Сдача в аренду апартаментов в Москве приносит инвестору от пяти до десяти процентов прибыли в год. По оценкам специалистов рынка недвижимости России, это более выгодный бизнес, чем покупка с последующей сдачей в аренду обычных квартир. Впрочем, эксперты журнала "Биржевой лидер" советуют обратить внимание на несколько очень важных нюансов.
Недостатки и преимущества апартаментов
Как отмечают специалисты, уровень доходности аренды апартаментов все-таки не может быть автоматически более высоким, чем квартир. Все зависит от класса недвижимости и района, в котором она расположена. Прежде всего, следует помнить, что в апартаментах невозможно прописаться. А официальная регистрация в Москве сегодня для многих жильцов является чуть ли ни решающим фактором. По словам аналитиков, в отдельных районах именно из-за этого апартаменты могут стоить даже на 10-20% дешевле, чем квартиры. Но аренда все равно будет оставаться примерно на том же уровне или дороже.
Стоимость проживания в апартаментах существенно возрастает при хорошей транспортной инфраструктуре. В большинстве случаев, прежде всего, клиенты смотрят на близость к станциям метро. И, конечно же, цены растут с приближением к центру столицы.
Больше всего такой недвижимости находится в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость одного квадратного метра в апартаментах здесь находится в районе 8,5 тыс. долларов США. Арендные ставки повышаются или понижаются в зависимости от башни, в которой располагаются апартаменты. Самые дорогие – в «Федерации Запад». Владельцы объясняют это более качественной и богатой отделкой здания как снаружи, так и внутри. Скажем, апартаменты с одной спальней площадью в 115 квадратных метров обойдутся в 17-18 тысяч долларов в месяц.
На втором месте по стоимости аренды башня «Город столиц», имеющая стандартную отделку. Аренда апартаментов с обычным «евроремонтом» площадью более ста квадратных метров может стоить от 8,5 до 11 тыс. долларов в месяц. Вдвое большие по площади апартаменты – до 15-ти тыс. долларов. И только самые большие объекты удается сдать по 17-20 тыс. долларов в месяц.
Главное – не цена, а рентабельность
Инвесторам, желающим приобрести апартаменты в Москве с последующей сдачей их в аренду, советуют, в первую очередь, обращать внимание на рентабельность такого бизнеса и сроки окупаемости. Эти показатели в секторе недвижимости Москвы не слишком высоки. Поэтому каждый лишний процент доходности в условиях колебания цен на жилье может сыграть решающую роль, сделав ваш бизнес прибыльным или же оставив его рентабельность вблизи нулевой отметки.
По данным компании Praedium, при покупке апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» площадью чуть более ста квадратных метров необходимо потратить около 53 млн. рублей. При сдаче в аренду такой недвижимости доходность составит 8% в год. Таким образом, срок окупаемости такого объекта – 13 лет.
Однако, подсчитывая будущие прибыли, инвесторам не стоит забывать, что часть платы за аренду отойдет риелторам за посредничество в поиске жильцов - ТОП Яндекс риэлторов России: определены два лидера рынка недвижимости. Также нужно учитывать необходимые перерывы и вынужденные «простои», возникающие из-за банального отсутствия в данный момент клиентов или же потребности сделать ремонт. Но в любом случае на современном рынке недвижимости Москвы апартаменты, как правило, выигрывают по прибыльности у обычных квартир. Для них нормальным сроком окупаемости считаются примерно 20 лет.
Среди главных рисков в этом бизнесе специалисты называют колебания цен на рынке недвижимости. Если в результате очередного кризиса они резко пойдут вниз, инвестор получит убытки от снижения капитализации объекта. К тому же, в такие моменты чаще всего наблюдается падение стоимости аренды и уменьшение спроса, из-за чего владелец недвижимости может надолго застрять в «нуле».
Как увеличить доходность?
По мнению ведущего эксперта зарубежного рынка недвижимости Евгения Ольховского, - особенностями рынка недвижимости Москвы является то, что с уменьшением стоимости объектов растет рентабельность сдачи их в аренду. Конечно же, все имеет свои пределы. Апартаменты все-таки должны иметь «товарный вид», иначе вы вряд ли найдете жильцов. Речь ведь идет о довольно дорогой аренде. Также не стоит экономить при покупке такой недвижимости за счет отдаленности от метро. Среднестатистический житель апартаментов – человек, в общем, не бедный. На какие-либо явные неудобства он вряд ли согласится несмотря ни на какие скидки - Рейтинг «Биржевого лидера»: Москва против Лондона на рынке элитной недвижимости.
Тем не менее, если однокомнатные апартаменты вам удастся сдать в аренду за 35 тыс. рублей в месяц, скорее всего, срок окупаемости объекта составит около 10-ти лет, что является очень хорошим для Москвы показателем. Неплохой возможностью увеличить рентабельность бизнеса считается покупка недвижимости на начальной стадии строительства. Цена почти автоматически оказывается процентов на 30 ниже. Впрочем, здесь появляется риск, что дом будет сдан в эксплуатацию гораздо позже объявленных сроков или же вовсе строительная компания «лопнет», как это уже не раз бывало на отечественном рынке. Также следует иметь в виду, что значительная скидка в стоимости объекта, как минимум, влечет за собой замораживание вашего капитала на год-полтора, пока дом будут достраивать и сдавать в эксплуатацию.
Покупая апартаменты в Москве, инвестору нужно обратить внимание на среднюю стоимость коммунальных платежей, которые также могут свести на нет ожидаемую прибыль. Часто при заключении договоров об аренде коммунальные платежи не выделяются отдельной графой, а они в апартаментах могут достигать 800 и даже 2000 долларов в месяц!
Также не помешает следить за текущими ставками налогов. Апартаменты официально не считаются обычной жилой недвижимостью, льготные ставки на них не распространяются. Поэтому налог на них может оказаться в пять раз выше, чем на аналогичную квартиру.
Редколлегия отдела "новости России" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: что для вас становится первостепенным фактором при инвестициях в недвижимость Москвы?
- срок окупаемости приобретенной недвижимости в Москве;
- стоимость коммунальных платежей;
- район расположения объекта недвижимости.
