Международные эксперты рынка коммерческой недвижимости, следуя тенденциям рынка, в последнее время больше внимания уделяют нестандартным индексам и расчетам в своих аналитических отчетах. Курсы валют, являются понятием достаточно относительным и все грамотные финансисты и другие участники рынка стараются для собственной осведомленности привязать стоимость того или иного товара к какому-либо «твердому» показателю, который не меняется в течении столетий. Таким показателем может быть золото или нефть, но они так же, подвержены воздействию различных экономических факторов, хоть и в меньшей степени.
В связи с этим, экономисты начали обращаться к различным нестандартным индексам и показателям, которые могут продемонстрировать более точную картину состояния товара на рынке, в привязке к самыми простым человеческим потребностям и примитивным товарам. В 1926 году Джорджем Тейлором рассматривалась возможность существования закономерной связи между длиной женской юбки и благосостоянием жителей страны. Автор теории утверждал, что чем богаче страна, тем короче юбки и наоборот. В настоящее время подобная теория лишена возможности быть правдоподобной, так как тенденции в моде перестали быть каким-то образом связанными с экономическими показателями.
Подобных индексов, которые заслуживают внимания, существует несколько. Среди них анализ длины женских юбок, анализ длины очереди в ресторанах сети McDonalds, сравнение розничной стоимости классических джинсов со стоимостью аренды квадратного метра торговой площади в популярных торговых центрах, но самым популярным и иногда, единственным адекватным показателем является индекс Биг-Мака.
Аналитики разделов «Новости недвижимости» и «Новости мира» экономического издания «Биржевой лидер» разбирались в том, каким образом, с помощью индекса Биг-Мака и других неофициальных наблюдений можно более отчетливо прослеживать картину на рынке недвижимости России, Украины и других стран СНГ.
Недвижимость и индекс Биг-Мака - какая связь?
Указанный индекс каждую неделю публикуется в британском журнале The Economist, и являет собой сопоставление цены на известный продукт американской сети ресторанов в валюте конкретной страны и в долларах, а так же общего состояния цен в этой стране. К примеру, в 2012-м году в США Биг-Мак стоил 4,33 доллара, а в России, всего 2,29 доллара (75 российских рублей), что указывает на обесценивании рубля почти на 53 процента. Экономическая теория утверждает, что курс валют должен быть отображением стоимости основных товаров потребительской корзины в отношении к другой валюте, а в данном случае берется один стандартный бутерброд, содержащий установленный набор продуктов питания. При одинаковом наборе продуктов энергозатрат на изготовление Биг-Мака, в каждой стране он может иметь различную стоимость, так как сырье, энергоносители, аренда и рабочая сила оплачиваются по-разному, отмечает ведущий эксперт недвижимости в Канаде - Евгений Ольховский.
Учитывая указанные факторы, обозреватели и эксперты рынка недвижимости начали использовать индекс Биг-Мака для анализа стоимости объектов недвижимости и арендных ставок. Эти параметры традиционно исчисляются в долларах США.
Существует мнение, что вся шумиха вокруг указанного экономического показателя является ничем другим, как качественной и продуманной PR-компанией. Эксперты утверждают, что объективный показатель не может быть сформирован на основании столь незначительного количества параметров. Впрочем, некоторые авторитетные аналитики относятся к нему, как к полноценному инструменту на финансовом рынке. Его популярность резко возрастает в периоды резких колебаний курса валют. Дело в том, что в такие моменты «привязаться» не к чему, и Биг-Мак остается одним из немногих способов увидеть разбежности в курсах валют стран с похожими показателями экономики.
Модные тренды в зарубежной недвижимости
Множество риэлторских компаний США и Европы (Великобритании, Франции, Германии, Испании, Италии, Греции) и аналитических центров пользуются уже существующими инструментами, но есть и такие, которые разрабатывают собственные методы и приемы мониторинга. К примеру, компания Cushman&Wakefield предлагает использовать в качестве эталона стоимость классических моделей джинсов голубого цвета 48 и 50 размеров. Они основывают свою теорию на том, что джинсы являются одним из наиболее популярных и востребованных товаров. Модные, в настоящее время рваные, тертые, разрисованные и темные джинсы не могут дать точного результата, а классические, наоборот, могут. Один раз в три месяца сотрудники компании обходят ТОП самые дорогие города мира и мировые торговые центры и следят за изменением цен на указанный вид товаров. Эксперты утверждают, корреляция цен в точности показывает колебания арендной ставки в торговых центрах. Последние наблюдения показали, что в июне прошлого года стоимость пары классических джинсов составляла 990 рублей, а в начале сентября уже 899.
Другим альтернативным методом контроля над ситуацией на рынке, предлагаемым компанией Cushman&Wakefield, является отслеживание длины очереди в ресторанах McDonalds. Зачастую, такие рестораны располагаются в крупных торговых центрах, и помогают отслеживать рентабельность аренды торговой площади. Правда, не стоит думать, что длинные очереди свидетельствуют о положительной тенденции для владельцев торговых центров. Дело в том, что длительное нахождение людей в очереди показывает на их неготовность тратить деньги в магазинах. Действительно, наблюдения за посетителями торговых комплексов в кризисные периоды, указывают на то, что люди приходят не с целью сделать покупки, а для развлечения и отвлечения от постоянных проблем. В такие периоды люди встречаются в крытых и теплых торговых центрах, общаются, читают книги на лавочках, но ничего не покупают, а очередь в McDonalds в таких случаях, увеличивается в 1,5 раза.
Представители другой консалтинговой компании Knight Frank сообщают, что нашли еще один альтернативный индекс. Они условно называют его индексом Луи Виттона (Louis Vuitton). Он учитывает стоимость люксовой продукции в магазинах, расположенных на ТОП- 5 улицах с самой дорогой и элитной недвижимостью крупнейших городов мира. Наталья Сазонова, занимающая должность руководителя отдела исследований компании, рассказывает, что указанный бренд был выбран, как один из наиболее раскрученных на территории России. Индекс Луи Виттона будет предназначаться для исследований в сфере стрит-ритейла и анализа колебаний арендных ставок в самых популярных местах для размещения торговых площадей в крупнейших городах мира. Авторы пока не раскрывают подробностей своего метода.
Кроме этого, компании Knight Frank и Citibank в течении нескольких лет пользуются и публикуют индекс Wealth Report, который по сути является показателем роста благосостояния элитарных слоев общества на фоне мировых геополитических волнений, которые формируют тенденции увеличение спроса и стоимости в сегменте недвижимости класса Премиум, на самых престижных мировых рынках.
Прогнозы экспертов. Интерес к коммерческой недвижимости растет
Эксперты согласны с тем, что в дальнейшем будет появляться все большее количество нестандартных индексов, приемов и методов наблюдения за изменениями на рынке. Положительным эффектом от таких явлений является возможность более наглядно продемонстрировать сухие экономические показатели мало подготовленному человеку. Сомнительным остается тот факт, что новаторам удастся придумать более наглядный метод, чем известный во всем мире Биг-Мак.
Тем временен, инвестиционные вложения в европейскую коммерческую недвижимость в 2012-м году в незначительной мере превысили показатели 2011-го. Сумма инвестиций составила 120,4 миллиарда евро по сравнению с 120,3 миллиарда в 2011-м. В тот момент, когда страны Центральной и Восточной Европы продемонстрировали небольшой спад инвестиционной деятельности, Западная Европа показала значительный рост, что позволило выровнять общую ситуацию. Стоит отметить, что Польша и Россия прошедший год могут считать положительным.
Лидерами рейтинга самого высокого объема инвестиций в прошедшем году традиционно являются Великобритания, Германия и Франция, которые привлекли 40.118 миллиарда евро, 25.176 миллиарда евро и 14.147 миллиарда евро соответственно. В то же время, Россия привлекла 3,85 миллиарда евро инвестиций, а Польша - 2,602 миллиарда.
В последнее время наблюдается возобновление заинтересованности инвесторов в рисковых активах, в числе которых находится и коммерческая недвижимость. Это объясняется устойчивыми тенденциями к стабилизации экономик большинства стран Еврозоны, а так же появлением четкого понимания того, каким образом правительства стран планируют бороться с остаточными явлениями кризиса.
