Из-за нестабильной экономической ситуации во всем мире, ни один инвестор не может верить в адекватные цены на рынках недвижимости. Все же это не значит, что найти приемлемую цену на тот или иной объект недвижимости вовсе невозможно. Наоборот дисбаланс вносимый спекулянтами предоставляет возможность найти жилье как по завышенным, так и по заниженным ценам.
Аналитики разделов «Новости Евросоюза» и «Новости Недвижимости» интернет-журнала трейдеров и инвесторов «Биржевой лидер» провели исследование рынков недвижимости и составили рейтинг стран Европы по уровню завышения стоимости на жилье.
Рейтинг наиболее предпочитаемых стран среди жителей России
Рейтинг был составлен экспертами журнала «Биржевой лидер» благодаря двум объективным показателям:
- количество запросов в поисковой системе Яндекс, включая динамику изменений популярности по сравнению с предыдущим месяцем;
- количество упоминаний в СМИ Яндекс.Новости, что является наиболее опережающим фактором и может предугадать какая страна будет популярной у жителей Российской Федерации в будущем:
Как видно из таблицы рейтинга, по сравнению с прошлым месяцем, лидеры так и не изменились. Первую позицию рейтинга занимает Испания (см. статью: Недвижимость Испании все больше интересует... пенсионеров России). Это обуславливается тем, что на территории Испании проживает очень большое количество россиян, наблюдается отличный теплый климат, длительный курортный сезон, а так же достаточно невысокая стоимость жилья. За 2012 год, по приблизительным подсчетам, количество иностранных покупателей испанской недвижимости увеличилась на 20% (это россияне, украинцы, белорусы, немцы, англичане), и это несмотря на то, что предыдущий год был достаточно сложным для внутреннего рынка страны. При всем этом покупатели более всего интересовались жильем в прибережных зонах (виллы, особняки, бунгало, шале, таунхаусы), а так же на островах.
Аналитики журнала «Биржевой лидер» прогнозируют, что в 2013 году, цены на рынке недвижимости Испании по сравнению с докризисными снизятся на 30-40%.
Второе место рейтинга занимает Германия. В первую очередь эта страна привлекает покупателей своей стабильной политической и экономической ситуацией, и конечно, высокой доходностью в плане инвестиций. Также потенциальных покупателей не останавливает тот факт, что цены на жилье в стране повышаются. За последние 5 лет они увеличились на 20%. Самым большим спросом среди жителей Российской Федерации, как в плане аренды, так и продажи пользуется столица Германии – Берлин. Здесь квадратный метр жилья можно приобрести по цене 1500 евро, что в таких городах как Париж, Милан или же Болонья просто невозможно.
Множество экспертов прогнозирует, что в течение будущих 3-х лет, цена на столичные квартиры Германии увеличится на 8%.
- недвижимость Германии - Берлин. Квартира-пентхаус - стоимость 152 026 евро, общая площадь 93 кв.м — (1 634 евро /кв.м). Пятый этаж, четыре жилых комнаты. Вид на живописный сад.
Италия уверено закрепила тройку лидеров среди наиболее предпочитаемых стран. Именно здесь большая часть российских покупателей желают приобрести доступные итальянские квадратные метры, виллы в Тоскане, возле озер или других курортов. Результаты прошлого года показали, что около 11% сделок на рынке элитной итальянской недвижимости было совершено иностранными покупателями. Что касается стоимости на жилье в Умбрии и Тоскане то на протяжении всего года, она почти не изменялась, а активность покупателей только возрастала. В 2012 году наибольшим спросом среди иностранцев пользовались объекты недвижимости, цена которых составляла от 500 тысяч до 1,5 миллиона евро, и от 5 до 15 миллионов евро.
Лидирующие страны с самыми завышенными и заниженными ценами на недвижимость
В условиях кризиса огромное количество стран Еврозоны прикладывают максимальное усилие для того, чтобы привлечь иностранных инвесторов. Из-за чего очень часто не только завышают цены на недвижимость, но и проводят различного рода акции, позволяющие приобрести объект дешевле его рыночной стоимости. Согласно исследованию журнала «Биржевой лидер», цены на недвижимость существенно отличаются в разных странах, ведущий эксперт недвижимости Канады Евгений Ольховский говорит, что это в первую очередь зависит от особенностей работы агентств недвижимости.
К примеру, стоимость недвижимости во Франции наиболее завышена среди стран Европы, а вот в Германии наблюдаются самые заниженные цены. Небольшое снижение цены на рынке недвижимости Франции, которое можно наблюдать в последние месяцы, ничего существенно не изменило – французские объекты недвижимости самые переоцененные в мире. Еще совсем недавно Франция была второй в рейтинге по завышенным ценам на недвижимость, на первом месте стояла Бельгия. Сейчас же номером один по накручиванию цен на аренду объектов недвижимости по отношению к стоимости продажи, и по завышению цены по отношению к средним доходам населения – это Франция. Согласно проведенным исследованиям французские тарифы в плане стоимости помещения завышены на 35%, а в плане аренды на 50%. Аналитики утверждают, что стабилизация ситуации со стоимостью на рынке французской недвижимости не будет быстрой. Снижение цен в стране будет происходить, крайне сдержано.
Специалисты подсчитали, что средний заработок гражданина Франции для покупки жилья в Париже по нынешним ценам должен составлять не меньше 7980 евро (см. статью: Недвижимость: олигархов привлекает элитная недвижимость Франции). Мягко говоря, очень мало французов имеют такие доходы. Данные налоговой службы за 2009 год показали, что в среднем накопленный семьей капитал составлял 36 085 евро, а это 3007 чистого месячного дохода.
Что же касается Германии, то ее можно назвать наиболее отстающей страной в этом плане. Специалисты журнала «Биржевой лидер» называют это страну «европейским исключением». Поскольку рост цен на объекты недвижимости в этой стране за последний год составил всего 2,7%, более того данный показатель остался неизменным по сравнению с 2011 годом. Мнения экономистов сходится в том, что у страны есть возможность увеличить свой доход, благодаря операциям с недвижим имуществом, принимая во внимание уровень безработицы и процентные ставки, которые в стране очень низки. В среднем, общая стоимость при аренде и продаже занижена в стране на 17%.
Прогнозы аналитиков о развитии рынков недвижимости Еврозоны
На протяжении ближайших лет, европейские страны будут подсчитывать суммы своих убытков, и платить долги. Дефицит бюджета постепенно будет снижаться, и в итоге рынке недвижимости пойду в рост. Но когда это произойдет – никому не известно, эксперты опасаются делать прогнозы, даже на ближайшие 2 года. К тому же экономическая и политическая ситуация в каждой стране совершенно разная.
Прогнозы на 2013 год, показывают, что стоимость недвижимости будет падать во всех европейских странах, кроме Латвии, Германии и Турции (см. также: ВНЖ в Латвии: интересна ли эта страна для покупки недвижимости?). Согласно предоставленным данным, в 2012 году объем строительства в 19-и странах Европы уменьшился на 2,1%. Прогнозы 2013 года показывают, что количество новых построек должно возрасти на 0,4%, а 2014 года – на 1,7%. Наиболее оживленным будет германский рынок недвижимости – в 2013 году в строительство вложат около 147 миллиардов евро.
Аналитики журнала «Биржевой лидер» оценили лидера рейтинга предпочитаемых стран среди российских покупателей. Результаты показали, что с начала кризиса, а именно с конца 2007 года стоимость недвижимости Испании упала на 33%. Жилье стало дешевле на 12,5% только в средине осени 2012 года. Большинство экспертов уверены в том, что тенденция к понижению будет сохраняться еще в течение 2-3 лет. Так же неутешительный прогноз предоставила консалтинговая компания «Oliver Wyman»: начиная с 2012 по 2014 год стоимость на навое жилье упадет на 28%, цена на вторичную недвижимость уменьшиться на 21%, off-plan объекты подешевеют на 19%, а участки – на 18%.
Банк проблемных активов «Sareb», прогнозирует, что в 2013 году стоимость объектов недвижимости упадет на 2,8%, в 2014 году на 1,5%, 2015-2016 года будут стабильными, а что касается 2017 года, то цены вырастут на 3%. В общем, стоимость жилья за 15 лет подорожает на 28,7%. Одной из основных проблем рынка недвижимости Испании – огромное количество не проданных объектов. На сегодняшний день их насчитывается около 600-700 тысяч. По проведенным исследованиям стало известно, что если на протяжении ближайших 3-х лет ничего нового строить не будут, то количество пустующих испанских объектов уменьшится до 175 тысяч. Если же с каждым годом будут строить около 40-80 тысяч домов, то к 2015 году нераспроданных единиц жилья останется примерно 248 тысяч. Правительство Испании планирует предоставлять ВНЖ тем иностранцам, которые приобретут недвижимость в стране, по цене не меньше 160 тысяч долларов (подробности в статье: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). Данный закон будет действовать с начала 2013 года. Руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova) поясняет, что эта мера положительно повлияет на испанский рынок недвижимости: число пустующих объектов сократиться, и вскоре всего цены начнут повышаться.
Начиняя с октября 2012 года и по сентябрь 2013 года, в 19 из 25 крупнейших городов будут возрастать цены и стоимость аренды на жилье. Объекты недвижимости подорожают больше чем на 10% в Аугсбурге, Берлине, Гамбурге, Нюрнберге и Мюнхене. Цены на жилье в Дрездене поднимутся мне более чем на 10%, а что касается Лейпцига, то здесь квартиры и дома подорожают незначительно. Аналитики DIW считаю, что в среднем в стране арендная плата будет повышаться почти в 2 раза быстрее, чем цены на недвижимость. Но ситуация во всех регионах разная, к примеру, в Рурской области тарифы останутся на таком же уровне или немного вырастут, что же касается Аугсбурга, Мюнхена и Берлина, то здесь цены могут быть на 9% выше, чем аренда. Так как около половины жителей страны являются съемщиками, то приобретать доходные дома и квартиры в Германии очень выгодно.
Германия все больше продолжает привлекать инвесторов из разных стран, а это значит, что приток иностранного капитала будет только возрастать. Так же этому способствует значительно упрощенная процедура для получения ВНЖ: начиная с 1 августа 2012 года, порог капиталовложений для иностранных инвесторов полностью отменен. Учредитель, который откроет в Германии фирму, имеет полное право быть претендентом на ВНЖ. Сегодня уже не нужно обосновывать увеличенный региональный интерес для страны, иметь необходимую сумму инвестиций (порог в размере 250 тысяч евро), а так же не нужно устраивать 5 сотрудников на работу.
Что касается Италии, которая заняла третье место в рейтинге, согласно предоставленным данным, за 1-ю половину 2012 года стоимость на объекты недвижимости в крупных городах, а так же на окраинах понизилась на 5,4% и соответственно 5,3%. В провинциальных столицах жилье подешевело на 4,4%. По прогнозам аналитиков, стоимость итальянского жилья скорей всего упадет на 3-5% по всей стране. Но все же спад будет заметен меньше всего в таких северных городах как: Верона, Турин, а так же в населенных пунктах, расположенных южнее – Бари. Что касается цен на жилье в Риме и Милане, то здесь она останется стабильной.
Следует отметить тот факт, что новый налог на объекты недвижимости IMU подстегнул значительное увеличение продаж жилья в конце 2012 года, и эта тенденция планирует продолжаться в 2013 году.
Редколлегия отдела "новости Европы" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: стоит ли еще подождать снижения цен в странах Еврозоны или уже пора покупать?
- да, стоит подождать, финансовый кризис еще отразится на падении цен на европейскую недвижимость;
- нет, пора покупать, рынок недвижимость уже достиг своего дна.
