых является ипотечное кредитование, причем на очень выгодных условиях.
Мнение экспертов. А как же кризис
Да, интересный вопрос, ведь все прекрасно знают, что на европейских рынках недвижимости, а особенно в странах Западной Европы, так сказать, «непогода», они почти во всех странах за редким исключением (напр. Франция) переживают стагнацию и даже коррекцию цен вниз. Сам собой возникает вопрос – как это влияет рынок недвижимости Чехии? А ситуация, в этой инвестиционно привлекательной, прекрасной стране стабильна, даже некоторый рост наблюдается. Тогда как пару лет тому назад недвижимость Чехии дешевела, то в 2012 году уже можем констатировать начало хоть и небольшого, но роста. Хотя если брать Прагу, то там квартиры вовсе подорожали на целые 8–10 процентов! Дальнейший рост цен тоже можно считать обеспеченным, ведь на недвижимость Чехии в последнее время наблюдается повышенный спрос, в том числе со стороны российских инвесторов. Содействует стабильному росту рынка тот факт, что экономии и дальше показывает приличный рост, во взаимосвязи с ростом также повышаются зарплаты, что прямо сказывается на увеличении покупательной способности населения.
По словам эксперов в высоком ценовом сегменте, начинающемся от 4400 долларов за метр, квартиры раскупаются почти моментально. Главным фактором, конечно же, является не цена, а местоположение объекта недвижимости. Добавим, что к сожалению таких проектов всегда мало. По этой причине они всегда остаются ликвидными, даже в том случае, когда цены на рынке будут уверенно шагать вниз.
Мы можем прийти к выводу, что чешская недвижимость является так сказать ходовым товаром, который охотно покупают, и на котором конечно же, как и на любом ходовом товаре, можно получить приличную выгоду, ведь приобретенная вами недвижимость через несколько лет существенно вырастет в цене, - отмечает ведущий эксперт недвижимости Канады Евгений Ольховский. Обзавестись недвижимостью в Чехии в последнюю очередь означает и то, что вы можете проводить столько времени, сколько захотите в прекрасных климатических и природных условиях, в замечательных с архитектурной точки зрения и гостеприимных городах и селах в самом сердце Европы! Вложение в чешскую недвижимость является одним из самых выгодных в Европе, а сам рынок недвижимости в Чехии прочно является одним из самых надежных и устойчивых в этой части мира.
Редколлегия отдела "новости недвижимости" и "новости Европы" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: планируете ли вы инвестиции в недвижимость Чехии?
- да, тем более, что русские составляют третью по величине общину иностранцев в Праге;
- да, интресует вариан с последующей сдачей жилья в аренду;
- нет, эта страна мне не интерсна.
