Европейский рынок недвижимости ожидает рост объема инвестиций, этому способствует финансовый кризис, уверены эксперты. Международных инвесторов подстегивают опасения по поводу роста инфляции и затянувшийся долговой кризис еврозоны. Инвесторы стали больше доверять именно рынку недвижимости, активизировавшись в этом сегменте в Германии, Швейцарии, Франции. Отметим, что спрос на недвижимость Франции не падал даже в самые тяжелые кризисные времена. Об этом свидетельствует рост продаж, суммарный доход от продажи недвижимости в 2012 году достиг отметки 16,8 миллиард евро. Доходы же от сделок, произведенных с инвестиционной целью, выросли на 4,5 процентов.
2012г. для французского рынка недвижимости оказался чрезвычайно успешным, эксперты объясняют это, в первую очередь, возвращением популярности крупных сделок, сумма которых превышает 100 миллионов евро. Так, в прошлом году было заключено 46 таких сделок, тогда как годом раннее их число составляло 40. Было совершено несколько сделок, сумма которых превышает 500 миллионов евро. 62 процента от общего объема продаж в 2012 году приходится на офисный сегмент рынка инвестиционной недвижимости. Доля доходного жилья составляет всего лишь 15 процентов.
Что является более выгодным во Франции – покупка или аренда жилья, кто из риэлторов наиболее известный в Рунете, ну и соответственно, кто пользуется наибольшей популярностью среди россиян – на эти и другие вопросы искали ответы аналитики разделов «Новости Еврозоны» и «Новости недвижимости» журнала для трейдеров и инвесторов «Биржевой лидер».
Покупка или аренда жилья, что более выгодно?
На протяжении первого десятилетия XXI века наблюдался рост цен на жилье во Франции, что составило 117 процентов. Условия ипотечного кредитования были благоприятны для планирующих приобрести здесь жилье. Но в прошлом году произошло изменение конъюнктуры рынка недвижимости, вследствие чего сократился объем рынка недвижимости на 25 процентов, а цены в свою очередь пошатнулись.
Если брать в целом Францию, то покупка однозначно более выгодна, нежели аренда. На протяжении первых лет владения жилой недвижимости это незаметно, однако в дальнейшем вложенные в покупку жилья в полной мере оправдывают вложение, отмечает ведущий эксперт недвижимости Канады и Европы - Евгений Ольховский.
Рассмотрим конкретные примеры. Допустим, кто-то покупает во Франции квартиру площадью 75 метров квадратных метров за 178 500 евро. Для приобретения жилья покупатель оформляет кредит со ставкой 3,54 процента (включающей страховку), размер которого эквивалентный 20 процентам стоимости жилья. Из суммы кредита вполне возможно покрытие расходов на нотариальные услуги, а также на прочие услуги, необходимые при оформлении договора купли-продажи недвижимости во Франции. Расходы в первом году с учетом ежемесячных выплат по кредиту – 10 810 евро, затрат на содержание квартиры – 1 200 евро, а также налога на недвижимость – 1 100 евро, составят 13 110 евро. Необходимо также учитывать в среднем 2 процентное подорожание в год коммунальных платежей и налога на недвижимость.
Рассмотрим также и случай аренды такой же квартиры. На данный момент во Франции аренда квадратного метра жилья обходится в среднем в 12,6 евро. За квартиру площадью 75 квадратов придется платить 11 340 евро в год. Как отмечают эксперты, ожидается, что на протяжении первых двух лет ставки аренды будут оставаться стабильными, однако позже начнут расти, причем ежегодно порядка 1,5 процента. Преимуществом аренды является то, что съемщикам квартир не придется нести расходов на приобретение и содержание жилья. По этой причине арендаторам в первый год придется потратить на 1 770 евро меньше по сравнению с приобретающими недвижимость собственниками. Эксперты подсчитали, что пройдет как минимум пять лет до того момента, когда покупка жилья станет экономически более выгодной по отношению к аренде (См.: Недвижимость: какие страны наиболее подходят дляинвестиций в 2013г.?).
А в Париже покупка вообще становится выгоднее аренды лишь через 21 год! По этой причине на данный момент в столице Франции аренда жилья выгоднее, нежели его приобретение. Рассмотрим примеры и по Парижу: покупается квартира площадью 70 квадратов за 590 800 евро, для чего берется кредит сроком погашения 20 лет, размер которого составляет 510 808 евро. Так вот в первый год затраты в таком случае составят 37 976 евро. При аренде же (средняя стоимость аренды в Париже составляет 24,4 евро за квадратный метр) квартиры с такой же площадью расходы составят 20 496 евро в год. Предположив, что на протяжении первых двух лет аренда будет оставаться стабильной, а затем последует рост на 1,5 процента в год, расходы съемщиков жилья превысят затраты покупателей жилой недвижимости лишь через 21 год.
Рейтинг агентств недвижимости Франции: динамика за месяц
Рейтинг «Биржевого лидера» составлен с помощью двух объективных показателей:
– число запросов в поисковике Яндекс + динамика изменений популярности в сравнении с прошлым месяцем;
– число упоминаний в СМИ Яндекс.Новости, что является опережающим фактором и может предугадать, какое из агентств недвижимости Франции будет пользоваться популярностью у потенциальных российских покупателей недвижимости в ближайшем будущем:
Данный рейтинг свидетельствует о том, что за исключением последних четырех АН рейтинга все французские агентства недвижимости, фигурирующие в рейтинге «Биржевого лидера», в той или иной мере знакомы потенциальным российским покупателям (см.: Рейтинг риэлтерских компаний Франции: как угодить русскому). Агентства недвижимости – лидеры рейтинга, проводят целенаправленную политику поиска потенциальных клиентов из России и других стран постсоветского пространства. Однако что касается маркетинговой политики, там уже дела обстоят довольно таки плачевно.
1. Компания Azur beach, несмотря на отсутствие информации на русском языке на сайте компании, и вообще малое количество отображаемой на сайте информации, уверенно лидировало в феврале. Компания предлагает риэлтерские услуги на всемирно-известных курортах на Лазурном берегу Франции. Количество запросов в Яндекс по сравнению с январем упало на 121 – с 289 до 168;
2. Компания Maison France занимает вторую строчку рейтинга. Агентство недвижимости предоставляет полный спектр риэлтерских услуг на французском рынке начиная с 2007 года. Причем компании также активно представлена и предлагает свои услуги также на рынке аренды жилья, Позитивом данной компании можем считать наличие представительства в Москве. Количество запросов в Яндекс по Maison France в феврале также упали по сравнению с январем, правда, падение было не столь существенным, как у лидера рейтинга;
3. Компания France House предоставляет риэлтерские услуги в Ницце и её окрестностях, преимущественно по купле-продаже квартир и вилл. Огромным плюсом данной компании является то, что говорящий на русском языке представитель сопровождает клиентов АН на всех этапах приобретения недвижимости – начиная от выбора объекта и кончая заключением договора. Framce House единственной из тройки лидеров удалось нарастить свои показатели по сравнению с январем;
4. Агентство «АЛЕФ» занимает четвертую позицию. Данное агентство недвижимости работает на французском рынке с 1997 года. «АЛЕФ» предоставляет полный спектр услуг по купле-продаже и аренде недвижимости во Франции, обеспечивает их юридическое сопровождение. Данное АН также прибавила в количестве запросов в поисковой системе Яндекс в феврале;
5. Агентство недвижимости Villas France из Ниццы предлагает полный спектр услуг по купле-продаже, а также аренде недвижимости на Лазурном берегу Франции. Компания предлагает широкий выбор объектов, в том числе элитные виллы, апартаменты. Данная компания в феврале также нарастила количество запросов в Яндекс.
Компании, составляющие костяк рейтинга (Cadespa, PropertyServiceAzur, CISImmobilier, FranceOnly, SOCOPRO, Аркаса-Групп, EvansPropertyServices, D50.RU, Система-риэлти, PrestigedeFrance, Rafinadhome, ТурТрансЭстейт, LusaRealty, RichardImmobilier, REALAZUR, TheLeadingPropertiesoftheWorld, DomaininFrance, Abafim, Гранд Милано Студио, MadisonRealEstate, OGRealEstate, FranceHouseHunt, Real Estate Languedoc) безусловно, также имеют некоторую известность в России, однако, судя по их показателям в рейтинге, данные АН не озабочены своей популяризацией среди возможных потенциальных покупателей из России.
Замыкающие же рейтинг АН с нулевыми показателями или же допустили провалы в маркетинговой политике, как это случилось с компанией Dazur Immobilier, запросы по которой с 786 в январе скатились к нулю, или же в Рунете о данных компаниях ничего не известно, что конечно также является просчетом компаний. Предлагаем вашему вниманию «почетный» список отстающих: Dazur Immobilier, PRVIGroup, Galerie de l'Immobilier, Lafage Transactions, Cote d'Azur Sotheby's International Realty, BENAKOUR. Но считать данные компании аутсайдерами рейтинга было бы большой ошибкой. Они или не желают, или же просто не умеют построить свой имидж среди российских покупателей недвижимости Франции, число которых из года в год динамично возрастает.
По цитируемости в СМИ Яндекс.Новости больше всего за месяц:
– внимание информационных агентств и пользователей социальных сетей Twitter, Facebook, ВКонтакте или Одноклассниках, более всего привлекла в феврале компания France House, сумевшая с нулевого показателя в январе увеличить количество упоминаний в Яндекс.Новости. Данному АН в феврале принадлежит также и рекорд по росту количества упоминаний;
– Компания France House Hunt, занимающая вторую позицию в рейтинге, наоборот, в феврале продемонстрировала антирекорд – с 20 упоминаний в Яндекс.Новости в январе их количество в феврале сократилось до шести в феврале.
Значительным большинством АН, работающих на рынке недвижимости Франции, допущены ошибки в PR-деятельности и в маркетинговой политике, однако есть и такие компании в рейтинге, которые пока не готовы привлекать потенциальных инвесторов из России – такие выводы напрашиваются на основе анализа данных рейтинга.
Выводы экспертов: прогнозы и перспективы
Согласно прогнозам экспертов французского рынка недвижимости, в 2013 году для Франции также будет характерно падение цен на недвижимость. Национальная федерация недвижимости Франции (FNAIM) в своих прогнозах называет цифру 2 процента. Международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s же прогнозирует, что во Франции в 2013 году снижение цен на жилье составит 5 процентов.
А по прогнозам аналитического портала французской недвижимости MeilleursTaux.Com в этом году во Франции возможен один из трех сценариев:
1) цены останутся неизменными;
2) упадут на 5 процентов;
3) среднесрочный сценарий, согласно которому падение цен на недвижимость в 2013 году составит 3 процента,
- в 2014 году цены изменяться не будут,
- а в 2015 – 2016 годах наступит рост, правда, незначительный – всего на 2 процента.
Редколлегия отдела "новости Евросоюза" и "Новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: согласны ли вы, что Франция страна, в жилье которой сегодня выгодно инвестировать?
- да, особенно для сдачи в аренду;
- да, интересуют варианты объектов недвижимости на побережье страны;
- нет, Франция не интересует.
