Если вы хотели жить, как во Франции, нечего было строить рыночную экономику! Именно так недавно пошутил один из наших знакомых экспертов, когда у него спросили об условиях аренды недвижимости в этой стране.
Действительно, сравнивая условия сдачи в наем жилой недвижимости в традиционно любимых инвесторами государствах Средиземноморья, от славянской Черногории или Хорватии до греческого Кипра или Турции, а также в Прибалтике, на Канарских островах, в Гонконге или где-нибудь еще, покупатель будет сильно удивлен теми откровенно «советскими» ограничениями, которые действуют в стране «развитого капитализма» – Франции. Впрочем, что тут удивляться. Ведь это французы социализм изобрели. А мы от него просто отказались в начале девяностых годов прошлого столетия…
Но все ли так плохо, на самом деле? Нет, конечно же. На французском рынке недвижимости успешно зарабатывает масса инвесторов. Вот только если вы уже приобрели определенный опыт где-нибудь в Испании или Болгарии, то вам, наверняка, придется несколько изменить свой алгоритм мышления с приездом во Францию. В общем, все станет на свои места, когда вы поймете, что в этой стране арендатор имеет право не только платить вам за предоставленную жилплощадь, а на вас, в свою очередь, также налагается масса обязанностей.
Так кто же в доме хозяин?
Во Франции отношения между собственником жилья и арендатором действительно усложнены и формализированы до предела. Пускать «в дом» кого ни попади здесь вообще не принято. Например, перед заключением договора об аренде собственник квартиры вполне может потребовать от будущего жильца трудовой контракт, копию налогового извещения, свидетельство о браке и реквизиты его банковского счета, пишет tranio.ru. Нужно знать, с кем имеешь дело. Для чего? Это, вы, уважаемый читатель, узнаете прямо сейчас.
Подписав долгосрочные контракт аренды жилья, арендатор, сам обязан платить за коммунальные услуги, вывоз мусора и налог на проживание (см. также: Недвижимость Франции: особенности налогообложения и стоимость коммунальных услуг). Он, по сути, оказывается примерно в том же положении, что и квартиросъемщик в советской «хрущевке». Недвижимость вроде бы и не его, а попробуй-ка выстави за двери нерадивого жильца даже в случае неуплаты квартплаты! Владельцу же остается выполнять своеобразную роль «ЖЭКа». Как только кран протек – жилец сразу к нему. Ремонтируй, мол…
Квартиросъемщик зато сам должен следить за порядком в помещении и даже делать косметический ремонт. Но в ведении собственника жилья – земельный налог. Достаточно внятное распределение обязанностей все-таки существует. Но если одна из сторон вовсе не выполняет их, это еще не повод автоматически расторгнуть договор. Мало того, неисполнение обязанностей одной стороной не освобождает от своих обязанностей другую сторону. Требовать оплатить задолженность по квартплате можно только через суд, который иногда растягивается во времени до бесконечности. Этим в последнее время пользуются местные аферисты, которые чуть ли не годами бесплатно живут в квартирах не самых жестко настроенных владельцев.
Наученные горьким опытом, французские арендодатели пытаются взять плату авансом как можно на больше времени вперед. Но при заключении нового договора закон запрещает брать арендную плату более чем за три месяца. А вообще, во Франции принято оплачивать проживание ежемесячно.
Также жильцов запрещено выселять из квартиры зимой (с 1 ноября по 15 марта). Нельзя повышать квартплату сверх норм, устанавливаемых Национальным институтом статистики и экономических исследований (в первом квартале текущего года, например, эта организация установила индекс, позволяющий на протяжение года увеличить стоимость аренды всего на 1,54%). И все это в целом весьма ограничивает прибыльность, а также увеличивает риски инвестора.
О перспективах рынка недвижимости Франции
По мнению ведущего эксперта зарубежной недвижимости Евгения Ольховского, даже в таких, казалось бы, драконовских условиях на рынке недвижимости Франции можно найти рациональное зерно. По крайней мере, чрезмерная формализация отношений и законодательные ограничения точно «давят» на цены, не позволяя им расти. То есть, французскую недвижимость в целом можно назвать недооцененной, и при первых же лучах либерализации ее стоимость вполне может рвануть вверх.
Пока же правительство Франции предпринимает шаги, которые вызывают противоречивые оценки экспертов. Например, недавно было объявлено о том, что от налога на прирост капитала будут освобождаться собственники недвижимости в течение 22-х лет, а не 30-ти, как это было ранее. Очевидно, власти, таким образом, пытаются оживить рынок купли-продажи объектов. И если идея действительно сработает, и спрос действительно вырастет, цены, несомненно, пойдут вверх. Речь ведь идет о достаточно крупных ставках, которые для граждан государств, не входящих в ЕС, в начале 2013-го года были повышены с 33,3% до 48,8%.
Но пока не совсем ясно, к какому результату приведут нововведения. Если, например, начнется банальный массовый «сброс» старых квартир и домов, скорее всего, инвесторы смогут приобрести недвижимость на вторичном рынке по очень низким ценам.
Кстати, упомянутый налог не применяется на недвижимость, которая используется как основное место жительство. Дома и квартиры, постоянно сдаваемые в аренду, составляют во Франции не более 23%. Как отмечают специалисты наиболее популярных риелторских компаний России, эти объекты формируют особый коммерческий рынок, на котором малейшие изменения в законодательстве открывают возможности для прибыльных спекуляций со стороны инвесторов.
