Самая большая по численности населения и одна из самых загадочных стран мира – Китай – вот уже не одно десятилетие привлекает иностранных инвесторов. Вкладывать деньги в местную экономику более чем выгодно. И то же самое касается рынка недвижимости. Впрочем, здесь есть немало своих нюансов, знать о которых полезно, чтобы не оказаться в невыгодном положении. Правила, установленные в жилищном секторе, сильно отличаются от действующих в большинстве государств. Не будем забывать, что в Китае все-таки правит Коммунистическая партия, и отношение к частной собственности здесь особое.
Впрочем, за последний десяток лет китайский рынок недвижимости не раз показывал стремительный рост. В отдельные годы его объемы увеличивались даже в разы! По мнению экспертов, это вполне объективный процесс, поскольку в Китае продолжается массовое переселение сельских жителей в города. В результате появились громадные мегаполисы, растущие каждый год примерно на 1 процент. Правительство даже стало вводить ограничения на покупку недвижимости, чтобы не допустить надувания "мыльного пузыря". После этого, с 2011 года объемы продаж стабилизировались. Но это не значит, что у инвестора больше нет стимулов покупать китайскую недвижимость. Стоит властям ослабить контроль, и средняя цена квадратного метра снова взлетит к небесам. Пока же иностранцы пытаются закрепиться на рынке в ожидании очередного грядущего ралли, отмечают эксперты журнала "Биржевой лидер" разделов "Новости Азии" и "Новости недвижимости".
Цены на рынке недвижимости Китая
Анализировать стоимость недвижимости в Китае – дело неблагодарное. Страна слишком велика и разделена на депрессивные и быстроразвивающиеся регионы. К тому же, существует огромная разница в доходах богатых и бедных. Посему стоимость жилья напрямую зависит от местонахождения и предназначения (кому его хотят продавать).
В городах Поднебесной можно найти квартиры, квадратный метр в которых стоит менее 500 долларов и тут же, рядом, по 5-6 тыс. долларов. В курортных зонах разница также достигает 5-7 раз. В селах дома практически ничего не стоят. Но иностранцам, увы, не позволяют здесь приобретать недвижимость.
Характерная особенность китайских многоэтажек: цена квадратного метра тем выше, чем выше этаж, на котором находится квартира. Очевидно, это плата за удаление от того "муравейника", который напоминают улицы китайских городов. Наиболее привлекательными для иностранных инвестиций считаются города Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Тяньцзинь, Шэньчжэнь, Далянь. Темпы прироста капиталовложений в строительную отрасль составляют примерно 25-30 процентов в год. Поэтому дефицита на первичном рынке жилья не наблюдается.
Правила для иностранцев
Самая плохая новость для зарубежного инвестора – китайское законодательство не признает частной собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Вкладывая деньги в недвижимость, вы получаете право на долгосрочное пользование или аренду. По действующим правилам, купленная квартира останется вашей на срок до 50-ти лет, а земельный участок – до 70-ти лет. Но иностранец, приехавший в Поднебесную "только вчера", вряд ли вообще сможет что-либо купить на свой паспорт. Специалисты наиболее популярных риэлторских компаний России советуют оформлять недвижимость на филиалы и представительства иностранных фирм. Право приобретения имеют также иностранные граждане, которые постоянно жили в Китае на протяжение не менее одного года. Если жилье не приобретается с коммерческой целью, использовать его можно только для себя лично.
Иностранные компании могут покупать объекты только в тех городах, где зарегистрированы их представительства. Жилье, предназначенное для малообеспеченных китайцев, гражданам других стран не продается. Впрочем, многие из ограничений можно обойти, если управление объектом перепоручить компании, зарегистрированной в Гонконге. Тогда свобода распоряжения домом или квартирой станет гораздо большей. Например, вы с легкостью сможете сдавать недвижимость в аренду через такого посредника.
Также большинство ограничений не действует для компаний со 100 процентами иностраннго капитала. Им не нужно получать специального разрешения на использование недвижимости в коммерческих целях.
Для приобретения недвижимости в Китае можно воспользоваться довольно выгодными условиями ипотечного кредитования. Фактически занять деньги можно в любом местном банке. Для этого необходимо иметь легальный статус, стабильный доход и собственный капитал, равный не менее 20 процентов от стоимости объекта.
Как правило, ипотечные кредиты выдают сроком на пять лет при условии предоплаты 30-40 процентов от стоимости. Средняя процентная ставка составляет 6,5 процента годовых.
Жилье, находящееся в вашем пользовании более пяти лет, освобождается от налогообложения. До этого срока нужно платить в казну 5,5 процента от стоимости недвижимости.
Перспективы для инвестора
Необходимо иметь в виду, что китайское правительство время от времени пытается штучно уменьшить спрос на недвижимость. Последние барьеры Госсовет установил 1-го марта с.г. Для людей, не являющиеся жителями того города, в котором они хотят приобрести жилье, введены такие ограничения: перед приобретением объекта необходимо заплатить 20 процентов налога на капитал, а при покупке второго объекта обязательным становится 70 процентов аванса. А ставка по ипотечному кредиту составит уже 30 процентов годовых, отмечает ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости - Евгений Ольховский.
Учитывая огромный спрос на недвижимость, аналитики пока не берутся утверждать, насколько именно такие меры смогут "охладить" китайский рынок жилья. По крайней мере, подобные ограничения, введенные в 2011-м году, лишь притормозили галопирующее развитие, но не остановили его.
Зато эксперты точно прогнозируют резкий скачок цен в случае отмены запрещающих мер (китайское правительство время от времени прибегает к разного рода либерализациям).
Так, например, с ноября 2008-го по июнь 2009-го года в Поднебесной случился ипотечный бум. После того, как объемы кредитования достигли 1,3 трлн. долларов, увеличившись примерно на треть, стоимость квадратного метра в больших городах выросла вдвое и больше.
