Кризис на рынке коммерческой недвижимости Украины близок к завершению. Такой вывод можно сделать, анализируя тренды в офисном секторе. В 2012-м году появилось немало новых объектов, которые еще требуют поглощения потребителями. Однако спрос также оказался немалым. Война-войной, а обед – по расписанию. То же самое можно сказать и об украинском экономическом кризисе. Сколько бы участники рынка ни плакались друг другу по поводу абсолютной депрессивности «окружающей среды», реальность радует и позитивными трендами.
По данным статистики, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Украины превысил 600 млн. долларов. В этом показателе не учтены еще приобретения активов для собственных нужд и сделки, связанные с землей. Но цифра все-таки оказалась самой большой за последнюю пятилетку, то есть с начала мирового кризиса. Какие сейчас тенденции на рынке недвижимости Украины разбирались аналитики журнала "Биржевой лидер" разделов "новости недвижимости" и "новости Украины".
Недвижимость Украины: бизнес ставит новые рекорды
Правда, есть во всем этом и некоторые нюансы. Так, только продажа ТРЦ Ocean Plaza, за который девелопер получил 350 млн. долларов США, обеспечила около 60% всего оборота. Без этой сделки рекорда не вышло бы. Однако, стоит ли искать «соринку в глазу» и сомневаться в установлении долгожданного положительного тренда, когда все преисполнены оптимизма?
Эксперты рынка недвижимости Украины напоминают о том, что ожидания 2011-го года по ставкам капитализации коммерческой недвижимости себя оправдали. Даже одного этого хватило бы для дальнейших позитивных прогнозов. А ведь ожидания по ставкам составляли 10,5-12,5% для сегментов офисной и торговой недвижимости. При этом Украина обошлась без экономических и политических потрясений, о которых так много «говорили большевики».
Если предоставленные данные Вас все еще не впечатляют, сравните украинскую статистику с российской. Когда это в Украине было лучше? Оказывается, в 2012-м году!
Инвестиции в коммерческую недвижимость России в позапрошлом году достигли примерно 10 млрд. долларов. Но уже в 2012-м году они упали до 7 млрд. А по прогнозам на 2013-й этот показатель вряд ли превысит 7-8 млрд. долларов. Разница в динамике очевидна…
Почему сектор офисной недвижимости стал лидером
Главной причиной такой ситуации в Украине эксперты называют не только быстрорастущее предложение. Впрочем, оно не всегда встречало адекватный спрос. Особенно такие тенденции заметны в столице. Киевские девелоперы в прошлом году выставили на продажу 1,4 млн. квадратных метров офисной недвижимости, что на 12% превысило позапрошлогодний показатель. Однако, поглощение офисных помещений все-таки снизилось на 20%, составив всего 135 тыс. кв. м. Увеличившееся предложение привело к тому, что уровень вакантности вырос с 13,5% до 16,8%. Правда, базовые арендные ставки при этом не изменились, оставшись на уровне 27-28 долларов за квадратный метр в месяц для категории «А» и 17-23 долларов для категории «В».
На первый взгляд, ситуация никак не способствовала росту на рынке. Что же позволило увеличить оборот? Оказывается, при общей стагнации главный рост потребления обеспечили наиболее передовые отрасли. Так, IT-сектор приобрел офисной недвижимости 35% от общего объема (против 21% в 2011-м году). Торговля купила 20% вместо 5% годом ранее. А вот финансовый и медиасектор сократили активность на рынке (11% против 20% и 2% против 14%, соответственно).
По словам аналитиков, 74% транзакций на рынке украинской офисной недвижимости осуществлено за счет переезда фирм с одного места в другое. Как отмечают эксперты, такая активность объясняется желанием улучшить качество занимаемых помещений, и это еще раз подтверждает, что на украинском рынке устанавливается позитивный тренд. Также многие владельцы и арендаторы не против консолидировать недвижимость в одном здании или увеличить занимаемую площадь.
Спрос и предложение на рынке недвижимости Украины
В этом и следующем году на рынке офисной недвижимости Киева ожидаются качественные изменения. Если все строящиеся объекты будут введены в эксплуатацию вовремя, а это – примерно 260 тысяч квадратных метров, доля недвижимости категории «А» выставленной на продажу, увеличится с 19-ти до 25-ти процентов. Таким образом, можно прогнозировать даже некоторое падение стоимости и арендных ставок как в сегменте самой качественной офисной недвижимости, так и в более низких категориях.
Впрочем, эксперты напоминают, что правила игры на рынке все-таки продолжат устанавливать девелоперы Украины наиболее крупных проектов. И любые изменения у них могут повлиять на рынок в целом. Они, пожалуй, остаются основным фактором риска.
Если крупные девелоперы начнут склоняться к демпингу, цены пойдет вниз. И наоборот. Если они примут во внимание мировую практику, по которой сданные в эксплуатацию крупные объекты площадью более 40 тыс. кв. м заполняются примерно за два три года, никакого обвала, скорее всего не произойдет. Как отмечает ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости - Евгений Ольховский, главное, чтобы главное инвесторы на рынке не запаниковали, и не решили побыстрее распродать все по бросовым ценам. В конце концов, это и будет главным тестом на их зрелость.
