Рынок итальянской недвижимости переживает не самые лучшие времена и все больше попадает в зависимость от иностранного инвестора. По словам аналитиков, нынешняя цена виллы, которую еще несколько лет назад невозможно было купить менее чем за 2,5 млн. евро, сейчас оценивается максимум в полтора миллиона. И оказывается, это еще не все. Если потенциальный покупатель хорошо поторгуется, то сможет скинуть еще процентов 20-30. Не правда ли, отличная возможность приобрести дешево то, что завтра скорее всего существенно подорожает? Вот только знать бы, когда именно наступит это самое «завтра», т. е. нынешний нисходящий тренд изменится на четкий восходящий.
Пока же сектор недвижимости Италии, как и в большинстве соседних стран, не подает четких оптимистических сигналов. Впрочем некоторые данные все-таки заслуживают внимания.
В последнее время стала особенно заметной активность иностранных покупателей в сфере элитной недвижимости. Так, в прошлом году нерезиденты совершили на 14% сделок больше, чем в 2011-м. Уже в этом году иностранцы потратили на приобретение жилья в Италии более 2,1 млрд. евро. Как известно, стабилизация рынков недвижимости с последующим восстановлением начинается именно в элитном секторе. А это значит, что в недалеком будущем можно ожидать положительных сдвигов, так сказать, по всему фронту.
Спрос и предложение
По оценке ведущего эксперта рынка зарубежной недвижимости Евгения Ольховского, в сфере недвижимости Италии приближается момент разворота. В 2012 году цены упали в среднем на 9%. В этом году ожидается снижение стоимости не более чем на 4%. А уже в 2015-м аналитики прогнозируют начало восстановления рынка.
Сейчас самой большой популярностью среди иностранцев пользуются элитные объекты на побережье и в курортных зонах Италии. Не намного меньший спрос имеет жилье в городах, расположенных в центре страны. И, конечно же, не остается без внимания столица – Рим.
Среди иностранцев больше всего сделок заключили в этом году немцы (40%). За ними следуют граждане Великобритании – 18% и Российской Федерации – 13%. Больше всего россиян осели на Сардинии, в районе итальянских озер, в Риме и Лигурии.
В Риме наибольшим спросом пользуются квартиры с двумя спальнями и террасой. Стоимость такого жилья составляет от одного до двух с половиной миллионов евро. На Сардинии покупают, в основном, люксовые виллы по 5-10 млн. евро, а в Лигурии – небольшие виллы или апартаменты по цене от 500 тыс. до 1,5 млн. евро. Качественная недвижимость в Италии, несмотря на падение цен, все еще остается дорогой. Впрочем, есть и бюджетные варианты. Например, студия у озера Комо будет стоить около 150-160 тыс. евро.
Налоги и сборы
При покупке недвижимости в Италии необходимо заплатить несколько налогов и сборов. В случае покупки недвижимости на первичном рынке взимается только фиксированная сумма – 168 евро. На вторичном рыке – 3% от стоимости объекта и 8% от стоимости земельного участка.
Также на покупателя налагается НДС, который для иностранцев составляет 10% на вторичном рынке, 12% - на первичном и 20% - в элитном секторе. Кстати, граждане Италии платят всего 4%.
Услуги риелтора обойдутся в 2-3%. Еще примерно 1-2,5% нужно будет отдать нотариусу и 1-2% - юристу.
Жилье, сданное в эксплуатацию менее пяти лет назад, при перепродаже облагается налогом на прирост капитала. Ставка – от 23% до 43% на разницу между ценой покупки и продажи. Для недвижимости, которой более пяти лет, данный налог не применяется.
Особенности оформления сделки
Перед покупкой недвижимости в Италии иностранец обязан получить индивидуальный налоговый номер, без которого вам не зарегистрируют права собственности и не откроют счет в банке. Для получения номера достаточно иметь загранпаспорт.
Если вы решили договориться о покупке объекта, нужно заплатить первый взнос в размере 1% от суммы. Специалисты советуют заключить с продавцом соглашение о невозможности расторжения сделки сразу же после согласования цены. Тогда же можно платить залог – 10%. Если сделка не состоится по вине покупателя, деньги остаются продавцу.
Далее принято подписывать предварительное соглашение у нотариуса и заплатить еще 30% стоимости. Если после этого от сделки откажется продавец, он обязан будет выплатить покупателю его задаток в двойном размере.
Окончательный расчет происходит только после оформления всех документов у нотариуса, который, кстати, самостоятельно подает документы на регистрацию в государственные органы власти. Здесь процесс оформления длится еще 35-40 дней, после чего наконец покупатель получает выписку из Реестра недвижимости. Только тогда вы можете считать себя полноценным владельцем объекта.
