Мало кто из обычных граждан видит себя в роли владельца коммерческой недвижимости. А, между прочим, - зря. Обычно она приносит гораздо большую прибыль, нежели сдаваемая в аренду квартира. К тому же, на собственных площадях без проблем можно организовать и свой бизнес, обеспечив себя высокими доходами если не до конца жизни, то, по крайней мере, надолго. Но как стать владельцем такого объекта, не имея в запасе соответствующей суммы свободных средств?
Аналитики журнала для трейдеров и инвесторов «Биржевой лидер» отмечают, что специалисты рынка недвижимости советуют рассмотреть такой вариант: если у вас есть «лишняя» квартира, ее можно продать, обменять, а иногда и просто переоборудовать под коммерческий объект. Конечно же, в этом случае появляется перспектива стать владельцем лишь небольших площадей для ведения бизнеса. Однако, любое дело начинается с малого. Не правда ли?
Во что можно «превратить» обычную квартиру?
Как правило, стоимость обычной квартиры в больших городах России ниже, чем небольшого коммерческого объекта. Но, выручив от продажи несколько сот тысяч долларов, можно ведь дополнительно взять еще и кредит. А затем главное – не ошибиться в выборе целевого назначения.
Евгений Ольханский, ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости, маркетолог Канады советует обратить внимание на такие сегменты, как небольшие склады, офисы и торговые объекты формата «street retail».
Рассмотрим возможности мелкого инвестора по основным направлениям:
– Небольшой склад – отличная возможность постоянно зарабатывать на аренде. Однако, чтобы не оказаться среди владельцев, готовых пустить на свои площади кого угодно даже по символическим арендным ставкам, нужно правильно выбрать место расположения складского помещения. Обычно хорошим спросом маленькие склады пользуются, например, на строительных или других рынках, где торгуют тем товаром, который неудобно вывозить в конце каждого рабочего дня, а хранить просто в торговой точке весь объем невозможно. Главное условие для ликвидности такого объекта – надежная охрана и удобное место расположения для постоянного перемещения товара.
– Офис можно оборудовать либо в каком-либо бизнес-центре либо в жилом доме. Главное – наличие в данном районе достаточного количества клиентов. Основные требования для офиса – наличие собственной парковки, кафе, в котором могли бы пообедать сотрудники, а также отдельной службы или, как минимум, лица, ответственного за содержание объекта. Поэтому офисы удобнее содержать в бизнес-центрах или офисных блоках. Отдельно оборудованный офис в жилом доме – не самый лучший вариант. Но банки, страховые компании, нотариусы и другие потенциальные клиенты готовы рассматривать и такие варианты.
– Небольшой магазин формата «street retail» легко оборудовать в обычной квартире на первом или в цокольном этаже. Главное условие – удобный подход для покупателей и достаточный пешеходный трафик. Преимущество – хотя бы небольшое место для парковки. Кроме магазина, в таком объекте можно разместить отделение банка, кафе, аптеку, парикмахерскую или что-нибудь еще. На сегодня среди всех видов коммерческой недвижимости именно «street retail» считается наиболее ликвидным. Однако, бессмысленно содержать такую недвижимость в малолюдных местах.
Как приобрести объект?
Это только на первый взгляд может показаться, что на продажу у нас выставлена недвижимость на любой вкус. Как только дело дойдет до покупки, вы быстро убедитесь, что объект, который вам подходит, - слишком дорог, а тот, который можете приобрести, - находится в не самом хорошем месте. Поэтому выбор коммерческих площадей – это также требующий особого внимания процесс.
Самый простой, удобный и, как ни странно, дешевый способ приобретения – покупка коммерческих площадей в новостройках. Обычно в новых домах значительная часть первого этажа отводится именно для бизнеса. Если приобретать недвижимость еще на этапе строительства, можно сэкономить немалые деньги. Но здесь возникает риск попасть в капкан долгостроя или же вовсе оказаться жертвой очередной мошеннической схемы. Поэтому нужно быть очень внимательным в совершении подобных инвестиций.
Впрочем, риск должен уравновешиваться предполагаемыми заработками. По мнению экспертов, срок окупаемости объекта, приобретенного на этапе строительства, должен составлять около пяти лет с момента сдачи в эксплуатацию. То есть, рентабельность сдачи в аренду может составлять 20% и более. В противном случае лучше покупать уже действующие объекты коммерческой недвижимости.
Стоимость коммерческих площадей, которые уже сданы в аренду, обычно гораздо выше, независимо от того, в старом или новом здании они располагаются. Ведь владельцу остается только подсчитывать прибыли. Но, выбирая такие объекты, следует избегать значительной переплаты их стоимости. Даже если вы уверены, что с арендаторами не будет проблем в ближайшие годы, цена недвижимости не должна превышать стоимости ее аренды за 100-120 месяцев. Иначе говоря, если вложенные средства вернутся не позже, чем через 10 лет, можно покупать. Тогда, как бы ни изменились цены на недвижимость в данном городе или районе, вырученные от продажи деньги станут чистой прибылью.
Наконец, выгодным оказывается переоборудование находящихся на нижних этажах квартир в коммерческие объекты (cм. статью: Недвижимость России: как не стать жертвой "черных риэлторов" - мнение экспертов). В России цена квадратного метра жилой площади обычно в полтора-два раза ниже, чем коммерческой. Таким образом, и переоборудование, и документальное переоформление окупаются практически мгновенно. Вновь созданный магазинчик или офис легко можно сразу же продать с прибылью. Но сделать это удастся только в том случае, если рентабельность объекта составит не менее 15% в год. Дополнительные риски: рядом с переоборудованным под магазин жильем на первом этаже многоквартирного дома в любой момент могут появиться сразу несколько аналогичных объектов, готовых конкурировать между собой. В некоторых городах России уже наблюдается переизбыток предложения квартир на первых этажах, пригодных для использования под бизнес. Поэтому следует постараться достичь окупаемости в как можно более краткий срок.
