Всего каких-то 10 лет назад экономика Германии завязла в рецессии. Финансовая система была повержена кризисом, удерживался дефицит бюджета, рост уровень безработицы. Правительство вынуждено было перейти к жесткой экономии, в основном за счет урезания социальных выплат. Сегодня экономика Германии является номером один в Европе и пятая в мире. Согласно результатам опроса 360 крупных инвесторов недвижимости на международной выставке MIPIM 2013, Германию назвали самой привлекательной страной для инвестирования в недвижимость в 2013 году.
Причина такого высокого интереса заключается в том, что, несмотря на постоянный рост, цены на жилье в Германии остаются доступными, а вложение в стабильную экономику подразумевает полную безопасность инвестиций.
Для того, чтобы выяснить почему инвесторы выбирают именно Германию, какие есть для этого предпосылки и основания, каковы перспективы этого рынка в будущем аналитики раздела "новости недвижимости" интернет-журнала "Биржевой лидер" подготовили обзор современного рынка недвижимости Германии.
Германия — идеальное место для ведения бизнеса, и жизни
Федератиивная Респуублика Германия — крупнейшее по территории и по населенности государство Центральной Европы. Омывается водами Балтийского и Северного морей. Страна соседствует с Данией, Австрией и Швейцарией, Францией, Люксембургом, Бельгией и Нидерландами, Польшей и Чехией. Германия является членом Европейского союза и НАТО, входит в «Большую восьмёрку», претендует на постоянное членство в Совете Безопасности ООН. Столица — Берлин. Государственный язык — немецкий. Денежная единица — евро. Федеративное государство, парламентская республика. Германия подразделяется на 16 федеральных единиц, 3 из которых является городами.
Крупнейшие города Германии неповторимы и своеобразны: демократичный Берлин и престижный Мюнхен, древний Кельн и современный Дюссельдорф, портовый Гамбург и курортный Баден-Баден. Франкфурт-на-Майне пятый по численности населения город Германии, финансовая метрополия и самый крупный и прибыльный аэропорт Германии. Рурский бассейн — регион с самой высокой плотностью населения. Земли Германии настолько разнообразны, что в некоторых иногда выходцы с севера страны могут не понять речь южан и наоборот. Экономика Германии сегодня самая сильная в Европе. При этом на фоне кризисных процессов, происходящих в Европе, в последнем квартале 2012 года ВВП Германии резко упал на 0,5% из-за усугубления долгового кризиса, слабого роста экспорта и инвестиций. В целом, по итогам 2012 года согласно данным обнародованным Федеральным статистическим агентством ФРГ (Destatis) он составил 0,7%. Темпы инфляции за 2012 год достигли 2,1%.
Германия считается постиндустриальной страной, в которой 2/3 экономики приходится на сферу услуг, 1/3 — производство и примерно 0.5-1.5 %— сельское хозяйство. 
В Германии передовая наука и развитое производство. В стране бесплатное высшее образование и созданы все условия для работы и отдыха. Жителей Германии отличает высокая культура в широком смысле слова. Немцы приветливы и дружелюбны в общении, во всяком случае - хорошо воспитаны. Нация славится высокой организованностью, пунктуальностью. Здесь просто любят порядок. Немцы привыкли руководствоваться простыми четкими понятными правилами. Национальность в Германии определяется гражданством. Об эмигрантах шутят, что они становятся гражданами Германии лишь тогда, когда у них появляется рефлекс собрать чей-то мусор в общественном парке. К слову для граждан России с Германией действует визовый режим. Шенгенская виза на въезд в страну действительна до 90 дней. После приобретения недвижимости собственники, а также их члены семьи получают право на пребывание в Германии уже до полугода. Затем дают разрешение на временное пребывание — до 1 года. Через 5 лет проживания в стране появляется возможность оформить вид на жительство, то есть право постоянного пребывания в стране.
Главные черты Германии — стабильность и предсказуемость. Благодаря работе эффективного законодательства в государстве практически нет коррупции, низкая преступность, созданы благоприятные условия для работы и ведения бизнеса. Немцы умеют жить экономно. По рассказам наших бывших соотечественников на социальное пособие вполне можно жить (хотя и скромно, но вполне цивильно). Прожиточный минимум равен 331 евро в месяц, а на иждивенцев предоставляется 80% от указанной суммы. Установленные законом минимальные нормы на жилье составляют: 45 кв.м на одного человека, 60 кв.м – если вы живете вдвоем, и — 75 кв.м. если вместе живет трое человек.
Кстати, в Германии традиционно считается нормой жить в арендованном жилье. Три четверти населения снимают в наем квартиры и дома, в том числе даже самые обеспеченные. Только 38% немцев имеет собственное жилье. При этом немцы прекрасно понимают, что недвижимость – это самый надежный способ защитить свои средства от обесценивания. К тому же немецкая недвижимость более доступна по цене, по сравнению с другими крупными западноевропейскими государствами. Сочетание этих двух факторов в 2012 году на фоне финансового кризиса в еврозоне, спровоцировали каждого четвертого жителя Германии, вложить свои сбережения в недвижимость страны. В связи с активностью граждан на рынке недвижимости Германии в 2012 году наблюдался рост цен на недвижимость - Недвижимость: какие страны наиболее подходят для инвестиций в 2013г.?.
Цены на недвижимость
По данным Дойче банка, уже в первом полугодии 2012 года цены на жилье в Берлине, Франкфурте и Мюнхене в среднем выросли на 10%. Стоимость жилья в Германии значительно дешевле, чем в других странах Евро региона. Судите сами - квадратный метр столичного жилья составляет:
- Франция - около 8000 евро,
- Австрия – в среднем 6000 евро,
- Германия – 1800 евро.
Цены на квартиры в крупных городах начинаются от 50 тыс. евро. Ввиду своей доступности цены на недвижимость Германии имеют постоянную тенденцию роста. Так, за последние 10 лет недвижимость в Берлине подорожала на 39%, в Мюнхене – на 23%, а в Гамбурге на 31%.
По данным представленном в отчете Бундесбанка, основанном на данных компании BulwienGesa AG только за 2012 год стоимость жилья в 125 крупнейших городах Германии выросла на 5%. Аналогичная ситуация была зарегистрирована и в предыдущем году.
Что касается немецкого рынка первичного жилья, то согласно информации центробанка Германии в 2012 году рост цен был не таким интенсивным как в предыдущем году. Тем не менее, в 2012 году цены на новое жилье выросли на 7%.
Инвесторы выбирают недорогое жилье пригородов
Наибольший интерес, по мнению аналитиков у инвесторов вызывает недвижимость в крупных деловых и культурных центрах Германии, богатых историческими достопримечательностями, культурными и образовательными центрами. В их число входят Берлин, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Дюссельдорф, Штутгарт Кельн, Бонн и другие. Данные города привлекательны как своим жилым фондом, так и коммерческими объектами. Рынок недвижимости Германии предоставляет широчайший выбор для заинтересованных инвесторов. Можно вложить средства в строительство новых объектов, купить готовые здания, коттеджи или квартиры или инвестировать в торговые или офисные строения и площади. Инвестор имеет возможность выбрать объект в соответствии со своими запросами и суммой, которой он располагает.
По данным исследований за 2012 год ориентиры инвесторов сместились в направлении промышленного сектора. Согласно проведенному опросу 20% инвесторов, отметили эффективность инвестиций в логистику и складские помещения.
Наибольшей популярностью среди инвесторов пользуются офисы (40% вложений). Далее следуют торговые (21%), складские площади (12%) и гостиничная недвижимость (9%).
С точки зрения экономии средств целесообразно также вложение средств на приобретение жилья за пределами мегалополисов, в пригородных населенных пунктах, расположенных в пределах часа езды до центра большого города. Такое жилье востребовано теми, кто не любит городской суеты и может свободно добраться на автомобиле до нужного места. Покупать жилье в глубинке, могут позволить себе, пожалуй, только пенсионеры, фрилайнсеры и фермеры. Российские инвесторы чаще приобретают недорогие апартаменты (до 30 тыс.евро) в небольших городках Германии - Недвижимость Европы: на Западе "русская эпоха". При выборе квартиры риелторы рекомендуют обращать внимание на высоту потолков, так как солидные арендаторы готовы платить высокую плату за просторные, не стесненные потолками высотой 2,5 м. Рассчитывая сдавать в аренду жилье, потрудитесь убедиться в том, что вокруг есть магазины, места для отдыха, транспорт и объекты, предоставляющие бытовые услуги.
Годовая рента от сдачи качественного жилья внаем в престижных кварталах больших городов составляет 6-8%. Доходность коммерческой недвижимости составляет от 8-14% годовых. Есть в Германии и курортная инфраструктура. Известная немецкая здравница Баден-Баден и немецкая Прибалтика притягивает светил с разных уголков мира отдохнуть и подлечится.
Стоимость недвижимости на курортах в 5-10 раз превышает стоимость жилья по всей стране. Так небольшие апартаменты (70-105 кв.м), можно приобрести по цене от 120 до 300 тыс. евро. Отдельно стоящий двух-трехэтажный дом (350-400 кв. м), с гаражом на 2 автомобиля и бассейном продают за 1,5 млн. евро.
Инвесторы скупают коммерческую и торговую недвижимость Германии
Федеральный банк Германии, постоянно отслеживает ситуацию на рынке недвижимости страны, и на сегодняшний день считает ее стабильной. В 2012 году значительно вырос интерес к коммерческой недвижимости Германии. В минувшем году, по сообщению специалистов портала Prian.ru, в сектор коммерческой недвижимости поступило 25,3 млрд. евро инвестиций. Таким образом, результат 9% по продажам в этом секторе является лучшим за предыдущие пять лет. Но, это еще не предел. Ожидается, что этот год должен побить все рекорды. Только по итогам первого квартала 2013 года в коммерческую недвижимость Германии были вложены 7 млрд. евро.
Если проанализировать субъектный состав инвесторов, то наиболее активны на этом поприще руководили иностранных инвестиционных компаний, вложившие 11,6 млрд. евро, что на 60% выше результата за предыдущий год. Вложения европейских инвесторов других стран Европы достигли 1,7 млрд. евро и превысили объем национальных инвестиций немцев.
Доходность коммерческой недвижимости осталась стабильной в первые три месяца 2013 года: в Мюнхене - 4,6%, в Гамбурге 4,7%,
во Франкфурте 4,75%, в Берлине 4,8%, в Дюссельдорфе 4,9%.
В торговую недвижимость Германии в 2012 году было инвестировано 23% объема прямых инвестиций Европы в этом секторе - сообщили аналитики Jones Lang LaSalle. Соответственно рынок Германии получил 4,46 млрд. евро. Это на 7% меньше, чем Великобритания, но больше чем рынок Швеции (1,5 млрд евро), Норвегия (1,3 млрд. евро) и Франция ( 1,2 млрд. евро). Рынки недвижимости этих пяти стран являются крупнейшими инвестиционными рынками в сегменте торговой недвижимости в Европе, которые совокупно составляют 74% от общего объема сделок в 2012 году.
Государственное регулирование цен на недвижимость
Германия открыта для иностранных инвесторов. Зарубежные покупатели имеют равные права на приобретение жилой недвижимости, земли, торговые, производственные и офисные помещения и другие объекты на всей территории государства.
Также как и граждане Германии с приобретением права собственности на иностранцев возлагаются обязанности по уплате налогов и сборов, установленных законами.
Иностранцы также имеют возможность воспользоваться ипотечным кредитом на покупку недвижимости по ставке от 1,5 до 5-6 % годовых со сроком погашения от 15 лет и более. Заем предоставляется на сумму 10-50% от цены недвижимости, то есть нужно быть готовым к внесению значительной суммы первоначального взноса. В плане государственного регулирования рынка недвижимости Германии, в целях предупреждения его чрезмерного накала и недопущения образования "пузыря" правительством Германии разработан комплекс законодательных ограничений. Прежде всего, это конечно, повышение налогов, связанных с отчуждением и приобретением недвижимости. Так, например, в Берлине власти подняли ставку обязательного сбора на покупку недвижимости - Рейтинг "Биржевого лидера" стран Европы с самыми завышенными ценами на жилье.
С 1 апреля 2012 года налог на приобретение объекта покупатели уплачивают по ставке 5% от стоимости имущества. По данным компании L&B Immobiliya, опубликованным Prian.ru. Размеры этого местного налога в разных регионах Германии разные - от 3,5% (Бавария, Гессен и Саксония) до 5% (Тюрингии и Бранденбурге). В федеральных землях Бремене и Гамбурге он составляет – 4,5%, а в от цены имущества. Собственник жилья в Германии обязан уплачивать налог на недвижимость: с квартиры — приблизительно 150-300 евро в год, с особняка — немного больше, в зависимости от площади. Кроме того, местные власти и руководство кондоминиумов могут ежемесячно взимать сборы на те или иные коммунальные нужды.
Кстати говоря, содержание квартиры в Германии обходится не дешево. Плата за коммунальные услуги по нашим меркам там достаточно высока. В немецкой квартире не горит свет сразу во всех комнатах и не бежит вода из крана, пока хозяйка натирает тарелки полотенцем.
Итоги и прогнозы по рынку недвижимости Германии
Рынок недвижимости Германии сегодня очень популярен среди инвесторов, как внутри самой страны, так и для иностранцев еврозоны, а также других государств, как стабильный, надежный и с перспективой роста. Повышается спрос на коммерческую недвижимость Германии. По прогнозам аналитиков, опубликованным риэлторами компаний CBRE, Savills, Jones Lang LaSalle и BNP Paribas Real Estate, общий объем инвестиций за 2013 год в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам, достигнет 25 млрд. евро. Увеличивается число иностранных инвесторов, приобретающих жилую недвижимость в стране. Инвесторы все чаще получают разрешения на строительство объектов.
В Германии традиционно развит рынок аренды недвижимости. Поэтому немецкую недвижимость реально и рентабельно сдавать в аренду. Рядовые немцы, в свою очередь, также активно приобретают недвижимость в крупных городах Германии, чтобы защититься от инфляционных процессов в финансовой системе еврозоны. Как следствие повышению спроса на жилье растут в цены на жилую недвижимость. В целях предотвращения чрезмерного роста цен на рынке недвижимости Германии немецкое правительство принимает фискальные меры, направленные на их регулирование.
Таким образом, мы действительно нашли весомые аргументы в пользу рынка недвижимости Германии, как идеального места для инвестирования - Недвижимость Германии – отличная возможность выгодного инвестирования.
