Греция вот уже несколько лет ассоциируется со словом «кризис». Местный рынок недвижимости также не обошли характерные для периода экономического спада проблемы. Цены на жилье резко падают, на продажу выставляют все больше объектов. Но как известно, именно такие условия могут оказаться наиболее выгодными для инвестирования. Пришло ли время вкладывать капиталы в греческую недвижимость или нужно еще подождать, пока стоимость объектов опустится до более низких уровней, выясняли журналисты журнала "Биржевой лидер" разделов "Новости недвижимости" и "Новости Европы"?
Сейчас над этой проблемой ломают головы лучшие специалисты и эксперты по недвижимости во многих странах Европы. Ведь новости, приходящие из Греции, говорят как «за», так и «против» немедленного принятия решения.
Стимулы для иностранцев
Похоже, что власти Греции в ближайшее время смогут рассчитывать только на иностранных инвесторов в местную недвижимость, огромную часть которых и сегодня составляют выходцы из России и других государств СНГ. За последние три года рынок сильно преобразился, а изменения произошли отнюдь не в лучшую сторону. Теперь более половины греческих домовладельцев заявили, что не способны будут даже заплатить налоги в 2013 году. А четверть из них уже задерживали ежемесячные выплаты. Что ж, дальше, скорее всего, падать уже некуда. Но если ситуация не изменится в ближайшее время, рынок может и вовсе достичь нулевого уровня. Однако не будем торопиться с выводами.
Все-таки Греция сильно отличается от других стран Балканского полуострова, переживших десятилетия коммунистического правления. Здесь высокоразвитая курортная и туристическая инфраструктура. И насколько бы ни был жесток нынешний кризис, любые положительные сдвиги могут развернуть тренд в обратную сторону. Тогда инвесторам нужно будет сильно поторопиться, чтобы «схватить» недвижимость, цены на который начнут расти как на дрожжах.
Пока до этого еще далековато. Но власти уже пробуют исправить ситуацию. Очевидно, наших соотечественников пытаются привлечь пятилетним видом на жительство, который в Греции готовы автоматически предоставить при покупке объектов на сумму не менее 250 тыс. евро. Раньше «барьер ВНЖ» составлял 300 тыс. евро. Причем, речь идет не только о жилье, а о любой недвижимости (см. также: Недвижимость Европы: на Западе "русская эпоха")!
Для всех остальных инвесторов правительство объявило о моратории на введении новых налогов на недвижимость. Напомним, что в Греции, пытаясь побороть кризис, власти не раз принимали решения, которые только усугубляли ситуацию и вредили развитию рынка. Так, в сентябре прошлого года здесь ввели экстренный налог на недвижимость, ставка которого составила 4 евро за каждый квадратный метр. Результат не заставил себя ждать. По сравнению с 2010 годом расходы домовладельцев на содержание недвижимости выросли примерно в шесть раз (подорожали также газ, электроэнергия и вода). И теперь даже те из них, которые постоянно сдают в аренду жилье, говорят, что их доходы ниже расходов (82,7 процента опрошенных). Это еще один показатель того, что рынок, возможно, уже находится на самом «дне».
Впрочем, власти сейчас обещают всяческие послабления. Например, в 2013 году на 15 процентов снижен дополнительный налог на недвижимость, включающий и счета Государственной энергетической корпорации. Также правительство намерено снизить налог на передачу имущества до 4 процентов на объекты стоимостью до 20 тыс. евро и до 6 процентов на более дорогие. До сих пор ставки колебались в пределах 8-10 процентов.
Как отмечает ведущий эксперты рынка недвижимости Европы и Канады - Евгений Ольховский, - сами по себе такие меры, конечно же, не смогут поддержать греческий рынок. Но сейчас здесь важны хоть какие-нибудь положительные новости, свидетельствующие о том, что ситуация начинает меняться к лучшему.
Цены и строительство также достигают «дна»
Греки неплатежеспособны, а иностранцы напуганы. Примерно так можно описать нынешнюю ситуацию на рынке страны. Впрочем, именно она может стать благоприятной для всех тех, кто в ведении собственного бизнеса руководствуется старым добрым принципом: покупать дешево - продавать дорого.
Итак, из примерно одного миллиона объектов жилой недвижимости, постоянно сдаваемой в аренду в Греции, около 300 тыс. сейчас пустуют! Полное отсутствие доходов заставляет нервничать домовладельцев, и многие их них наверняка готовы «скинуть балласт» по ценам гораздо ниже рыночных. Хотите купить дом или квартиру «за копейки» - ищите среди продавцов наибольших паникеров!
Более чем интересная ситуация сложилась в строительном секторе. Если в докризисном 2007 году было сдано в эксплуатацию почти 104 тыс. единиц жилья, то в 2012 – еле-еле 20 тысяч. Причем, около двух третей объектов – в первом полугодии. Строительная отрасль Греции практически остановилась. Здесь также много неликвидом и желающих продать объекты ниже себестоимости.
Вообще, динамика падения цен в Греции просто впечатляет. Мало того, что за первые три года кризиса она подешевела примерно на треть, так во втором квартале прошлого года падение цен в среднем составило 11,92 процента, а в четвертом на 13,2 процента в годовом исчислении.
Впрочем, предрекает падение цен еще на 17 процентов в ближайшие два года. Потому, желающие приобрести недвижимость как можно дешевле могут еще немного подождать.
Можно ли выгодно инвестировать сейчас?
Оказывается, да. Только необходимо внимательно отнестись к поточной ситуации на рынке. Для тех, кого не пугают налоги и кто согласен ожидать отдачи от собственных капиталовложений в более длительный период, благоприятное время для инвестиций уже наступило. Если же вы рассчитываете дешево приобрести какие-нибудь апартаменты, чтобы потихоньку сдавать их в аренду, имейте в виду, что ликвидность в этом секторе осталась только в элитных районах и курортных зонах. Обычные греки потеряли былую платежеспособность. Сейчас среди местного населения наибольшую популярность имеют небольшие квартиры площадью до 65 кв. м. Да и то арендодатели, которым удается сдать жилье в наем, жалуются, что примерно каждая пятая семья месяцами не платит за квартиру. У них остается непростой выбор: выгонять таких жильцов на улицу или депонировать их долги в надежде, что они когда-нибудь рассчитаются.
Впрочем, как отмечают эксперты наиболее популярных риэлторский компаний один из сегментов греческого рынка все-таки демонстрирует неплохой рост. Это элитная недвижимость, офисы и торговые площади. Как ни странно, доходы от вложений за последнее время здесь выросли на 8-8,5 процентов Среди причин сложившейся ситуации специалисты называют выгодное соотношение стоимости объектов и действующих арендных ставок.
Действительно, аренда VIP-жилья действительно во время кризиса подешевела с 280 до 150 евро за квадратный метр в месяц. Но и стоимость строительства этого самого квадратного метра сейчас составляет всего около 1500 евро. А вакантных площадей всего около 16 процентов. Для сравнения: строительство жилья эконом-класса обходится в 900 евро за квадратный метр, примерно треть – пустует, а 15-20 процентов арендаторов фактически пользуются квартирами бесплатно, заставляя домовладельцев из собственного кармана платить даже за коммунальные услуги.
Видео: Недвижимость Греции: пришло ли время инвестировать в греческую недвижимость
Недвижимость Греции: пришло ли время инвестировать в греческую недвижимость
