«Наши просчеты – самые точные просчеты в мире» - шутили о советской экономике острые на язык публицисты. Но это они еще не знали, на что способны экономисты итальянские, о чем ярко демонстрирует в последние годы рынок недвижимости Италии. Ситуация с рынком риэлторских услуг в этой солнечной и прекрасной стране напоминает известную достопримечательность Пизы – наклоненную башню: та сильно накренилась и угрожает упасть, однако каким-то чудесным образом держится в том же положении уже в течение многих лет.
Парадоксально, но факт: страна с самыми надежными инвестиционными гарантиями по недвижимости умудрилась «профукать» вначале самое безобразное разрастание ипотечного пузыря и спекуляцию на данном рынке, а затем – не смогла сдержать вполне закономерный обвал цен. Который, впрочем, еще не достиг своего дна и замирает от ужаса в ожидании очередного «крутого виража». Найти выход из сложившейся ситуации Италия смогла только в силу собственных накопленных и тщательно сохраненных природных и культурных богатств, а также – элитной недвижимости на севере страны. Несмотря на исключительную и завидную надежность рынка риэлторских услуг, а также – качество жилья и коммерческой собственности, возник острый дефицит «свежей крови» в среде инвесторов. Что лишний раз доказывает, что «и на старуху бывает проруха». Особенно, если «старуха» - пушкинский персонаж из «Золотой рыбки» и имеет неумеренные аппетиты.
В чем проблемы местного рынка недвижимости и риэлтерских услуг выясняли корреспонденты раздела «новости недвижимости» и "новости Европы" журнала "Биржевой лидер".
Недвижимость Италии: «механизм» больше не работает?
В отличие от других стран, в Италии любят и умеют грамотно продавать недвижимость. Она отличается неизменным качеством, добротностью и изысканностью. Отношения риэлтора с покупателем максимально честны и прозрачны. Для того, чтобы получить работу в самой маленькой конторе, которая будет осуществлять до 2-3 сделок в месяц, включая аренду, соискатель на должность специалиста данного профиля должен иметь профильное высшее образование, а само АН – получить патент Торговой Палаты. Каждый договор купли-продажи регистрируется в Минфине. Не будет преувеличением сказать, что итальянский рынок недвижимости и услуг – образец, достойный подражания. Законодательство практически не оставляет пространства для афер и коллизий. Самое страшное, что ожидает потребителя – это «субаренда» или приобретение недвижимости у юридического лица или же через компанию. Если фирма обанкротится – собственность, приобретенная у нее, может быть изъята государством. Но даже такая практика – редкость, поскольку вся информация о продавце тщательно проверяется адвокатами и риэлторами, также и на предмет текущего состояния и активов, наличие задолженности или убытков и пр. Также никто не подойдет к русскому туристу и не станет заманивать воздушными замками, как в Испании, Турции или Болгарии, что не может не радовать. И что самое главное – мошенничество здесь активно выявляется и искореняется еще в самом начале пути, не давая произрастать пышным цветом, как это произошло в Болгарии: на огромное число желающих купить дешевое жилье на берегу моря находится едва ли не столько же любителей нечестной наживы, окрыленных безнаказанностью.
Долгое время Италия слыла надежной тихой гаванью для инвестиций в недвижимость, но после очередного удара проверенный годами механизм благополучия и прибыльности «сломался» и «не работает» как прежде. Попробуем разобраться, почему старые методы не годятся для посткризисной ситуации. Как отмечает эксперт по недвижимости – директор компании www.kvartira.es, руководитель проекта недвижимость в Испании - Елена Гольцова (Elena Goltsova), сейчас на рынке недвижимости произошли весьма существенные перемены и движение запущенных процессов продолжается. «Безусловно, это на руку именно северным АН, поскольку после лопнувшего спекулятивного и ипотечного пузыря активизировавшийся рынок спас ситуацию и многие компании, а также инвесторы получили свой законный финансово обоснованный доход. Вовремя прикупив элитную усадьбу, виллу, особняк или замок на Итальянской Ривьере, на берегу озер (Комо, Маджоре, Гарда, Лезина) и у подножия гор или других популярных курортных регионах (см. также: Недвижимость: рейтинг привлекательности черноморских курортов) они осуществили одну из самых удачных долгосрочных инвестиций. Впрочем, доход от аренды – также неплохой вид заработка, поэтому и краткосрочные и среднесрочные периоды также будут весьма результативными. Ведь рынок жилья премиум-класса и люкс наименее чувствителен к изменениям, он «стоит над ситуацией». То, что произошло после мирового кризиса, скорее можно охарактеризовать самой правильной и даже оздоравливающей ценовой коррекцией, ведь рост цен произошел буквально за 1 год – на 60%. Естественно, что и более дешевое жилье «подтянулось» вслед за законодателями моды». Только вот темпы снижения цен были, совершенно не равными. Больше всего от невыгодного вложения пострадали те, кто рассчитывал получать прибыль с аренды в южной части страны на курортах. Поскольку отдыхающие приезжают на моря не круглый год. Немногим лучше обстоят дела в городах» - комментирует эксперт.
Недвижимость Италии: либеральный юг, консервативный север
Как замечают и многие туристы, пожелавшие кроме отдыха озаботиться посещением местных Agenzia Immobiliare, на севере страны этих контор ну очень много, а вот на юге это вещь довольно редкая и непопулярная. В итоге, менее востребованный у европейцев и американцев юг мало того, что больше всего ощутил на себе удар кризиса и обвал цен, так еще и пострадал из-за северных авантюрных собратьев по оружию, которые от жесточайшей внутривидовой конкуренции и стремления получить сверхприбыль потеряли головы. Свято место пусто не бывает. Поэтому вполне закономерным финалом стало освоение южной территории не только иностранными покупателями, но и предпринимателями, оказывающими риэлтерские услуги. Север, как и раньше – остается «вещью в себе», зазор в «клуб избранных» немного расширился, в силу ограниченного количества предложений, а вот с внушительным массивом южной части еще работы – непочатый край. Самым интересным процессом в этом ракурсе является экспансия риэлторских корпораций в сугубо тесную и сформированную компанию итальянцев: пока те борются друг с другом, гиганты озабочены поиском покупателей со всех концов света с помощью новейших интернет и пиар-технологий, маркетинговых стратегий и рекламных кампаний (см. также: Риэлторы: лишнее или необходимое звено на рынке недвижимости). Рассмотрим подробнее, в чем особенности каждого типа АН на рынке Италии.
ТОП-1. Международные корпорации. Итак, как уже было отмечено, лидерами рейтинга популярности в Рунете являются крупные зарубежные агентства со множеством филиалов во всем мире, такие как Sothby’s Realty (один из филиалов - Rome Sotheby's International Realty), Heating Standard и др. Суть их стратегии состоит в первую очередь в наиболее агрессивной оптимизации в самых известных поисковиках: Google, Яндекс и адаптированным под местные нужды (bigmir, Meta, Лига-net в Украине), поисковые сервисы от почтовых служб (rambler, mail.ru, ukr.net и др.);
ТОП-2. Итальянские АН, специализирующиеся на поиске клиентов из 1-2 зарубежных стран. Учредителями либо соучредителями таких компаний, как правило, являются иностранцы, выехавшие в Италию в поисках работы или на ПМЖ. Сейчас в силу того, что в стране уже сформировалась русская и украинские диаспоры, ряды многочисленных риэлтеров пополняют лица, знающие родной язык потенциальных покупателей, особенности менталитета и владеют специфической методикой продаж и работы с клиентом. Как правило, это небольшие фирмы, состоящие из 2-3 человек. Их на рынке Италии великое множество. Особенностью является жесткая привязка к определенному региону. Зачастую они «замаскированы» под родные итальянские АН и выдает их только язык перевода: к примеру casa-in-abruzzo (case in Italia), Chiave D’Oro (Золотой ключик), Gemma Immobiliare и др. Они находятся первых строках поисковых систем и «откликаются» на запросы «недвижимость», «купить итальянскую недвижимость» и многие-многие другие. Что свидетельствует об образцовой работе СЕО-оптимизаторов и отличном партнерском взаимодействии с Яндекс и Google. Кроме того, на таких сайтах об Итальянской недвижимости как бы невзначай вывешиваются баннеры с предложениями новостроя в Москве и других регионов России. Работать с ними вполне надежно, к тому же, не возникает языкового барьера и процесс происходит быстрее. Более того, сотрудники зарубежных инвесторов зачастую оказывают помощь во многих других сопутствующих вопросах от консультации до фактического исполнения: степень участия определяет заказчик;
ТОП-3. Информационные сайты и порталы о недвижимости. Поскольку в Италии деятельность риэлтеров и АН четко регламентирована и поддается тщательнейшему контролю, а рынок жилья (особенно эксклюзивного на севере) довольно небольшой в сравнении с другими странами (и вариантов на продажу не так много, как, к примеру, в Испании или Турции), весьма сложно применить некоторые читерские приемы, которые активно используются применительно к другим странам. Нет такого явления как мультилистинговые партнерские сети, нет вывесок, рекламирующих риэлторский сервис, почти не видно их и в социальных сетях: Фейсбук, ВКонтакте, Одноклассники, Google+, на самом деле оказывающих информационные услуги. Информацией занимаются специализированные порталы и информационные издания, где любой желающий может разместить информацию о своей компании, арендовать баннер, заказать рекламный материал любого жанра. К примеру, один из самых раскрученных в Рунете ресурсов - Medhead.com.
Зачастую для удобства клиентов на подобный сайтах информация переведена на множество языков, созданы программы поиска объектов недвижимости, конвертеры валют, «калькуляторы» для расчета стоимости квадратного метра недвижимости в любом регионе и др. Это существенно упрощает поиск и ускоряет выход клиента на интересующую его компанию. Кроме того, на подобных ресурсах есть возможность не только искать объекты, но и компании, благодаря чему клиент или его доверенное лицо может произвести сравнительный анализ стоимости недвижимости и размер комиссионных, отыскать наиболее зарекомендовавшую себя контору, отзывы и рекомендации о ней и пр. И, наконец, лучшим образом сформировать свои пожелания: ведь если не знаешь точно, чего хочешь, как можно узнать, выбрал ли ты лучшее?
ТОП-4. Местные фирмы. Как ни прискорбно, но родные итальянские АН оказались на последнем месте среди других фирм, оказывающих услуги по продаже недвижимости. Как уже было сказано выше, в среде «закрытого клуба» создалась уникальная ситуация: с одной стороны – жесткая конкуренция между «своими», а с другой – это вовсе не помешало им взвинтить цены за квадратные метры до небес и спровоцировать обвал во всей стране. Конечно, элитное жилье всегда было и будет лучшей инвестицией, однако теперь эти объекты будут стоить немного дешевле и конкурировать придется уже с международными корпорациями, а также – с выходцами из диаспор. Их сайты – практически неизвестны ни русскому, ни азиатскому покупателю, ни выходцу из стран СНГ и бывшего СССР и Восточной Европы. К примеру, с большим трудом удалось отыскать среди легиона опять же – наших сайтов даже запросы на итальянском языке. Кроме всего прочего пришлось продираться сквозь заросли рекламы «всего в одном» от различных итальянских ресурсов, где раздел «недвижимость» «удачно» примостился возле рецептов пасты и рекламы интерьера. Конечно, с помощью русского портала о недвижимости удалось выйти на оригинальные сайты итальянских АН. К примеру, casebellavista.com – компания, работающая с 1984 года. Самой «гениальной фишкой» сайта является динамично передвигающееся облако тегов. Так что об уровне оптимизации судите сами. Ни на одном сайте исконно итальнской фирмы нет вышеописанных сервисов, подобных тем, которые предоставляют порталы или АН, работающие с иностранными покупателями.
Представленный рейтинг демонстрирует проигрыш отдельных крупных итальянских агентств недвижимости по сравнению с наиболее активно продвигаемыми в Интернете сайтами недвижимости Италии. Рейтинг показывает, что среди агентств недвижимости, которые предлагают купить объекты в Италии лидером по популярности запросов Яндекс является:
1. компания АДРЕСЪ-НЕДВИЖИМОСТЬ с 7182 запросами;
2. на втором месте с 330 запросами компания Xоум и Дом;
3. на третьем - компания S&S Realty с 173 запросами.
Из всех представленных в рейтинге, серьезных игроков на рынке недвижимости, себе создает имя, пытаясь работать открыто, только АДРЕСЪ-НЕДВИЖИМОСТЬ. На сколько это серьезно, судите сами, ведь для создания положительно имиджа через продвижение и PR компании в Интернете - это определяющий фактор в достижении цели, тем более если она направлена не только на внутренний рынок страны.
В рейтинг малоизвестных агентств попали: EUROGATE, Trust House, Cliff Property, РУССКАЯ СКАЛЕЯ, Real Italy, Grand Milano Studio,
Lovecalabria, Rafinadhome, S.I.S. Real Estate и другие. Есть и такие компании, кого в России не искали вообще: Great Estate Immobiliare, Trevi Elite Srl, Estate-Italy.Com, Ultissimo, Палмпалас, bestresidence, Квадратный метр, Francesco Papurello, Real Estate Group Timavo и мн.др. Эксперты сходятся во мнении, при купле-продаже объектов недвижимости за рубежом особое значение имеет профессиональная поддержка и грамотные рекомендации наиболее популярных риэлторских компаний России (Италии).
Кто пострадает от жестокой конкуренции и есть ли путь спасения?
Но, как говорится, что плохо риэлтору – то инвестору – в самый раз. А местным супер-риэлторам придется задуматься о том, чтобы сделать невозможное и предпринять очередные революционные меры в стратегиях продаж. И здесь им не помешает пиар-компания на территории конкурентов: во-первых – в Рунете. Ведь оптимизация в поисковых системах доступна практически каждому предпринимателю в силу своей бюджетности. Таким образом при минимальном вложении средств получится весьма действенная инвестиция. Но, кроме того, необходима и мощная поддержка местных СМИ. Разумеется, всех рекламных площадей не купишь, но избрав специализированные издания, ориентированные на среду инвесторов, заказчик не ошибется. Ведь прежде чем пускаться в плавание в бескрайние просторы сети, потенциальный покупатель захочет сделать некий обзор по стране в целом, изучить ситуацию с комментариями экспертов, пройти краткий курс «Как правильно выбрать риэлтора и дом в Италии», а уж затем примется за изучение предложений.
Исходя из этого, стоит озаботиться созданием разделов на самых популярных специализированных форумах, кое-что отправить в блогосферу – блоггеры очень охочи до продающих текстов, но главное – получить положительный отзыв на страницах хорошо оптимизированных деловых изданий. Причем, это касается всей Италии: ведь стоимость жилья не только снизилась, но и рискует вовсе обвалиться по испанской схеме. Впрочем, особо надеяться на это тоже не стоит. Инвестору по большому счету все равно, кто продаст ему недвижимость: главное – качество обслуживания, простота в общении и удачное законно чистое приобретение. А риэлторам уже пора обратить свое внимание на новые регионы потребительского спроса в мире и оптимизировать работу своих ресурсов именно под нужды зарубежных инвесторов не только из ЕС, США и Канады.
