Что мы имеем в виду, когда говорим о старой тихой Европе? В первую очередь, узкие, мощенные булыжником, улицы, маленькие магазинчики, уютные кафе, городские площади с неизменной ратушей, величественную архитектуру. Кроме того, идеально ровные дороги, ухоженную природу и аккуратные живописные домики. И везде чистота, порядок и комфорт. А местные жители – сама вежливость и доброжелательность. Безусловно, вырисовывается некий идеальный образ, но, тем не менее, на карте современной Европы можно найти места, которые вполне могут ему соответствовать.
Прежде всего, это Австрия – маленькая страна в самом центре Старого света. Колыбель европейской культуры, музей под открытым небом, настоящий туристический рай и одновременно очень современная, динамично развивающаяся страна. Экономика Австрии – одна из немногих в ЕС – достойно выдержала удары недавнего экономического кризиса и сейчас демонстрирует стабильный рост. Политическая жизнь этой альпийской страны, уже давно переставшая удивлять сюрпризами, остается на редкость спокойной. Все эти и многие другие достоинства по праву делают Австрию одним из самых привлекательных мест для инвесторов, а местная недвижимость уже давно стала одной из самых престижных в мире. Аналитики журнала "Биржевой лидер" для разделов "новости Евросоюза" и "новости недвижимости" выясняли: в связи с чем, в последнее время, растет популярность на Австрийскую недвижимость?
Туризм – двигатель рынка
Как уже ни раз писал «Биржевой лидер» (См.:Недвижимость Польши - TERRA INKOGNITA для российских инвесторов), в посткризисные годы инвесторы значительно увеличили вложения в недвижимость, находящуюся в курортной зоне. В связи с этим ценность подобных активов резко возросла. В Европе, где средиземноморские страны (Италия, Испания, Португалия, Греция) находятся в довольно сложном экономическом положении, резко возросла привлекательность так называемых зимних курортов с умеренным климатом. В первую очередь новый тренд обозначился на рынках недвижимости Швейцарии, Германии и, конечно же, Австрии.
Горнолыжные курорты, которых так много в альпийской части Австрии, с каждым годом становятся все популярней. И многие состоятельные любители активного отдыха предпочитают лучше обзавестись собственной недвижимостью в полюбившемся месте, чем каждый год платить за отдых. В связи с этим в последнее время значительно возросла популярность среди покупателей (в основном иностранных) квартир и вилл, расположенных на зимних курортах - в Зёльдене, Хохзёльдене, Лехе, Бад-Гастайне, Серфаусе, Ишгле, Цель-ам-зее, Капруне, Заальбах-Хинтерглеме, а также в городах Инсбруке, Кицбюэле и Майерхофене.
Столичная недвижимость
Величественная Вена считается одним из самых красивых городов Европы. Столица бывшей Австро-Венгерской империи, она на протяжении столетий оставалась крупнейшим культурным, экономическим и научным центром мира. Сюда стремились и продолжают стремиться десятки тысяч туристов, бизнесменов, студентов. Австрийская столица стабильно занимает третье место в мире по уровню жизни (cм.: Недвижимость Австрии: венская недвижимость - триумфальное восхождение).
Вена уверенно держит первенство среди городов страны по инвестиционной привлекательности. В столицу ежегодно съезжается огромное число австрийцев и иностранцев, формируя неизменно высокий спрос на местном рынке жилья. Сотрудники дипломатических представительств, торговых миссий, производственных концернов, многотысячная армия учащихся – все они ищут удобное и достойное жилье в городе. В связи с этим на рынке недвижимости австрийской столицы представлены все виды жилой и коммерческой недвижимости. Большинство (около 80%) из них это, конечно, обычные квартиры, но есть и отдельные виллы, и видовые пентхаусы с индивидуальной планировкой. Вена, как и все крупные города мира, постоянно разрастается. В ее восточной и северо-восточной частях ведется строительство коттеджей, таунхаусов VIP-уровня и современных многоэтажных домов. Жилье в столице неизменно пользуется повышенным спросом, постоянно стимулируя рынок недвижимости Вены, отмечает ведущий эксперты недвижимости Канады - Евгений Ольховский. Австрийцы и иностранцы считают покупку небольшой квартиры в Вене более выгодным вложением, чем приобретение большего по площади жилья на периферии.
Особенности австрийского рынка недвижимости
Их довольно много, что делает рынок недвижимости в Австрии довольно специфичным:
— Австрийская недвижимость очень популярна среди иностранцев. По результатам опроса, проведенного консалтинговой компанией Ernst&Young, более 90% респондентов находят австрийский рынок недвижимости привлекательным. Реальная жизнь целиком и полностью подтверждает данные выводы. Среди желающих приобрести жилье в Австрии очень много итальянцев, французов, голландцев, швейцарцев, их догоняют русские, чехи, словенцы и другие покупатели из Восточной Европы. Однако традиционно самой многочисленной категорией иностранных покупателей остаются немцы, за ними идут британцы, голландцы и скандинавы. Более того, уже можно проследить среди них и определенные географические пристрастия. Например, федеральные земли Тироль и Зальцбургленд очень популярны среди немецких покупателей, а южные земли Штирия и Каринтия более предпочитают жители севера Европы – Великобритании, Нидерландов и Скандинавии;
— Австрийский рынок недвижимости ограничен. Именно благодаря такой популярности в Австрии все труднее становится найти свободное жилье. Там невозможны такие резкие перепады, как, например, на испанском рынке недвижимости, где сейчас пустует до 13% жилого фонда. Предложения о продаже или аренде жилья очень недолго остаются без спроса;
— Ограничения для нерезидентов. Австрийские власти контролируют процесс продажи недвижимости иностранцам с целью максимальной защиты собственных сограждан. Ограничения были введены еще лет 30 тому назад, когда появилась реальная угроза того, что, как минимум, весь Тироль полностью скупят богатые немцы. Перед правительством стал закономерный вопрос: а кто же будет работать, если вместо ферм возникнут виллы для отдыха? Тогда-то иностранцам и были выдвинуты некоторые требования;
— В каждой из девяти федеральных земель Австрии существует множество законов, регламентирующих продажу жилья иностранцам, и все они довольно строгие;
— Нерезидент Австрийской республики, покупая дом на ее территории, должен объяснить, с какой целью он это делает. На каждый акт купли-продажи требуется государственное разрешение, причем каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, причем довольно скрупулезно (это правило распространяется также на австрийцев);
— Иностранцам не разрешают селиться компактно, мнение соседей обязательно учитывается. Если они против, то продажу жилья могут и не разрешить;
— Человек, купивший сельскохозяйственную ферму и земли под ней должен взять обязательство и далее заниматься сельским хозяйством;
— Как правило, наибольшая строгость проявляется к гражданам стран, которые не входят в состав Евросоюза. Причем ограничения относятся не только к физическим лицам, но и к юридическим лицам, имеющим иностранный капитал;
— Иностранцу, особенно не выходцу из стран ЕС будет сложно приобрести недвижимость в западных землях (Форарльберге и Тироле). Несколько проще это будет сделать в Зальцбурге;
— Из-за сложности местных законов совершение сделки обеспечивает не только риелтор, но и адвокат;
— Иностранец может приобрести недвижимость в Австрии только в случае, если он имеет вид на жительство в стране, если получит разрешение поземельной комиссии (это очень сложно) и, если он находится в стране по студенческой визе и ему надо где-то жить. Фирма же может приобрести недвижимость только если она является австрийским юридическим лицом, то есть один из ее учредителей является гражданином Австрии;
— Жилье в Австрии нужно покупать для жизни, а не с коммерческой целью. Протекционизм государства в вопросе сделок с недвижимостью сыграл свою роль. Австрийский рынок недвижимости именно благодаря этому остается стабильным. Он надежно защищен от спекуляций и искусственного перегрева;
— Цены на недвижимость в Австрии напрямую зависят от региона страны;
— Самые высокие цены сохраняются в Вене, где средняя стоимость одного квадратного метра стандартного жилья колеблется в пределах 2500 - 3298 евро. В новостройках в отдаленных районах предлагают купить квадратный метр по цене от 2,7-3,5 тыс. евро. Цена метра в элитном доме может достигать и 5000 евро. Стоимость апартаментов в центральном районе Вены (она самая высокая в стране) может достигать и 10 000 евро за квадратный метр. Таким образом, квартира может стоить от 60 000 евро до нескольких миллионов;
— На горнолыжных курортах цены сопоставимы со столичными. Например, в Лехе стоимость квадратного метра в апартаментах составляет 15 000 евро, но там практически не осталось свободной недвижимости. В Китцбюэле и долине Гастайн выбор более широкий и цены намного ниже. Сельский дом (площадью в 200 кв.метров) в районе Зальцкаммергут вполне можно приобрести за 300 тыс. евро;
— Самая дорогая аренда жилой недвижимости в Тироле. Она составляет почти 11 евро за кв. метр в месяц. Затем следует Вена (10,4 евро за кв. метр в месяц) и Верхняя Австрия (7,09 евро). Дешевле же всего снимать жилье в федеральных землях Каринтия (7,14 евро за кв. метр в месяц) и Штирия (7,11 евро);
— Не стоит забывать, что вдобавок к стоимости самого жилья, покупателю придется дополнительно заплатить до 10-14 % от цены недвижимости: 3,5% составляет государственный налог на передачу прав собственности; 3,6% причитается агенту по недвижимости; 1,5%-5% составят услуги нотариуса и юриста.
Мнение экспертов. Почему Австрия привлекает инвесторов?
Кроме уже указанных достоинств этой страны, следует выделить еще несколько важнейших плюсов, на которые будущему инвестору стоит обратить внимание:
1. Очень высокий уровень жизни;
2. Умеренные цены;
3. Прекрасная инфраструктура;
4. Развитый банковский сектор;
5. Устойчивый рынок (в первую очередь это касается рынка недвижимости);
6. Высокий уровень защиты прав собственности (даже по европейским меркам);
7. Умеренный климат. Летом вода в живописных озерах, которых так много в Австрии, прогревается до 28 градусов;
8. Чистая экология.
По указанным выше и многим иным причинам Австрия привлекательна не просто для посещения или ведения там бизнеса, а именно для постоянного проживания. Поэтому конкуренция на австрийском рынке недвижимости значительная, а цены на жилье постоянно растут. Сегодня приобрести домик в Австрии стремятся очень многие иностранцы, поскольку недавний кризис показал, что вложения средств в местную недвижимость остается одним из самых надежных (см.: Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье). Даже в наиболее тяжелый для мировой экономики год – 2009 – цены на недвижимость в Австрии оставались на докризисном уровне. С тех пор они неуклонно растут.
Редколлегия отдела "новости Евросоюза" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: будет ли расти спрос на австрийскую недвижимость?
- да, если власти упростят процедуру покупки недвижимости в стране;
- нет, Австрия не интересна для инвестиций.
