Определяясь с покупкой недвижимости за рубежом, большинство россиян традиционно обращает свои взоры в сторону Европы, США, Канады и Австралии. Иногда еще - на самые развитые государства Латинской Америки. Однако в последнее время появилось немало потенциальных инвесторов, начинающих проявлять интерес к жилым объектам в экзотических странах Востока. Например, в Китае. По сравнению с другими странами мира, где на рынках недвижимости наблюдается определенный застой, вызванный экономическим кризисом, Поднебесная не страдает из-за отсутствия спроса. Скажем, только в августе этого года цены на новое жилье здесь поднялись в 66-ти из 70-ти крупных городов. Больше всего они выросли в Шеньчжене (на 18%), Пекине и Шанхае (на 15%). В целом же за последнее время китайские дома и квартиры дорожали в среднем на 7,5-8%.
Повышение цен коснулось не только жилой, но и коммерческой недвижимости. С января по июнь с. г. они подскочили примерно на 63%. Тем не менее, за этот же период только в Шанхае было продано 960 тыс. кв. м офисных площадей по 3600 долларов США за кв. м и почти 890 тыс. кв. м торговых по 3300 долларов.
Многие выходцы из Китая сегодня активно скупают недвижимость в других странах мира, поскольку она там значительно дешевле, чем у них на родине. Так, роскошные апартаменты в престижных районах стоят порядка 5000 долларов за кв. м, квартиры в не очень качественных постройках – 500-700 долларов. Средняя стоимость жилья в центре Пекина составляет около 2700 долларов за кв. м. Для подавляющего большинства китайцев это неподъемные суммы. Ведь даже представители таких высокооплачиваемых (по меркам Китая) профессий, как банковский служащий или менеджер солидной фирмы получают от силы 300 долларов в месяц. Конечно, семья со средним достатком может позволить себе ипотечный кредит, но это означает забраться в долговую «яму» на 30 лет, хотя и под 5% годовых. Да еще и первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры.
Исходя из таких реалий, китайские студенты и «рабочий класс», которым посчастливилось снять миниатюрные каморки площадью 4-5 кв. м, считают свое жилье пределом мечтаний. Особенно с учетом того, что тысячам семей, перебравшимся в города из деревень, приходится ютиться даже в грузовых металлических контейнерах, подключенных, правда, к электросети и водоснабжению. За их аренду люди платят 75-80 долларов в месяц.
Иностранцам «отдали» Шанхай
Стремительное «разогревание» рынка вызвало обеспокоенность властей Китая, которые не замедлили воспользоваться регулятивными рычагами для предотвращения жилищного «бума». Ряд запретов коснулось и зарубежных покупателей, хотя до этого каких-либо серьезных ограничений на приобретение ними местной недвижимости не существовало.
Согласно новым правилам, начавшим действовать в этом году, владелец отдельной квартиры в Пекине не имеет права приобретать второе жилье. Банкам Шанхая запретили выдавать кредиты на покупку третьего и последующих объектов недвижимости. В обоих городах повышены ставки по кредитам на приобретение второго дома.
Иностранцам, проживающим в Китае менее года, запрещено продавать жилую недвижимость. Они не могут претендовать на квартиры в строящихся зданиях, если их готовность к сдаче в эксплуатацию не превышает 80%. Нельзя также приобрести социальное жилье, которое предназначено для малообеспеченных китайских семей. Юридическим лицам разрешается приобретать объекты только в том случае, если они имеют свои представительства в Поднебесной, отмечают аналитики портала "PR и недвижимость: akos-icco.ru".
Большинство этих правил не действует только в Шанхае - одном из самых крупных городов мира. Количество его жителей почти равно населению Польши (свыше 37-ми миллионов человек с учетом агломерации). Самым красивым районом Шанхая считается Вэйтань, который еще называют музеем мировой архитектуры. Здесь на прибрежной полосе длиной в полтора километра находится 52 здания, представляющие самые различные стилевые направления: барокко, неоклассицизм, готику, арт-деко и ряд других.
Самым востребованным и дорогим районом в городе является Пудун, деловой и финансовый центр всего Китая (в принципе, набережная Вэйтань является его частью). Стоимость аренды офисного помещения здесь составляет 2,2-2,8 долларов в день за квадратный метр. Цены на жилую недвижимость в Пудуне стартуют от 3200 долларов за кв. м. В других частях города средняя стоимость новых квартир составляет 1200 долларов за кв. м. Примерно во столько же обойдется и месячная аренда жилья площадью 80-90 кв. м.
Особенности купли-продажи
Тем, кто решил приобрести недвижимость в Шанхае, сложно будет обойтись без квалифицированной помощи профессиональных риэлторов, хорошо знающих и нюансы здешнего рынка, и тонкости законодательства КНР. Покупка жилья осуществляется по доверенности, заверенной у китайского нотариуса. Разрешение на нее надо получить в генеральном консульстве Китая. При себе необходимо иметь загранпаспорт и деньги на приобретение недвижимости (или выписку из банка о наличии их на счету).
Покупатель оплачивает гербовый налог, размер которого свой в разных регионах, налог передачи права собственности, а также перечисляет взнос в общественный фонд ЖКХ. Сумма последнего фиксированная и зависит не только от стоимости приобретенной недвижимости, но и от ее типа.
Необходимо также иметь в виду, что в Китае нет частной собственности в привычном для россиян понимании. Ее заменяет понятие права долгосрочной аренды собственности: на 50 лет при покупке квартиры или части дома и 70 лет – на приобретенный земельный участок (подробности в статье: Недвижимость Китая: в чем особенности купли-продажижилья в Поднебесной - Ред.).
Перспективы и прогнозы
В любом случае россиянам, которые собираются переехать на «постоянку» в Шанхай или же планируют пробыть там длительное время (учеба, работа, бизнес и т. д.) выгоднее приобрести квартиру, чем ее снимать. Цены на жилье уже несколько лет стабильно растут, а главное – оно высоколиквидное.
По мнению Евгения Ольховского, ведущего эксперта рынка зарубежной недвижимости, маркетолога Канады, о том, что недвижимость здесь будет дорожать от года к году, говорит и другой факт. Этой осенью китайские власти запустили новый для себя проект: в Шанхае открыта Зона свободной торговли. Пока иностранные инвесторы оценивают ее перспективы, но несколько солидных финансовых структур уже там обустраиваются.
Шанхайская зона предполагает ослабление контроля со стороны государства в таких областях, финансовые услуги, транспортировка и логистика, торговля, профессиональные услуги (инженерные и юридические), культура и развлечения, а также социальная инфраструктура (включая образование и медицинское обслуживание).
Это означает, что зарубежный бизнес получает доступ к огромнейшему китайскому рынку, где можно неплохо заработать. Иностранцы будут активно размещать здесь не только свои капиталы, но и представительства, филиалы и отделения компаний. То есть появятся десятки тысяч служащих, нуждающихся в крыше над головой, повысится уровень благосостояния местного населения. И, как следствие, сегмент жилой недвижимости еще более активизируется, потянув вверх за собой цены на нее.
