Приобретение недвижимости всегда сопряжено с определенными юридическими формальностями, касающимися перехода собственности. Причем в каждой стране процедура оформления договора купли-продажи имеет свои особенности, которые необходимо знать и неукоснительно соблюдать.
В Италии недвижимое имущество может приобрести как физическое, так и юридическое лицо. Для иностранных граждан каких-либо ограничений не существует. Они могут покупать любые объекты независимо от их назначения (жилые, офисные, коммерческие) и степени готовности (сданные в эксплуатацию, на стадии строительства и т. д.).
Обязательным участником процесса заключения сделки в Италии является нотариус, контролирующий ее «чистоту» в целом. Не обойтись покупателю и без своего агента (юриста), знающего все нюансы местного законодательства. Здесь лучше всего воспользоваться услугами, которые предоставляют специализированные агентства, имеющие соответствующую лицензию.
На агента обычно ложится вся рутинная, но очень ответственная работа. Ему предстоит собрать всевозможные справки, проверить, соответствует ли объект градостроительным нормам, не имеет ли судебных обременений, ипотек, не станут ли претендовать на него третьи лица и прочее.
В преддверии покупки
Как рассказала в интервью журналу "Биржевой лидер" Светлана Тимашова, руководитель международной риэлторской компании Red Feniks, определившись с выбором недвижимости в Италии, необходимо составить так называемое предложение о покупке (Proposta d'acquisto), которое подписывают обе стороны. Если объект приобретается через риэлторское агентство, то оно занимается этим этапом сделки.
В упомянутом документе фиксируются все данные о продавце и покупателе, дается полная информация об объекте, размер и форма оплаты, сроки подписания предварительного договора (Compromesso).
Оговариваются также и различные условия, выдвинутые сторонами. Например, продавец может предложить в «нагрузку» гараж по сходной цене, а покупатель - потребовать замены кухонной плиты.
До подписания Proposta d'acquisto следует провести юридическую экспертизу документов на объект и получить код налогоплательщика в местных налоговых службах либо в посольстве страны, находящемся в Москве. Он необходим для открытия банковского счета в Италии, через который впоследствии будет проходить расчет за покупку.
При подписании предложения о покупке вносится задаток, сумма которого составляет до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если покупатель по каким-либо причинам отказывается от сделки, то деньги ему не возвращаются. В случае, когда сделка сорвалась по вине продавца, задаток выплачивается покупателю в двойном размере.
Финальный этап сделки
Далее идет оформление предварительного договора (Compromesso). Он содержит условия подписания основного договора (Rogito), данные о продавце и покупателе, описание недвижимости и ее месторасположения, стоимость и сроки оплаты, дату завершения сделки. При этом продавец должен подтвердить свое право на владение объектом.
На данном этапе платится аванс в размере до 20% от стоимости недвижимости. Его размер может варьироваться в зависимости от суммы, внесенной при подписании предложения о покупке. Compromesso заверяется у нотариуса.
До подписания основного договора (Rogitо) и передачи права собственности новому владельцу недвижимости, как правило, проходит от одного до трех месяцев. Это время отводится на подготовку документов нотариусом и проведение различных оценок объекта продажи.
Окончательный договор купли-продажи подписывается обеими сторонами у нотариуса в присутствии агента по недвижимости и представителя банка, если задействуется ипотечный кредит. Тут же покупатель выписывает чеки на оплату стоимости недвижимости, услуг нотариальной конторы и переводчика, налогов и т. д. Если недвижимость была под ипотекой, то продавец полностью погашает задолженность по кредиту.
Договор Rogito может подписать не только сам покупатель, но и его представитель, имеющий нотариальную доверенность. После завершения «бумажных» формальностей покупка узаконивается в бюро регистрации недвижимого имущества.
Как отмечает Светлана Тимашова, процедура покупки строящегося объекта несколько иная. До того как взять деньги с покупателя, застройщик обязан получить в банке гарантию (garanzia). Она является своего рода «страховкой» для клиента. Если объект не будет завершен, допустим, из-за болезни застройщика или его банкротства, то банк возвращает покупателю всю сумму, переведенную на его счет.
Застройщик и покупатель сначала подписывают резервационное соглашение и условия платежей (размер первоначального взноса, поэтапные взносы и т. д.). Когда работы на объекте завершатся, клиент осматривает его и составляет акт передачи (Verbale di consegna), в котором фиксируются все недостатки. Застройщик в обусловленный срок обязан их устранить. Если покупателя все устраивает, то оформляется новый документ – о приемке недвижимости в эксплуатацию. Право собственности переходит после заключения контракта купли-продажи (atto).
Налоги и дополнительные расходы
Кроме оплаты стоимости приобретаемой в Италии недвижимости надо быть готовым к дополнительным расходам. Так, услуги риэлторской компании обойдутся примерно в 3-5% от суммы покупки, нотариуса и оценщика – еще 3%.
В случае приобретения объекта на первичном рынке платятся следующие налоги:
- НДС (I.V.A.) - в размере 10% от договорной цены;
- гербовый сбор (Imposta di Registro) - 168 евро;
- ипотечный сбор (Imposta Ipotecaria) - 168 евро;
- кадастровый сбор (Imposta Catastale) - 168 евро.
При покупке квартиры или дома на вторичном рынке у частного лица НДС не взимается. Платятся только налоги, размер которых зависит от кадастровой стоимости объекта: гербовый – 7%, ипотечный – 2% и кадастровый сбор – 1%.
После приобретения недвижимости его владельца ожидают определенные ежегодные расходы. Это местный налог на недвижимость (0,4%-0,7% от кадастровой стоимости) и плата за коммунальные услуги, даже если вы ими не пользуетесь. В «пакет» ежегодных расходов включена электроэнергия (примерно 180 евро плюс показания счетчика), водоснабжение (около 190 евро) и вывоз мусора (100 евро).
