Стоимость аренды торговой недвижимости в Москве бьет все рекорды. Несмотря на то, что российская столица уже считается одним из самых дорогих городов мира, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен. Для этого, считают они, есть все объективные предпосылки. И не беда, что аренда недвижимости, как правило, уже обходится дороже, чем покупка в большинстве европейских стран. Пока существует спрос, владельцам торговых площадей нечего опасаться за собственное будущее.
Разнонаправленные движения московского рынка
Несмотря на повышение арендных ставок в среднем на 10-15 процентов в прошлом году и довольно оптимистичные результаты первых пяти месяцев 2013 г., некоторые эксперты сомневаются, что позитивный тренд сохранится по всему спектру торговой недвижимости Москвы. В целом, они говорят о разнонаправленных движениях на рынке и отмечают, что стоимость площадей в недорогих магазинах сейчас повышается быстрее. В зависимости от места расположения объекта можно было заметить и стабилизацию ставок, и даже некоторое их снижение.
Впрочем, специалисты компании Jones Lang LaSalle также говорят о снижении предложения, что само по себе может привести к очередному подорожанию. Главное, чтобы и спрос оставался, как минимум, на прежнем уровне.
По оценкам экспертов, в 2012 году быстрее дорожала аренда площадей, сдаваемых для торговли электроникой и бытовой техникой. Уже в первом квартале максимальная арендная ставка достигла 4500 долларов за квадратный метр в год. В то же время, средняя цена аренды в столице оставалась на уровне от 500 до 1800 долларов в год за квадратный метр. Специалисты допускают, что в этом сегменте рост арендных ставок до конца года может составить 3-5 процентов. Однако наибольшую привлекательность обрели наиболее удачно расположенные объекты общей площадью около 100 кв. м. Уже к третьему кварталу прошлого года арендовать их можно было даже по 5,5 тыс. долл. за 1 кв. м. Нижняя граница арендных ставок на такие объекты выросла на 8,5 процента, составив 3,8 тыс. долл. Но это – на главных улицах Москвы. А на второстепенных цены колебались в пределах 800-2100 долл. По некоторым прогнозам, аренда такой недвижимости до конца текущего года подорожает еще на 5-7 процентов.
Что же теперь происходит в сфере аренды торговой недвижимости Москвы? Отвечая на этот вопрос, специалисты выделили сразу несколько разнонаправленных тенденций рынка. С одной стороны, наблюдается снижение темпов роста предложения. Хотя, в то же время, девелоперы возобновили реализацию проектов, замороженных в кризисные годы, в результате чего стали появляться новые площади и объекты с более совершенными концепциями развития. Также на российском рынке появились новые торговые форматы, такие как аутлет-центры, lifestyle-центры, ритейл-парки (см.: Недвижимость России: регионы выбирают Рублево-Успенское шоссе).
О причинах колебаний арендных ставок
Больше всего с начала года подорожала торговая недвижимость в старой части Москвы. Здесь ставки выросли уже на 10 процентов, хотя ранее аналитики прогнозировали подорожание всего на 5-7 процентов за год. Также наблюдается существенный рост в торговых центрах, расположенных на улицах с наибольшим автомобильным и пешеходным трафиком. Среди главных причин таких тенденций называют бурное развитие ритейла в России, связанное с повышением потребительского спроса и выходом на рынок новых международных ритейл-операторов.
Аналитики рынка недвижимости в свою очередь отмечают падение средней арендной ставки по Москве сразу на 13 процентов в мае текущего года. Сложившуюся ситуацию они объясняют уходом с рынка целого ряда дорогих объектов и неравномерностью предложения по всему городу. Так, к началу лета общий объем предложения в Москве составил около 480-ти объектов с общей торговой площадью 230 тыс. кв. м. Из них 66 находятся в центре, 412 – за пределами Садового кольца, где средняя стоимость аренды квадратного метра составила 890 долл. при более чем 1,9 тыс. долл. в среднем по столице.
Причинами быстрого роста арендных ставок в прошлом году эксперты также называют сокращение на треть объема предложения торговой недвижимости вне центра Москвы. В центре предложение уменьшилось только на 12 процентов. Стоимость аренды здесь выросла за год на 4 процента, достигнув 2077 долларов. Вне центра средняя арендная ставка не достигала и тысячи долларов.
Главной проблемой московских арендаторов остаются высокая плата и довольно низкое качество торговых площадей во многих объектах. Особенно это характерно для центра, где, скорее всего, в ближайшее время существенно снизится инвестиционная привлекательность магазинов. Одновременно повысится она в современных торговых центрах, где можно будет снять относительно небольшие площади с высоким трафиком.
Основными причинами дальнейшего роста арендных ставок в Москве эксперт рынка зарубежной недвижимости Евгений Ольховский считает выход на российский рынок новых брендов, для которых потребуются собственные сети магазинов, а также расширение бизнеса уже работающих крупных ритейлеров. Кроме того, в столице России будет наблюдаться дефицит качественных торговых площадей. С начала этого года в мегаполисе ввели в эксплуатацию только один торговый центр современного формата. И то, его площадь составила всего 8 тыс. кв. м. Ранее же планировалось к лету открыть не менее пяти новых ТЦ.
