После того как упал «железный занавес», многие граждане России, ранее никогда не бывавшие за границей, стали активно покупать туры в европейские и другие страны, а также приняли для себя правило отдыхать исключительно за рубежом. Почему бы и нет? Ведь в таком случае вы получаете гораздо лучший сервис за меньшие деньги. Но процесс «освоения зарубежья» длится уже не первое десятилетие. И потому нет ничего удивительного в том, что россияне, как и граждане других государств, становятся активными инвесторами в недвижимость за границей. По мнению экспертов портала "PR и недвижимость: akos-icco.ru" – это также положительная тенденция. Вот только есть одна «небольшая» проблема. Многие покупатели жилья и коммерческих объектов за границей лишь только в силу явно недостаточного опыта в этой сфере бизнеса нередко попадают впросак.
Для риэлторских агенств и всего, в общем-то, позитивного процесса – это как нож в спину. Никто не заинтересован в том, чтобы потенциальные инвесторы использовали свои капиталы неэффективно и, в результате, испытывали глубокое разочарование. Такой сценарий развития, говорят эксперты, ставит под угрозу перспективы всего сектора деятельности агентств недвижимости, направленного на продажу объектов за границей.
«Подводные камни» зарубежной недвижимости
Логика потенциального инвестора из России проста до примитивности. Особенно это касается жителей Москвы, Санкт-Петербурга и городов-миллионников, где цена квадратного метра явно не соответствует его себестоимости. От них, кстати, не очень-то отстают жители столиц и больших городов других стран СНГ. Логика сводится к тому, что качественное жилье в целом ряде государств значительно дешевле, чем «наши голые стены». Лишь на этом основании они принимают окончательное решение продать «свою хрущевку», чтобы купить «их виллу» (см. статью: Недвижимость Испании: инвестиционные варианты по приемлемым ценам - Ред.) В общем, по словам профессионалов рынка, это правильное суждение. Но когда дело доходит до заключения реальных сделок, наши соотечественники, привыкшие полагаться исключительно на собственные силы, рискуют намного больше, чем это может себе позволить любой другой зарубежный инвестор:
– во-первых, дешевизна объекта еще не означает инвестиционную привлекательность и не гарантирует повышение стоимости в будущем;
– во-вторых, необходимо учитывать ликвидность того или иного рынка как с точки зрения возможности сдать приобретенное жилье в аренду, так и с точки зрения возможности быстро продать его, когда на местном рынке установятся более высокие цены;
– наконец, в-третьих, большинство инвесторов-одиночек попросту игнорируют условия, устанавливаемые в том или ином государстве.
А ведь разнообразные налоги и обязательные комиссии вполне могут «сожрать» всю ожидаемую прибыль…
Не все то «золото», что «блестит»
У среднестатистического инвестора просто не может быть всех необходимых знаний о нюансах работы на том или ином зарубежном рынке, говорят специалисты. Всегда ли он понимает, что недвижимость в Москве, например, не стоит даже сравнивать с объектами на пляжах Средиземноморья или в селах Румынии, Франции, Индии и т. д.? На самом деле, московская квартира является «эквивалентом» лондонской или нью-йоркской. Здесь действительно действуют схожие правила и условия, при которых объекты то дорожают, то дешевеют. Наверняка инвестор с минимальным опытом в них без труда разберется. Однако в данном случае московские квартиры не выглядят такими уж дорогими. Даже наоборот. Например, при средней стоимости в 3,9 тыс. евро за «квадрат» в российской столице, в Мюнхене мы увидим цену в 4,2 тыс. евро.
Так что же, покупать жилье в Мюнхене невыгодно? Это как сказать, отвечают специалисты. При нынешнем среднем уровне доходов обычный житель Москвы за свою месячную зарплату может приобрести где-то 0,27 квадратного метра в родном городе. Для мюнхенца этот показатель составит уже 0,48 «квадрата». То есть при более высоких ценах спрос на покупку или аренду в немецком городе будет все-таки выше. А значит – выше и прибыльность инвестиций.
Риэлторы также предостерегают от необдуманных покупок дешевой недвижимости в экзотических странах. Потраченная сумма действительно может показаться символической. Но не получите ли вы за свои деньги ветхое жилье, которое можно будет, в лучшем случае, за копейки сдать самым бедным слоям местного населения? Быть может, вы просто хотите оказать гуманитарную благотворительную помощь экономике Зимбабве, Конго или Уганды, дома в которых уже появились среди предложений в русскоязычном Интернете?
В конце концов, и покупка за символические суммы добротных домов с большими участками, да еще и «у речки» не всегда оказывается выгодной даже в российской глубинке. А что, если вся эта «красота» находится вдали от цивилизации, и добраться до нее можно только при хорошей погоде?
Как объясняют специалисты компании КОСТА ГАРАНТ, решая приобрести недвижимость за границей, россияне и жители других стран СНГ преследуют несколько вполне стандартных целей. Это:
- дом для отдыха, интересующий примерно половину наших соотечественников;
- покупка с целью приумножить свой капитал (около четверти клиентов);
- воссоединение семьи (15%);
- получение вида на жительство и гражданства в перспективе (10%).
Как видим, даже исходя из запросов, нельзя применять к инвесторам одинаковые стандарты. То есть сами потенциальные инвесторы далеко не всегда могут воспользоваться советами своих друзей, которые уже стали владельцами жилья за границей. Цели-то, скорее всего, окажутся разными. А потому не только подбор объекта, но и выбор страны оказывается принципиально важным. Даже между такими популярными у нас Латвией и Черногорией есть огромная разница. И чтобы не ощутить разочарование от того, что вы неправильно использовали свой шанс, который для многих предоставляется только раз в жизни, обратитесь все-таки за советом к профессионалам.
