Франция страна высокой культуры и искусства: моды, кино уникальной архитектуры, многовековых традиций. Пожалуй, все знают выдающегося киноактера Жерара Депардье. И, наверное, каждый слышал о том, что в прошлом году известный французский актер принял российское гражданство и получил прописку в Мордовии (см.: У Депардье жилплощади в РФ нет, но он получит регистрацию в Саранске). Однако, далеко не все понимают почему он решил покинуть страну, и что, подтолкнуло его на такие кардинальные меры. Напомним, что летом прошлого года французское правительство с целью наполнения государственного бюджета заявило о повышении налога на прирост капитала от продажи недвижимости и налога на доходы от сдачи его в аренду, в размерах свыше миллиона евро в год. Введение нового закона планировалось со второго полугодия 2012 года, так, чтобы уже к окончанию 2013 года собрать сумму 300 миллионов евро.
Новый Закон о введении 75%-ной ставки по налогу на высокие доходы частных лиц, который наделал столько шума, так и не приняли.
Однако введение налоговых изменений, ужесточение требований к получателям ипотеки, сокращение бюджетных расходов и ослабление экономики оказало свое влияние на состояние французского рынка недвижимости. Негативные тенденции существенно не отразились на решении международных покупателей о покупке недвижимости во Франции. О состоянии рынка недвижимости Франции на сегодня и его перспективах в ближайшем будущем, а также о новых «правилах игры» на его просторах читайте в данном материале, подготовленном специалистами «Биржевого лидера» для разделов "новости Европы" и "новости недвижимости".
«Конец света» для крупных французских собственников так и не наступил
Рынок недвижимости Франции на протяжении нескольких десятилетий оставался одним из наиболее стабильных в Европе. Франция одна из немногих стран мира, рынок недвижимости которой не пострадал от мирового кризиса, а наоборот, извлек из ситуации пользу. Сегодня, по словам посла Франции в России господина Жан де Глиниасти кризис Еврозоны позади, «финансовые войны» прекращены. Об этом шла речь на встрече «двадцатки» в Москве 4 марта 2013 года. Введение новых налогов президентом Франсуа Олландом естественно отразилось на рынке недвижимости. Безусловно, руководство страны изрядно подпортило в прошлом году жизнь французской элиты своим заявлением о принятии жестких мер по наполнению госбюджета.
Вопреки худшим ожиданиям, налог на прирост капитала от продажи недвижимости повысили не значительно с 19% до 34,5%, а налог на доход от аренды недвижимости – с 20% до 35,5%. Но многие состоятельные граждане Франции, вынуждены были бежать, спасая свои капиталы в страны с более щадящими условиями для бизнеса. Некоторые его сограждане нашли пристанище в Израиле.
В целом же, вступившие в силу фискальные изменения, не особо отразились на покупателях элитной недвижимости Франции и интересах международных частных клиентов. Высокие проценты по налогу на богатство вполне поддается оптимизации законными способами, а возросший налог на прибыль с продажи недвижимости особо не влияет на цели, которые ставят зарубежные покупатели (см.: Недвижимость: олигархов привлекает элитная недвижимость Франции).
Понижение ставки и повышение требований на ипотеку
Банки Франции предлагают иностранным клиентам одни из самых низких ставок по ипотечному кредитованию в Европе. По данным за первый квартал 2013 года нерезидентам предлагались кредиты на приобретение недвижимости по фиксированной ставке от 2,8 до 3% сроком от 10 и до 25 лет или 2,7% с оформлением плавающей ставки. Причем, по сравнению с предложениями предыдущих периодов они еще немного понизились.
В то же время, находясь под влиянием неопределенности, происходящей на финансовых рынках и проблемах Еврозоны, французские банки вновь вынуждены для снижения собственных рисков ужесточать требования выдаваемых кредитов для нерезидентов. Так, введены новые требования к заемщикам, которые хотят получить в заем сумму кредита свыше 50% стоимости имущества. Кроме того несколько французских банков временно ограничили возможности выдачи новых кредитов нерезидентам Еврозоны.
Это отнюдь не свидетельствует о том, что ситуация с выдачей новых кредитов стала существенно хуже. Просто банки становятся все более внимательными к документам заемщиков, а клиенты которые могут подтвердить свои доходы и финансовое состояние могут рассчитывать на лучшие условия кредитования по всей территории Франции (см.: Недвижимость Франции: доступно ли получить ипотечный кредит).
Динамика цен на недвижимость Франции
В отличие от других европейских стран рынок недвижимости Франции не только не пострадал от экономического кризиса, но и значительно прирастил стоимость жилья относительно цен за последние 5 лет. Спасая свои акции от падения курсов на финансовых рынках, инвесторы вкладывали сбережения в недвижимость как более безопасный инструмент пишет Prian.ru. Рост цен на недвижимость в целом по стране после долгого периода стагнации был отмечен в 2011 году. За весь период, начиная с 2009 цены на жилье в Париже выросли на 37% (см.: Рейтинг "Биржевого лидера": Петербург против Парижа на рынке элитной недвижимости).
Сегодня после увеличения налогового бремени и сокращения выдачи субсидий на жилье, ситуация изменилась.
Ситуация не однородна, тенденции противоречивы. В некоторых регионах цены на жилье повысились, в других, наоборот отмечался спад. В 2012 в элитных центральных районах Парижа квартиры подорожали на 17%. В остальных районах и пригороде Парижа был отмечен спад, порядка 1-3%.
По данным RFI высокий спрос на недвижимость Франции 2012 года привел к повышению цен в начале текущего года. Так цены южных регионов страны в 1 квартале 2013 года (в Ницце и Лазурный Берег) выросли на 4%, домов – на 8%. В Париже и его окрестностях дома подорожали на 3,8%, а квартиры – на 6,2%.
В результате влияния негативных факторов и повышения цен на рынке продажи жилой недвижимости во Франции в 2012 сократились на четверть. Об этом пишет портал Est! со ссылкой на данные Ассоциации агентов по недвижимости Франции. Количество продаж квартир в Париже в 2012 году сократилось на 10% до 27 690 вернувшись к объемам 2009 года (26 540). Основной причиной падения продаж эксперты считают отказ продавцов снижать цены. Наряду с этим ослабление экономики самой Франции и ее соседей также негативно сказывается на активности покупателей недвижимости. Уровень безработицы сегодня во Франции составляет 10%.
Для собственников жилья, которые приобрели его с налоговыми льготами, законом введены максимальные размеры арендной платы ниже рыночных, превышать которые они не имеют право. Спад деловой активности на рынке недвижимости Франции в январе 2013 года продолжился. Количество сделок сократилось на 44% по сравнению с первым месяцем 2012 года.
Прогнозы и перспективы
Эксперты рынка недвижимости Франции считают, что цены на недвижимость в ближайших кварталах, скорее всего, продолжат падение, поскольку домохозяйства находятся в выжидательном состоянии из-за ослабления экономики. По мнению председателя совета директоров компании Prime View Пьера Сабатье ценовой спад в ближайшие 5-10 лет может достигнуть уровня 30 - 40%, сообщает Bloomberg. Он также считает, что рынок недвижимости будет страдать от сокращения государственных расходов, стареющего населения и ужесточенных ипотечных законов.
Тем не менее, 2013 год будет сдержанно позитивным для рынка французской недвижимости в виду стабилизирующегося спроса на недвижимость во Франции со стороны нерезидентов и удачным для получения ипотечного кредита или рефинансирования имеющегося кредита во Франции. В связи со слабой экономической активностью в зоне Евро, а также проблемами Кипра и необходимостью стимулирования экономики процентные ставки в ближайшее время будут сохраняться на текущем уровне, но не исключается, что незначительный рост ставок возможен в конце 1 полугодия 2013 года. Эксперты RFI считают, что спад цен на недвижимость, начавшийся в 2012 году, продолжится по всей Франции в этом году.
Аналогичную оценку дал председатель Нотариальной палаты Парижа Кристиан Бенасс в беседе с агентством Франс-Пресс. Он полагает, что 2013 год станет переходным для рынка недвижимости республики. Согласно опубликованному Нотариальной палаты Франции, падение средних цен в парке подержанного жилья в целом по стране за последние 9 месяцев может достичь 7% . В прошлом году по итогам 12 месяцев работы цены снизились всего на 1,3%. В столице Франции прогнозируется сужение рынка на 4,5%. По ожиданиям аналитиков средняя цена квадратного метра жилой недвижимости составит 8080 евро.
Резкое сокращение налоговых льгот по отношения к собственникам жилья и арендодателям в этом году, также может ограничить количество сделок на рынке недвижимости, комментирует ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости - Евгений Ольховский. Многие покупатели надеются на еще большее снижение цен, что приводит к еще меньшему количеству сделок.
