Полноправный член Евросоюза и зоны Шенгена, экономически стабильна, с мощным деловым центром в Варшаве, имеющая выходы к балтийскому побережью, с богатой историей и не менее замечательной архитектурой, шикарной национальной кухней, а с недавнего времени – еще и принимающая сторона футбольного чемпионата «Евро-2012»: Польша выглядит весьма привлекательной страной для всех возможных видов туризма.
Цены на недвижимость также удерживаются на стабильно высоком экономически обоснованном уровне, но в то же время, являются средними по западноевропейским показателям. Кроме того, Польша – одна из стран, где риск оказаться жертвой афер от застройщика (приобретение по бросовым ценам на этапе стройки) весьма невысок и за счет этого можно действительно недорого купить и продать недвижимость уже на этапе сдачи в эксплуатацию, получив солидную прибыль. И при всем при этом – Республика Польша вот уже который год остается в аутсайдерах рейтингов инвестиционно привлекательных стран для приобретения жилья.
Какие проблемы мешают Польше занять по праву принадлежащее ей место в вышеуказанном рейтинге, выясняли эксперты отдела "новости недвижимости" и " новости Евросоюза" журнала для трейдеров и инвесторов "Биржевой лидер".
Недвижимость Польши не популярна среди инвесторов?
Исследуя особенности каждой европейской страны можно выделить некие общие черты: к примеру, большинство инвесторов с помощью недвижимости в зарубежной стране становятся весьма успешными рантье, поэтому рассматривают в первую очередь курортные объекты (См.: Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье). Следует напомнить читателю, что в последние посткризисные годы наиболее динамично развивающимися отраслями в сфере услуг стала туристическая индустрия. Поэтому самыми «лакомыми кусочками» для инвесторов являются именно регионы со всемирно известными рекреационными зонами. Преимущественно – это морские побережья и горнолыжные курорты. Элитными регионами считаются те, в которых на максимально близком расстоянии располагаются горы и горные озера, море. В таких райских уголках сезон отдыха длится практически круглый год, принося владельцам элитных вилл, особняков, шале и таунхаусов солидный доход.
Ситуация с Польшей – совершенно иная. Если экскурсионный сектор и мещанский энтертейнмент развиты в РП на самом высоком уровне, то о горнолыжных курортах, слыхали разве что сами поляки да соседи – украинцы. Но последние с момента возведения курортного комплекса «Буковель» в украинских Карпатах и многих ему подобных уже не жалуют хлебосольных поляков своими визитами. Отчасти в этом вина Евро-2012, который послужил катализатором положительной динамики в соседней Украине. Но здесь играет роль еще и народная ментальность: вместо того, чтобы организовывать «гонки вооружений» со всем миром, поляки проводят некую условную черту между ними и «всеми остальными», еще более становясь эгоцентристами. Польша была и остается для поляков: нравится это иностранцам или нет. И цены соответственно здесь диктуются законами внутреннего потребительского спроса и покупательной способности местного населения. Тем же, кто действительно задался целью приобрести недвижимость в Польше, приходится пройти через ряд бюрократических и юридических преград и ограничений. На самом деле они, конечно далеко не так страшны, как их малюют. Но и радужных перспектив от приобретения вряд ли стоит ожидать: жилье покупает весьма узкий сегмент иностранцев: это лица, имеющие бизнес в стране, да еще студенты. И сдается жилье в аренду людям, имеющим деловой интерес. Прибыльность от такого заработка не превышает 5,5%. Есть, конечно, еще выходцы из Польши, которые ранее эмигрировали в другие страны. Они также приобретают недвижимость на своей родине. Россияне также приобретают жилье в районе горнолыжных курортов – Карпача и Закопане, а также – в мелких населенных пунктах на балтийском побережье. Это как правило дома и особняки.
Итак, по сути единственным, чем может блеснуть польская инвестиционная перспектива – это коммерческая недвижимость. Покупка жилья иностранцем для сдачи в аренду на время отдыха – здесь будет нецелесообразной. И это, пожалуй, является основной причиной, почему Польша так непопулярна у инвесторов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Польши
Впрочем, это не относится к сегменту коммерческих помещений: по итогам прошлого года Польша и Россия получили лидерство в объеме приобретенной недвижимости в нежилом фонде. Единственное, что омрачает радужные перспективы – это неумолимый тренд на снижение в сравнении с 2011 годом. Уменьшение инвесторских аппетитов в области коммерческой недвижимости составило 20% и эксперты прогнозируют дальнейшее падение показателей.
В целом в коммерческую недвижимость стран Центральной Европы было инвестировано 7,4 миллиарда евро за прошедший год. В то время как в 2011 специалисты зафиксировали показатель, превышающий прошлогодний на 35%. Для стран всего восточноевропейского региона характерен дефицит качественной коммерческой недвижимости, поэтому данный сегмент сохранит свою ликвидность в ближайшем будущем. В особенности это касается офисов. Как отмечают аналитики Биржевого лидера, 44% сделок составили именно офисные помещения. На втором месте по популярности – индустриальный сектор и производственные мощности. К примеру, один из крупнейших брендов Nokia в свое время перенес производство мобильных телефонов в Чехию (См.: Недвижимость Чехии доступнее российских квадратных метров?). А популярные бренды мелкой и крупной бытовой техники облюбовали Польшу. И, как показывают опросы потребителей в странах СНГ, предпочтение они отдают не китайской сборке, а польской и чешской. Поэтому традиционно самыми активными инвесторами являются немцы, западные украинцы, британцы и американцы, - рассказала в интервью журнала "Биржевой лидер" руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).
В основном коммерческие объекты приобретаются иностранцами в крупных городах: в Варшаве, Лодзе, Кракове, Гданьске, Вроцлаве и Познани. Безусловным лидером по предложениям является столица РП Варшава: 60% недвижимости для ведения бизнеса страны сосредоточено именно здесь. Средняя стоимость объекта (любого типа) составляет 120-200 тыс евро. В то время как в провинции можно приобрести малогабаритную квартиру эконом-класса (одно-, двух- или трехкомнатную) не более, чем за 30-50 тыс евро. Как правило такие цены можно встретить в новостройках. За 99 тыс. евро можно купить однокомнатную квартиру 44 квадратных метра с террасой, теплым полом, кондиционером и местом для авто в подземном паркинге, подвалом всего в 2 остановках метро от центра. Хорошую крупногабаритную меблированную квартиру с частным садом, 2 ванными комнатами и 4 жилыми комнатами можно купить за 190 тыс. евро в 
спальном районе. А вот двухуровневые квартиры продаются по цене свыше 210 тыс евро. Элитные квартиры площадью от 140 квадратных метров стартуют с 650 тыс. евро. Квартира эконом-класса в столице в панельном доме площадью 31 кв метр стоит около 60 тыс. евро. Однако следует учесть, что в стоимости жилья наметился спад в среднем на 5-6% в Польше и 2,6% в Варшаве. В сравнении с Москвой, цены намного более демократичные. Средняя цена одного квадратного метра жилья в Польше составляет около 1890 долл.
Еще одной причиной непопулярности жилья в горнолыжных курортах являются довольно высокие цены (особенно если учесть, что они не имеют всемирной известности). За апартаменты в таунхаусе площадью 63 квадратных метра инвестор отдаст 260 тыс. евро в Закопане. Гораздо лучше сосредоточиться на поиске оптимального варианта среди домов. Еще один выход – приобрести жилье на этапе стройки. Конечно, существуют риски, но зато это будут цены в 3-4 раза ниже, чем за готовый объект. К примеру, в Белско-Бяла (недалеко от Кракова) квартира площадью 50 квадратных метров обойдется в 51-54 тыс. евро. Однако, как полагают эксперты по завершению чемпионата Евро-2012 в Польше также повысятся риски афер от застройщиков и инвесторы могут пострадать. В связи с этим цены на недострой могут снизиться еще больше вплоть до обвала.
О непопулярности польской недвижимости у русских граждан
Не все причины можно объяснить сухой статистикой и объективными факторами. Не менее весомая - субъективная причина непопулярности польской недвижимости у русских граждан это исторический конфликт. Как уже было сказано выше, Польшу можно охарактеризовать как «вещь в себе». И даже если русские стремятся в эту страну – власти не очень-то идут навстречу этому рвению. К примеру, по официальным статистическим данным за 2010 год только 336 иностранцев получили разрешение на покупку недвижимости. Из них – только 11 граждан РФ. Но здесь такие показатели можно объяснить неравной конкуренцией: ведь другие члены ЕС имеют право на приобретение жилья безо всяких специальных разрешений, в то время как выходцы из других стран должны получить «вето» стоимостью 250 евро в Министерстве внутренних дел администрации РП. Срок выдачи вето – не менее 2 месяцев. Действительно разрешение всего год. Если же срок истекает – заявителю придется пройти всю процедуру заново. Правда, без разрешений выходцам из Евросоюза дозволено приобретать только отдельно стоящую недвижимость, относящуюся к элитной: виллы, особняки, коттеджи и пр. И при этом, если инвестор хочет сам построить себе жилье за земельном участке – ему нужно быть еще и юридическим лицом-резидентом (то есть иметь регистрацию и разрешительные документы в РП).
Вне конкуренции стоят иностранцы с ВНЖ, прожившие на территории страны не менее 5 лет. Следует учесть, что, как и в большинстве стран Еврозоны, в Польше также покупка недвижимости не гарантирует получение ВНЖ. А вот регистрация бизнеса – наоборот – является поводом для положительного решения по ВНЖ. При необходимости владельцам динамично развивающейся компании с высокой доходностью ВНЖ продлевается еще на 1 год. И только проработав более 5 лет в таких же темпах, учредитель может получить право на постоянный ВНЖ (См.: ВНЖ в Латвии: интересна ли эта страна для покупки недвижимости?).
Как считают аналитики в 2013 году в Польше продолжит развиваться несформированная туристическая индустрия, а также – продолжаться процесс инвестирования в коммерческую недвижимость. Однако развитие курортной инфраструктуры – процесс длительный, поэтому приобретать объекты на балтийском побережье или в горах следует тем, кто рассчитывает на долгосрочную перспективу. Не менее важным является пиар регионов, чего полякам очень не хватает – и в первую очередь – в сети Интернет. Недвижимость Польши слабо представлена в иностранных АН. В отличие от Болгарии, Испании, Турции и др. стран. Не дотягивает по привлекательности Польша и до Австрии: в этой стране экономика и в частности, туристический сегмент развиты гораздо лучше, чем в РП.
Редколлегия отдела "новости Евросоюза" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: Может ли Польша конкурировать с другими странами Евросоюза на рынке недвижимости?
- да, особенно привлекает недвижимость в Варшаве;
- да, интерес к недвижимости в этой стране будет расти;
- нет, Польша не интересует.
