Недвижимость Польши привлекает россиян, украинцев, белорусов своей культурной и географической близостью, однако законодательные нормы все чаще отворачивают потенциального покупателя от идеи приобрести польскую собственность.
Являясь членом Евросоюза и Шенгенского соглашения, собственность в Польше не гарантирует получения ВНЖ (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране), однако это весомый аргумент для получения такового. Многие готовы на все ради возможности свободно передвигаться по странам Европы (исключением в этом списке выступает только Великобритания) без особых ограничений со стороны посольства.
Аналитики разделов «Новости Евросоюза» и «Новости Недвижимости» интернет журнала трейдеров и инвесторов - «Биржевой лидер» детально рассмотрели ситуацию, из которой ясно, почему инвесторов интересует недвижимость стран Восточной Европы больше, нежели недвижимость Украины.
Недвижимость Европы и Украины - схожие проблемы
На сегодняшний день рынки недвижимости Болгарии, Венгрии, Румынии, а так же Польши и Чехии имеют похожие с рынком недвижимости Украины проблемы. Девелоперская активность невелика, возможности финансирования различных проектов ограничена, а что касается конкуренции, то она практически отсутствует. Банки же не готовы выдавать физическим лицам долгосрочные кредиты на покупку жилья.
Совсем другая ситуация у соседа Украины – Польши, причем не только в столице – Варшаве, но и в иных крупных городах страны. Это объясняется тем, что в стране намного лучше состояние экономики, а так же близостью к наиболее прогрессирующему рынку недвижимости Европы – Германии. Еще одной причиной является уверенность потенциальных инвесторов в блестящем будущем столицы Польши, в ее роли, как крупнейшего финансового центра на востоке Европы. Последний факт все чаще становится причиной активного роста строительства офисных помещений в Варшаве.
В столице Польши продается более чем 14 тысяч квартир в год. За последние годы значительно выросла девелоперская конкуренция, из-за завершения строительства, начатых еще в докризисные времена объектов. Что касается предложения, то оно превышает спрос в 1,5 раза. Возрождение рынка подстегивает и различные банки, начавшие активно кредитовать девелоперов еще с прошлого года. Лояльными так же стали условия ипотечных программ. Средневзвешенная ставка польского кредита на приобретение недвижимости составляет 8% годовых в польском злоте. На приобретение объектов недвижимости в Варшаве банки предоставляют ипотеку под 5% и 6% в долларах США и евро соответственно.
В Чехии, недвижимость продается лишь в Праге, около 3500 квартир в год (см.: Недвижимость Чехии доступнее российских квадратных метров?). При этом треть из этого числа приобретается россиянами. На чешском рынке недвижимости активно работает банк «Volksbank», который недавно был приобретенный российским Сбербанком. Этот банк предоставляет ипотеку в кронах под 3% годовых и в евро под 6%. Средняя цена квадратного метра в Праге составляет – 1500 евро.
Что касается Болгарии, то здесь квадратный метр жилья стоит в два раза дешевле, при всем этом девелоперы находят способы продавать совместно с жилыми объектами и технические, руководитель проекта Недвижимость в Испании, Турции и Болгарии (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). То есть потенциальному покупателю нужно платить за лестничные клетки и лифтовые шахты (см.: Недвижимость Болгарии: варианты для инвестиций - советы экспертов).
Инвесторы ищут недвижимость по заниженным ценам
Британские и немецкие инвестиционные фонды на сегодняшний день активно ищут предложения о продаже объектов недвижимости по заниженной цене на территории Восточной Европы. В основном их интересуют активы, которые приносят стабильный доход, такие как – офисные и торговые центры, отели и т.д. Девелоперы же активно ищут уцененные земельные участки в выгодных местах, а так же незавершенные объекты. В основном продавцами такого вида недвижимости являются банки, получающие ее в собственность как компенсации просроченных кредитов. Но вся загвоздка в том, что инвесторы за такое имущество готовы предоставлять только до 10% от оценочной стоимости (см.: Недвижимость: какие страны наиболее подходят для инвестиций в 2013г.?). Банки же не сильно спешат выставлять объекты на продажу при таких условиях, так как это приведет к очень быстрому сокращению общего баланса.
Некоторые из банков идут по пути создания неких отдельных структур, передавая на них активы, и данные структуры сами занимаются или управлением уже готовыми объектами, или же завершают из, грубо говоря, выполняют функции девелоперов, и ожидают более благоприятных времен для их реализации.
Что касается Украины, то здесь такой тенденции не наблюдается. Все наоборот, банки всеми силами пытаются избавиться от имущества, которое уже накопилось у них в приличных объемах, но пока все это безуспешно. Данный факт подтверждают представители зарубежных инвестиционных фондов, регулярно получающие предложения от банков, работающих на территории Украины. Предложений на продажу огромное количество, даже есть портфолио, но в этом году так и не состоялось ни одной сделки. Кроме отсутствия интересных проектов, существует очень большой риск.
Создался стереотип, что доходность европейского девелоперского бизнеса заметно ниже, нежели в Украине, причиной этого являются значительно меньшие риски. Однако как утверждают эксперты, зарубежные инвесторы не спешат работать с объектами, если их рентабельность составляет меньше чем 20-25%. Это очень высокий показатель, даже если сравнивать Украину, где на сегодняшний день девелоперы готовы работать с меньшей рентабельностью, тем самым принимая на себя повышенные риски.
Такая ситуация значительно отличается от докризисной – тогда девелоперы Европы готовы были работать с 5% рентабельностью, а украинские стремились к 100% и даже выше.
Взгляд на Украину со стороны инвестиционных фондов
Инвестиционные фонды Польши, заинтересованные в приобретении украинских проектов, были сильно изумлены тем, что первый раз видят страну, инфляция в которой составляет 0%, а банки принимают депозиты по 29% годовых, и категорически отказываются в приобретении. В общем, уровень украинской инвестиционной привлекательности очень низок. В этом Украину с легкостью можно сравнивать с балканскими странами – все инвесторы пытаются обходить этот регион стороной.
Стабильность в плане политики, а так же экономический рост – именно это поможет сдвинуться Украине с мертвой точки. Пока ситуация не поменяется страна будет лишаться внимания зарубежных инвесторов.
Европейские эксперты с огромным интересом отнеслись к факту, что украинские жители умудряются самостоятельно покупать квартиры, при этом, вовсе не имея возможности получать ни долговременную рассрочку, ни ипотеку. Вывод участников следующий: в том случае, если украинские банки начнут выдавать кредиты под низкий процент (меньше 10%), рынок недвижимости страны ожидает огромный ажиотаж.
Прогноз аналитиков об украинском рынке недвижимости в 2013 году
Цены на рынке недвижимости Украины резко падали лишь два раза – в 1998 и 2008 году, говорит ведущий эксперт недвижимости в Канаде - Евгений Ольховский. И происходило это после обвала курса украинской гривны по отношению к доллару США. Во все остальные периоды, стоимость оставалась стабильной или даже росла.
Таким образом, прогноз на стоимость украинской недвижимости в 2013 году остается стабильным. Цена на квартиры, так же как и в 2012 году будет оставаться практически на таком же уровне. Также присутствует вероятность того что цены могут снизиться на 3-5%. Нарушить же данную сложившуюся динамику может лишь значительное снижение гривны к доллару США. Только при таких обстоятельствах стоимость на украинскою недвижимость синхронно пойдет вниз (см.: Курс евро ожидает обвал: рынок глазами трейдеров и экспертов).
Редколлегия отдела "новости Европы" и "Новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: может ли сегодня представлять интерес рынок украинской недвижимости больше чешского рынка недвижимости?
- да, рынок недвижимости Украины ждет подъем;
- нет, украинский рынок не может сейчас конкурировать с некоторыми странами европейского рынка.