По оценкам аналитиков, первое полугодие 2013 г. завершилось на российском рынке коммерческой недвижимости новыми рекордными достижениями. Особенно порадовал значительный рост прямых инвестиций. Как отмечают в компании Praedium Investment Capital, на протяжении шести месяцев в России було осуществлено несколько крупных инвестиционных транзакций, которые, в основном, и обеспечили улучшение показателей. В результате объем инвестиций в первом полугодии текущего года достиг уровня 5,26 млрд. долларов США.
Так, в начале 2013 г. завершена сделка по покупке БЦ White Square за 1.0 млрд. долларов США. Объект приобрела российская компания O1 Properties. Также компания РосЕвроДевелопмент купила за 784 млн. долларов торгово-развлекательный центр «АУРА» в Новосибирске.
Особенностью современного российского рынка коммерческой недвижимости эксперты считают то, что отечественный инвестор уже превалирует над иностранным. Такая тенденция наблюдается и в этом году, с начала которого самая крупная сделка, совершенная иностранцами, по объему инвестиций заняла только третье место – 600 млн. долларов США. Речь идет о покупке ТРЦ «Метрополис» американским пенсионным фондом California Public Employees Retirement Fund.
Не намного по объемам капиталовложений отставали операции, совершенные в сегменте офисной недвижимости. Самые крупные сделки совершались с объектами класса «А». К примеру, за 450 млн. долларов компания AFI Development реализовала бизнес-центр Four Winds на 1-й Тверской Ямской улице. Также O1 Properties продала Лаборатории Касперского БЦ Олимпия Парк за 350 млн. долларов.
В сфере складской недвижимости эксперты отметили сделку по продаже компанией GHP Russia Real Estate (FF&P) складского комплекса в Томилино (класс «А») за 100 млн. долларов США.
Источник: PraediumInvestmentCapital
Одновременно с ростом инвестиций в первом полугодии 2013 г. несколько снизились ставки капитализации. В начале июня текущего года в Москве они составляли для офисной недвижимости не менее 8,0-8,5%, для торговой – 9,0-9,5%, для складов и производственных объектов – 11,5-12,0%.
Оказалось, что этот показатель в регионах России выше на 150-200 базисных пунктов, а в Санкт-Петербурге – на 50-100 базисных пунктов.
Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости, %, H1 2013
Ранее большинство аналитиков прогнозировали негативный сценарий развития на рынке коммерческой недвижимости России в 2013 г. Однако на практике оказалось, что рынок не только удержался на уже завоеванных позициях, но и стал интенсивно расти в первом полугодии. При этом основным драйвером развития оказался российский капитал, на долю которого пришлось 80% инвестиций. И только весьма незначительные 11% покупок совершено иностранцами, в основном, американскими компаниями.
Выше этот показатель в регионах РФ. В Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске и Екатеринбурге доля иностранных инвестиций составила в среднем 27%.
Источник: Praedium Investment Capital
По прогнозам аналитиков, до конца 2013 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России может оказаться большим 8,5 млрд. долларов США. Росту показателей в этом секторе экономики способствуют выгодные условия получения заемного капитала для приобретения высококачественных объектов. Средний срок кредитования сейчас составляет от семи до десяти лет. Стоимость заемного капитала для рефинансирования - 3mLibor+6.5-7.5%, уровень LTV – 65-70% (3mLibor+8.5-9.0% - для проектного финансирования).
Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1-м полугодии 2013 года
Источник: PraediumInvestmentCapital
СПРАВКА О КОМПАНИИ
PRAEDIUM INVESTMENT CAPITAL – компания, работающая в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость. Среди основных видов деятельности – управление капиталом с участием институциональных российских и зарубежных инвесторов, услуги по сопровождению транзакций, поиск акционерного и заемного капитала, M&A.
Общий объем транзакций под управлением компании превысил 500 млн. долларов США (через структурирование инвестиционного фонда Praedium Investment Capital (Luxemburg) - 350 млн. долларов).
