Примерно 15% российских частных инвесторов выбирают зарубежную коммерческую недвижимость в качестве объекта для вложения средств. При этом Германия и Великобритания замерла в ожидании доступных кредитов и лидирует по популярности среди российских покупателей - ТОП недвижимости Яндекс: наиболее привлекательны Москва, Лондон и Берлин. Эксперты считают, что в ближайшем будущем инвестирование в германскую доходную недвижимость будет лишь увеличиваться. Наряду с этим банки Германии будет все больше обращать внимание на доходность объектов и платежеспособность заемщиков.
Аналитики разделов «новости недвижимости» и «новости Евросоюза» журнала инвесторов "Биржевой лидер" рассмотрели все нюансы объектов недвижимости Германии, а так же спрогнозировали состояние рынка на последующие годы.
Интерес российских инвесторов к германской недвижимости
Российские инвесторы активизировались на германском рынке коммерческой недвижимости благодаря огромным успехам экономики страны в период мирового кризиса, а так же кризиса Евросоюза. Инвестировать стали в объекты недвижимости для долгосрочной сдачи в аренду в самых экономически развитых регионах страны, таких как: Бавария, Баден-Вюртемберг, Северный Рейн-Вестфалия и другие. Более все инвесторов из Российской Федерации привлекают различные торговых площади (супермаркеты, торговые центры), гостиницы, офисы и жилые комплексы.
Начиная с апреля 2012 года по октябрь того ж года, уровень доходности в размере 4,2-9,9% годовых показали такие коммерческие объекты как гипермаркеты, супермаркеты, гостиницы, офисные комплексы, коммерческие склады, логистические склады и другие.
Общий уровень доходности жилых объектов недвижимости оказался ниже во втором квартале 2012 года, и составил 2,3-6,2% годовых. Следует отметить, что максимальный показатель соответствует жилью эконом класса, которое построена еще 50 лет назад, минимальный же показатель свойствен элитным объектам (виллы, пентхаусы, таунхаусы, особняки, замки) .
Теоретически такие эконом объекты должны были приносить около 10% дохода годовых, но необходимость в постоянном обновлении интерьера инфраструктуры зданий и квартир снижает данную цифру.
Наибольшую отдачу от собственных вложений получают те инвесторы, которые ведут бизнес в стране с первичными объектами рынка недвижимости. Проекты новостроек в Германии имеют потенциальных уровень дохода около 10-18% годовых.
- недвижимость Германии. Двухуровневый пентхаус в самом центре Берлина. Стоимость - 1 686 560 евро. Общая площадь 408 кв.м.
Реновация жилья в Германии
В Германии продается очень большое количество дешевых объектов недвижимости - инвесторы скупают жилье бедных немцев, британцев. Иногда существую варианты по 5-8 тысяч евро. Но сразу бросаются в глаза недостатки таких видов объектов – небольшие размеры, плохое расположение, неважное общее техническое состояние. Эксперты же утверждают, что в ближайшем времени большинство таких объектов ждет реновация.
Для понимания ситуации, необходимого вспомнить что в второй половине XX века Германия была разделена на Германскую Демократическую Республику и Федеративную Республику Германии. Событие 3 октября 1990 года называют по разному, у нас (СССР) говорили, что это «объединение Германии», а западники называли это «присоединением ГДР в ФРГ». Необходимо отметить что западная точка зрения была более объективной, так как восточная часть странны именно «вступила» и растворилась в западной части Германии.
Как это относится к рынку недвижимости, можно сказать следующее – в восточной части Германии за 50 лет было построена огромное количество жилья, а возводили его по гэдээровским нормам, которые были актуальны в те времена. Но с 1990 года вступили в силу новые стандарты, и оказалось, что большинство зданий не соответствую им.
Реновация старых объектов недвижимости началась еще в конце прошлого века. Ведущий эксперт рынка недвижимости Канады – Евгений Ольховский отметил, что многоквартирные дома крупных городов были реновированы и санированы несколько лед назад, что касается небольших городов, то дома в них требуют реновации в несколько большем процентном соотношении. Именно такие строения в небольших городах составляют около 30% от общего фонда жилья. Основная часть таких строений находиться на востоке страны, к примеру на берегу Балтийского моря или в Саксонии.
Также необходимо отметить, что даже расположение здания в большом городе на ТОП- 5 улиц с самой дорогой и элитной недвижимостью в мире не даст 100% гарантии того, что ему не требуется реновация. Эксперты журнала отмечают, что в Берлине уже полностью модернизовано около 60% домов, и частично около 25%. Таким образом остается еще 15% не реновированных домов в германской столице. Но все же наибольшим образом проблема стоит именно в небольших городах, там таких объектов намного больше и состояние их намного хуже.
Желающим приобрести германскую недвижимость нужно знать, что по нынешнему законодательству продавец объекта жилья обязан уведомить потенциального покупателя только о скрытых дефектах здания. Для выявления явных недостатков инвестору необходимо приложить собственные усилия или обратиться к наиболее популярным риэлторским компаниям России (Германии). Для лучшей оптимизации этого процесса эксперты рекомендуют привлекать местную стройинспекцию, она поможет выявить все технические дефекты, а также рассчитает смету реновации, в случае ее необходимости.
Недвижимость: реновация с технической точки зрения
Реновация – это процесс при осуществлении которого улучшается структура здания. Весь процесс реновации начинается с общего технического обследования и только после полученных итогов его проведения собственник получает решение о необходимом количестве работ. Следует учесть, что зарубежная недвижимость имеет скрытые опасности при покупке жилья.
Обычно процедура реновации включает в себя такие пункты:
- заменяется покрытие крыши;
- утепляется технический этаж;
- утепляются фасады с декоративным оформлением объекта недвижимости;
- заменяются окна с решением задачи рекуперации и проветривания;
- утепляется подвальное перекрытие с его санацией;
- санация подъездов и балконов;
- производится монтаж лифта;
- заменяются инженерные коммуникации здания;
- и много других видов работ.
В случае, если собственником дома есть ТСЖ, то вопрос об осуществлении ремонтных работ нужно решать с проведением собрания собственников. Цена работ бывает разной, но в общем она соответствует около 30% от стоимости постройки нового жилья. Поскольку увеличение энергоэффективности объекта недвижимости, а в следствии и его реновация осуществляется в границах специально разработанных программ государства, а это значит, что собственники жилья могут получить помощь государства, которая устанавливается в индивидуальном порядке.
Жилье, полученное после произведения реновации, в полной мере соответствует всем современным стандартам. И в следствии чего после проведения восстановительных и ремонтных работ цена на объект недвижимости вырастает и войдет в ТОП элитного жилья, в том числе и для русских олигархов.
Мнение аналитиков о германском рынке недвижимости
С октября 2012 года, по сентябрь 2013 года в 19 из 25 больших городов Германии цена и стоимость аренды будет возрастать. Объекты недвижимости будут подорожают больше чем на 10% в Гамбурге, Берлине, Аугсбурге и Нюрнберге. Цены на квартиры и дома в Лейпциге подорожают незначительно. На прежнем уровне цены останутся в Рурской области. Небольшой рост возможен Мёнхенгладбахе, Гельзенкирхене и Дуйсбурге. Что касается Висбадена, то стоимость с начала 2012 года значительно повысилась и так же останется на прежнем уровне.
Аналитики считают, что стоимость аренды в стране будет увеличиваться почти в 2 раза быстрее цен на жилье, но все же ситуация в различных регионах отличается. В Мюнхене, Аугсбурге и Берлине цены повысятся на 9% выше, чем аренда. А в Русской области они останутся на прежнем уровне. Следует отметить, что приобретение германской недвижимости очень выгодно, поскольку более половины граждан страны являются съемщиками.
Ожидается что к 2020 году на западной части Германии будут требоваться около 1,5 миллионов домов, а на восточной – только 500 тысяч. К тому времени, квартиры станут менее популярны нежели особняки. Германская территория продолжает привлекать иностранных инвесторов, и ближайшем времени проток зарубежного капитала будет увеличиваться.
Редколлегия отдела "новости Европы" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: станет ли рынок недвижимости Германии популярнее британского среди россиян?
- да, особенно студенческая недвижимость и доходные дома;
- да, Германия входит в ТОП-3 стран пользующихся популярность среди российских инвесторов;
- нет, не интересует недвижимость Германии.
